Esta palabra se ha puesto de moda en Rusia recientemente según los estándares mundiales. En los países desarrollados, el mercado inmobiliario ha estado fuertemente asociado durante mucho tiempo con las hipotecas. En Rusia, las hipotecas entraron en los hogares de los ciudadanos hace sólo 15 o 20 años. Al principio, las cuestiones hipotecarias estaban reguladas únicamente por el Código Civil de la Federación de Rusia y la Ley de la Federación de Rusia del 29 de mayo de 1992 N 2872-1 "Sobre Hipotecas", y sólo seis años después, la Ley Federal del 16 de julio de 1998. N 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)” (en adelante, Ley Federal "Sobre Hipoteca"), cuyas normas orientan a las partes en las relaciones de derecho civil al celebrar un contrato hipotecario.
En las condiciones modernas de adquisición masiva de préstamos con fondos de crédito, se ha desarrollado una cierta práctica de disputas hipotecarias. ¿Qué disputan ante los tribunales las partes en las relaciones crediticias e hipotecarias? ¿Qué decisiones toma el tribunal? ¿Y qué conclusiones se pueden sacar del análisis de la práctica judicial en este ámbito? Echemos un vistazo más de cerca a los litigios en torno a la vivienda hipotecaria, sin entrar en las cuestiones de la hipoteca de bienes inmuebles comerciales, la hipoteca de empresas, y sin percibir como un litigio una ejecución hipotecaria ordinaria de bienes inmuebles hipotecados sin cuestiones ni matices controvertidos.
Disputas sobre ejecución hipotecaria de garantías ya perdidas
La esencia de la disputa.: la prenda se perdió hace mucho tiempo o se eliminó de la propiedad pignorada y el banco exige la ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada. Esto es posible en los casos en que durante la vigencia del contrato el equipo del banco haya cambiado más de una vez y los documentos que confirman la eliminación del gravamen del apartamento se hayan perdido en el banco. Y no había motivos para tal paso por parte del banco.
Imperio de la ley: en virtud de una prenda, el acreedor bajo la obligación garantizada por la prenda (prendatario) tiene derecho, en caso de incumplimiento por parte del deudor de esta obligación, a recibir satisfacción del valor de la propiedad pignorada preferentemente antes que otros acreedores. de la persona propietaria de esta propiedad (el deudor pignorante), con las excepciones establecidas por la ley (Parte 1 del art. 334 del Código Civil de la Federación de Rusia).
La ejecución hipotecaria de la propiedad pignorada para satisfacer las reclamaciones del acreedor prendario (acreedor) podrá aplicarse en caso de incumplimiento o cumplimiento indebido por parte del deudor de la obligación garantizada por la prenda. El acreedor prendario adquiere el derecho de ejecutar sobre el objeto de la prenda si, el día en que vence la obligación garantizada por la prenda, ésta no se cumple, salvo en los casos en que, por ley o contrato, tal derecho nazca más tarde, o por fuerza de ley la recuperación puede llevarse a cabo antes (h 1 Artículo 348 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Posición en la corte: la ejecución hipotecaria a solicitud del banco solo se puede aplicar a la propiedad que sea objeto de prenda en el momento de tomar la decisión. Si la propiedad ya ha sido retirada de la prenda, el contrato de hipoteca ya ha sido rescindido y la inscripción de la hipoteca en Rosreestr ha sido cancelada (en particular, sobre la base de una solicitud conjunta del deudor hipotecario y el acreedor hipotecario), entonces por motivos legales en virtud de lo dispuesto en el art. 334 del Código Civil de la Federación de Rusia no existe ninguna disposición sobre la ejecución hipotecaria de los bienes del deudor liberados de la prenda.
Caso de estudio: el banco presentó una demanda para cobrar el importe de la deuda de un préstamo impago y ejecutar la hipoteca del apartamento. El tribunal satisfizo las demandas del banco de cobrar la deuda. Y se negó a ejecutar la propiedad por falta de motivos para ello. Con base en las pruebas presentadas, así como con base en el extracto solicitado por el tribunal del Registro Unificado de Derechos del Estado a bienes raíces y transacciones con él (en adelante, el Registro Unificado del Estado o Rosreestr), el tribunal llegó a la conclusión de que el apartamento en disputa en el momento de la decisión no estaba cargado de derechos de terceros. En consecuencia, no pudo ser embargado como propiedad pignorada (sentencia de apelación del Tribunal Supremo de la República de Buriatia de 03/06/2013 en el caso No. 33-1265).
Conclusión: independientemente del motivo del reembolso del registro hipotecario en Rosreestr, la hipoteca se considera rescindida y no se puede ejecutar.
Disputas sobre el reembolso de registros hipotecarios y el reembolso de préstamos.
La esencia de la disputa.: prestatario - individuo una persona presenta al tribunal, que está considerando el caso de cobrarle el monto de la deuda del préstamo, documentos sobre el pago de la hipoteca. Y con referencia al art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia y art. 25 de la Ley Federal "Sobre Hipotecas" establece que ya ha cumplido con todas sus obligaciones derivadas de la transacción, por lo que el gravamen fue levantado mediante declaración conjunta del prestatario (deudor hipotecario) y del prestamista (acreedor hipotecario).
Imperio de la ley: según el art. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia, la prenda se rescinde:
1) al terminar la obligación garantizada por la prenda;
2) a solicitud del acreedor pignorante, si existen motivos para exigir la rescisión anticipada de la prenda (en caso de violación grave por parte del acreedor pignorante de las obligaciones enumeradas en el inciso 1 del artículo 343 del Código Civil de la Federación de Rusia:
- asegurar, a expensas del deudor pignorante, la propiedad pignorada en su valor total contra los riesgos de pérdida y daño, y si el valor total de la propiedad excede el monto del reclamo garantizado por la prenda, por un monto no menor que el monto del reclamo;
- tomar las medidas necesarias para garantizar la seguridad de los bienes pignorados, incluso para protegerlos de ataques y reclamaciones de terceros;
- notificar inmediatamente a la otra parte de la amenaza de pérdida o daño a la propiedad pignorada);
3) en caso de destrucción de la cosa pignorada o terminación del derecho pignorado, si el deudor pignorante no ejerció el derecho de restaurar la cosa pignorada en un plazo razonable o sustituirla por otra propiedad equivalente, salvo disposición en contrario del contrato. (Cláusula 2 del artículo 345 del Código Civil de la Federación de Rusia);
4) en caso de realización (venta) del bien pignorado para satisfacer las exigencias del acreedor prendario en la forma establecido por la ley, así como en el caso de que su implementación resulte imposible.
El artículo 25 de la Ley Federal "Sobre Hipotecas" establece el procedimiento para registrar la terminación de una hipoteca:
1. La autoridad de registro recibe uno de tres documentos posibles:
declaración del titular de la hipoteca;
solicitud conjunta del pignorante y del acreedor prendario;
una solicitud del deudor hipotecario con la presentación simultánea de una nota de hipoteca que contenga una nota del propietario de la hipoteca sobre el cumplimiento total de la obligación garantizada por la hipoteca, o una decisión judicial o de un tribunal de arbitraje sobre la rescisión de la hipoteca.
No se requieren otros documentos para liquidar el registro de la hipoteca.
2. El organismo que realiza el registro estatal de derechos, dentro de los tres días hábiles siguientes a la recepción de uno de los documentos anteriores, cancela la inscripción de la hipoteca en el Registro Unificado del Estado.
Posición en la corte: la realización por ambas partes de la transacción de acciones para resolver el contrato hipotecario no significa a priori la extinción de las obligaciones crediticias. Una carta del banco que indique que el prestatario no tiene deudas por el préstamo y que existen motivos para reembolsar el registro de la hipoteca no es prueba suficiente de que el prestatario haya cumplido con sus obligaciones con el banco.
Un ejemplo práctico: un caso de alto perfil terminó sólo en la etapa de apelación. En primer lugar, el tribunal de primera instancia, tras examinar la carta del banco, firmada por una persona autorizada, en la que se afirmaba que el deudor no tenía ninguna deuda por el préstamo hipotecario, consideró que esto confirmaba plenamente que el prestatario no tenía ninguna deuda con el banco por el préstamo hipotecario. Teniendo en cuenta que el banco, junto con el prestatario, presentó una solicitud a Rosreestr para reembolsar la hipoteca, el tribunal finalmente quedó convencido de esta conclusión. Y solo el tribunal superior, con las mismas pruebas en el caso, llegó a la conclusión contraria: es posible que las partes hayan decidido rescindir el contrato de hipoteca, lo que no significa en absoluto automáticamente la rescisión del contrato de préstamo, como garantía de que se concluyó. El tribunal, después de realizar los cálculos, cobró al prestatario el monto de la deuda en virtud del contrato de préstamo, a pesar de la presencia de una carta oficial del banco sobre la ausencia de esta misma deuda, presentada previamente a Rosreestr. Al mismo tiempo, el tribunal indicó que la carta no era prueba suficiente del pago de la deuda. Por lo tanto, solo los documentos financieros (estados de cuenta, órdenes de recibo y otros documentos) pueden confirmar la ausencia de deuda (sentencia de apelación del Tribunal Municipal de Moscú de fecha 08/05/2013, ciudad núm. 11-16851).
Conclusión: un registro hipotecario se puede reembolsar sin cumplir obligaciones. Sin embargo, esto no liberará al prestatario de pagar la deuda del préstamo.
Controversias sobre la legalidad de imponer una sanción a una garantía ya modificada
La esencia de la disputa.: el deudor hipotecario - el moroso del préstamo cree que, dado que durante el período de vigencia del contrato de hipoteca el estado de la propiedad hipotecada ha cambiado (el área de la casa hipotecada aumentó debido a una extensión), y el correspondiente nunca se hicieron cambios en el contrato de hipoteca, es imposible ejecutar una nueva propiedad debido a la invalidez del contrato de hipoteca.
Imperio de la ley: según el art. 76 de la Ley Federal "Sobre Hipotecas", al otorgar un préstamo o un préstamo específico para la construcción de un edificio residencial, el contrato de hipoteca puede prever la garantía de la obligación con la construcción sin terminar y los materiales y equipos pertenecientes al deudor hipotecario que se encuentren preparado para la construcción. Si el edificio especificado fue reconstruido, entonces, en virtud de la misma norma, el contrato de hipoteca, sin realizar cambios ni adiciones, se aplica al edificio residencial construido.
Posición en la corte: el tribunal se guía por la Ley federal "sobre hipotecas", teniendo en cuenta las explicaciones dadas en la carta informativa del Presidium del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia de 28 de enero de 2005 N 90 "Revisión de la práctica de consideración por tribunales arbitrales de controversias relacionadas con un contrato hipotecario”. Según estas aclaraciones, un cambio en el objeto de la hipoteca durante el período de vigencia del contrato de hipoteca no significa ni la destrucción física ni legal del objeto de la prenda, lo cual, en el sentido de los párrafos. 3 p.1 arte. 352 del Código Civil de la Federación de Rusia implica la terminación de la prenda. Ni el Código Civil de la Federación de Rusia ni la Ley federal "sobre hipotecas" exigen, para mantener la validez del contrato de hipoteca, cambios en la descripción del objeto de la hipoteca y su valoración, y el registro de estos. cambios.
En el sentido del art. 76 de la Ley Federal “Sobre Hipotecas”, un contrato de hipoteca, cuyo objeto era un edificio residencial en construcción, sin realizar cambios ni adiciones al mismo en cuanto a la descripción del objeto de la hipoteca y su valoración y sin registro. dichos cambios y ampliaciones se extienden al edificio residencial construido.
Caso de estudio: un ciudadano celebró un contrato de préstamo con el banco, para garantizar obligaciones en virtud del cual las partes registraron un contrato de prenda hipotecaria casa de dos pisos junto con el terreno en el que se encontraba. Durante el largo período de vigencia del contrato, el prestatario-hipotecario amplió el edificio, aumentando así el área de la casa. Como resultado de las actividades de construcción, el tema de las garantías ha cambiado significativamente. Cuando llegó el momento de cobrar los fondos y ejecutar la garantía (después de que el prestatario no había cumplido con sus obligaciones de pagar el préstamo), el ciudadano propietario de la propiedad comenzó a insistir en que el contrato de hipoteca ya no era válido, ya que la garantía estaba Ya cambió hace mucho tiempo, los cambios están registrados. Pero no se realizaron cambios en el contrato hipotecario. El tribunal, guiado por la posición anterior, no compartió los conceptos erróneos del propietario de la propiedad pignorada. Y el banco satisfizo el reclamo, cobrando el monto del préstamo impago y la ejecución hipotecaria de la casa y el terreno (Determinación del Tribunal Municipal de San Petersburgo de 20 de junio de 2012 N 33-7739/2012).
Conclusión: cambiar la garantía durante el período de validez del contrato sin realizar los cambios apropiados en el contrato de hipoteca no invalida dicho acuerdo y no impide la posterior ejecución de la garantía modificada.
Ejecución hipotecaria de la única vivienda. Circunstancias especiales. Aplazamiento.
La esencia de la disputa.: El deudor hipotecario cree que es imposible embargar la vivienda de una sola persona. Especialmente si la persona que vive en la vivienda hipotecada tiene una enfermedad terminal. O vivir - hijo menor de edad.
Imperio de la ley: parte 1 cucharada. 446 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia prohíbe la ejecución hipotecaria en virtud de documentos ejecutivos en locales residenciales (partes de ellos) propiedad de un ciudadano deudor, si para el ciudadano deudor y los miembros de su familia que viven juntos en los locales de su propiedad, es el único adecuado para residencia permanente instalaciones. La excepción a esto son las viviendas objeto de una hipoteca. Podrá ser embargado conforme a la legislación hipotecaria.
Según la parte 1 del art. 78 de la Ley federal "sobre hipotecas", la ejecución por parte del acreedor hipotecario de un edificio residencial o apartamento hipotecado y la venta de esta propiedad son motivos para la terminación del derecho de uso por parte del deudor hipotecario y de cualquier otra persona que viva en dicho edificio residencial. o apartamento, siempre que dicho edificio residencial o apartamento estuviera pignorado en virtud de un contrato hipotecario o de una hipoteca por fuerza de ley para garantizar el reembolso de un préstamo o préstamo específico otorgado por un banco u otra organización de crédito u otra entidad legal para la compra o construcción de tales u otros edificios residenciales o apartamentos, su renovación importante u otra mejora inseparable, así como para el reembolso de un crédito o préstamo previamente concedido para la compra o construcción de un edificio residencial o de apartamentos. El procedimiento para la compraventa de viviendas embargadas está previsto en el mismo artículo. 78 Ley federal "sobre hipotecas". El procedimiento de desalojo de personas que viven en viviendas hipotecadas está regulado por el art. 107 Ley Federal de 10.02.2007 N 229-FZ “Sobre los procedimientos de ejecución”.
Posición en la corte: la ley permite la ejecución hipotecaria de cualquier vivienda proporcionada como garantía en virtud de un contrato hipotecario, incluida la única. La ley no vincula de ninguna manera la ejecución hipotecaria con la identidad de las personas registradas en la vivienda. La ley también permite el desalojo de todas las personas registradas en un local residencial. Pero teniendo en cuenta las circunstancias concretas del caso, si existe la correspondiente solicitud de las partes interesadas, el tribunal podrá posponer la ejecución de la decisión judicial. Por ejemplo, decisiones de desalojo.
Caso de estudio: mi hijo pidió un préstamo al banco y decidió probarse a sí mismo en el campo del emprendimiento. Y como garantía aportó el apartamento en el que vivían él y sus padres. A los padres no les importó. Cuando el desafortunado prestatario no pagó el préstamo y el banco comenzó a exigir su devolución, así como a ejecutar la propiedad hipotecada, tanto el hijo como sus padres, hablando ante el tribunal, comenzaron a demostrar que el apartamento hipotecado era su única vivienda. . Además, durante este tiempo se registró e instaló en el apartamento un niño menor de edad, sobre quien los padres del prestatario obtuvieron la tutela. Todas estas circunstancias no impidieron que el tribunal no sólo cobrara el importe del préstamo al prestatario, sino también la ejecución hipotecaria de esta única vivienda. Y la autoridad superior consideró esta decisión legal y justificada (sentencia de casación del Tribunal Regional de Saratov de 09/08/2011 en el caso No. 33-4014).
Se interpuso la ejecución hipotecaria, el local no se vendió en subasta y el banco pignorante lo aceptó en su balance, habiendo redactado los documentos pertinentes en Rosreestr. Y sólo después de esto llegó el turno del desalojo real tanto del hijo como de sus padres y del menor bajo tutela.
La única ventaja en esta situación fue el aplazamiento de la ejecución de la decisión judicial de desalojo: habiendo perdido el caso de ejecución de la garantía en la instancia de casación, así como el caso de desalojo de la única vivienda, las personas desalojadas de la vivienda hipotecada Regresó a los tribunales, pero con una solicitud de aplazamiento de la ejecución de una decisión judicial. En apoyo de ello, presentaron certificados que indicaban que uno de los familiares del prestatario que vivía en el apartamento estaba gravemente enfermo de cáncer y que su transporte podría provocarle la muerte. El tribunal hizo concesiones y pospuso el desalojo hasta por un año y medio, pero obligó al prestatario a pagar al menos 5.000 rublos. deuda por mes para saldar la deuda del préstamo y, por supuesto, pagar todos los servicios públicos. Posteriormente, el banco también acogió a las personas desfavorecidas, permitiéndoles vivir en el apartamento durante un año más en las mismas condiciones que en la decisión judicial. Darle a la gente, por así decirlo, la oportunidad y el tiempo para buscar un nuevo lugar para vivir.
Pero la gente se acostumbró... Y cuando, al final de todos los aplazamientos (¡documentados!), fueron desalojados con la ayuda del servicio de alguacil, se quedaron perplejos: “¿No podría el banco dejarnos vivir a todos? nuestras vidas aquí? Como referencia: los padres del prestatario en ese momento tenían unos 65 años, el propio prestatario tenía 40 y el hijo bajo tutela tenía 14 años. ¿Cuánto más debería haber esperado el banco? ¿Medio siglo o más?
Como referencia: esta situación (incluido el período de consideración del caso) duró más de cinco años. Al final, el banco vendió el apartamento y “cerró” la deuda del empresario fallido.
División de bienes y deudas.
La esencia de la disputa.: los cónyuges una vez solicitaron un préstamo juntos y juntos aseguraron su devolución colocando en garantía su propiedad conjunta: un apartamento o una casa. Y ni siquiera importa si solo uno de los cónyuges fue parte en todas las transacciones y solo al otro se le pidió el consentimiento, que quedó documentado. Después del divorcio, ninguno de los cónyuges quiso pagar por el otro. Ambos (o uno de los cónyuges) querían dividir la deuda, por lo que acudieron a los tribunales. Además, también se pide a los ciudadanos que no embarguen la parte del apartamento de cualquiera de los cónyuges como propiedad asignada al cónyuge durante el divorcio.
Imperio de la ley: parte 1 cucharada. 391 del Código Civil de la Federación de Rusia permite al deudor transferir su deuda a otra persona sólo con el consentimiento del acreedor. Así, si el acreedor está de acuerdo, el tribunal puede dividir la deuda entre los cónyuges. Si no está de acuerdo, esto no puede suceder. Aunque en la práctica existen varias soluciones, incluidas aquellas que no tienen en cuenta esta disposición de la ley (ver sentencia de apelación del Tribunal Regional de Altai de 12 de noviembre de 2013 No. 33-9286/2013).
Según la parte 2 del art. 45 del Código de Familia de la Federación de Rusia (en adelante, el Código de Familia de la Federación de Rusia), la pena se aplica a los bienes comunes de los cónyuges por las obligaciones comunes de los cónyuges, así como por las obligaciones de uno de los cónyuges, si el tribunal determina que todo lo recibido por las obligaciones de uno de los cónyuges se destinó a las necesidades de la familia. Si estos bienes son insuficientes, los cónyuges responden solidariamente de estas obligaciones con los bienes de cada uno de ellos.
Posición de los bancos: a pesar de que teóricamente las deudas se pueden dividir, en casi el 100% de cada 100 casos los bancos están en contra de la división de las deudas. Y esto tiene una explicación: conocen a su prestatario como concienzudo (o no tan concienzudo). Su relación ya ha sido documentada. El banco tiene motivos y derecho a cobrar en caso de impago del préstamo. La legislación civil no prevé un mecanismo para imponer la obligación de reembolsar un préstamo en virtud de un contrato de préstamo no firmado (con un nuevo prestatario), ni prevé obligar a un nuevo prestatario creado como resultado de una decisión judicial a firmar un contrato de préstamo. sin recibir realmente los fondos gastados conjuntamente por los cónyuges antes del juicio.
Posición en la corte: teniendo en cuenta la posición del banco acreedor, guiado por la complejidad de la división real de las deudas de un préstamo hipotecario, los tribunales en la mayoría de los casos resuelven la situación de la siguiente manera: sin afectar todas las obligaciones crediticias cumplidas previamente antes del divorcio, el tribunal establece el monto del saldo a reembolsar en virtud del contrato de préstamo. También evalúa viviendas hipotecarias. Luego, si el inmueble no está sujeto a división en especie, se adjudica a uno de los cónyuges, obligándole a pagar al segundo cónyuge la parte que le corresponde en la cantidad que determine el tribunal. El prestatario conserva todas las obligaciones derivadas del préstamo y obliga al segundo cónyuge a pagar la mitad del importe del pago del préstamo cada mes al cónyuge que sigue siendo el prestatario. Si los cónyuges lo desean, podrán compensarse las cantidades intercambiadas entre ellos. Si los cónyuges actúan como coprestatarios de un préstamo, asumen la responsabilidad solidaria de las obligaciones del préstamo. La decisión del tribunal en este caso es casi la misma.
El tribunal ejecuta la ejecución hipotecaria del apartamento, con base en lo dispuesto en el art. 50, 54 y 78 de la Ley Federal "Sobre Hipotecas", en cuyo sentido el acreedor hipotecario tiene derecho a ejecutar la propiedad pignorada en virtud del contrato de hipoteca para satisfacer, a expensas de esta propiedad, las reclamaciones causadas por no -cumplimiento o cumplimiento indebido de la obligación garantizada por la hipoteca. Los tribunales señalan que al determinar las participaciones en deudas comunes no se realiza la división de la deuda y la sustitución del deudor en la obligación, es decir El contrato de préstamo en sí no cambió en relación con la división de la deuda entre los ex cónyuges. La determinación de la participación de cada cónyuge en la deuda total establece únicamente la obligación del ex cónyuge de reembolsar al otro cónyuge parte de los gastos en que haya incurrido para saldar dicha deuda. La asignación de una parte de un apartamento hipotecado tampoco afecta al derecho del tribunal a ejecutar la totalidad del apartamento.
Caso de estudio: el acreedor presentó una demanda para cobrar la deuda del préstamo impaga y ejecutar la vivienda hipotecada (hipoteca por fuerza de ley), presentando al tribunal un contrato de préstamo, hipoteca y otros documentos que confirman la validez de las reclamaciones. El tribunal estimó la demanda, no aceptando los argumentos de los demandados sobre la división de sus deudas en virtud del contrato de préstamo antes mencionado mediante una decisión judicial adoptada previamente. El tribunal consideró que la decisión del tribunal de distrito en realidad dividió en partes iguales las deudas de los tres coprestatarios en virtud del contrato de préstamo. Mientras tanto, el tribunal consideró que el acreedor no dio su consentimiento para reemplazar a los deudores o cambiar la composición de los deudores y así transferir la deuda a otros deudores. Al mismo tiempo, dos de cada tres coprestatarios acudieron anteriormente a los tribunales con demandas para cambiar los términos del contrato de préstamo, para imponer la obligación de celebrar un acuerdo adicional al contrato de préstamo, sin embargo, los requisitos indicados por las decisiones judiciales quedaron insatisfechos. Teniendo en cuenta la posición de los tribunales sobre la correcta comprensión de la división de la participación en la deuda total y manteniendo inalteradas las obligaciones de reembolsar el préstamo, el tribunal indicó en la decisión que las obligaciones con el acreedor de los demandados como solidarias y varios coprestatarios siguen existiendo en la medida en que estén determinados por el contrato de préstamo celebrado entre ellos. El tribunal tampoco aceptó el argumento de los demandados de que en el momento de la ejecución hipotecaria el apartamento hipotecado ya era propiedad de los prestatarios en propiedad compartida común, y no conjuntamente, ya que durante la división de la propiedad a cada uno de ellos se le asignó una parte de el apartamento hipotecado. Sobre la base de las conclusiones anteriores, el tribunal, a pesar de la terminación del matrimonio de los coprestatarios y la división entre ellos de la propiedad y las participaciones en la deuda común con el banco, recuperó el monto del préstamo de forma conjunta y solidaria y ejecutó la hipoteca sobre el apartamento como garantía garantizada por una hipoteca. Y la asignación de acciones del apartamento a cada uno de los coprestatarios no lo impidió (decisión del Tribunal de Distrito de Leninsky de Barnaul Territorio de Altái de fecha 03/09/2013; Sentencia de apelación del Tribunal Regional de Altai de 12 de noviembre de 2013 N 33-9286/2013).
Conclusión: la división de la deuda sólo es posible con el consentimiento del banco. Pero incluso en el caso de dividir las deudas de los cónyuges separados, sus obligaciones con el banco no cambian, sino que sólo se determina la participación de cada uno en la deuda total. La asignación de una participación en una vivienda hipotecada tampoco afecta al derecho del banco a ejecutar la totalidad de la garantía.
La propiedad de un edificio implica el derecho de uso o propiedad de los terrenos situados debajo de él y necesarios para su mantenimiento. Conclusión de que un contrato de hipoteca de construcción debe celebrarse con la celebración simultánea de un contrato de hipoteca parcela, es erróneo y no está basado en la ley:
La decisión judicial satisfizo las pretensiones del demandante: el contrato de hipoteca (hipoteca sobre bienes inmuebles) de un edificio comercial para el comercio de productos industriales y alimenticios fue declarado inválido y se aplicaron las consecuencias de nulidad de la transacción. Al tomar su decisión, el tribunal indicó que el contrato de hipoteca para la parte 12 del edificio no era válido por no cumplir con los requisitos de la ley, ya que al celebrarse el objeto de la prenda también debía ser la parte 12. del terreno debajo del edificio, propiedad del demandante por derecho de propiedad común y compartida.
Al anular la decisión judicial y tomar una nueva decisión de desestimar la demanda, el tribunal de casación indicó lo siguiente.
No se tiene en cuenta que, de conformidad con lo dispuesto en la legislación territorial, la propiedad de un edificio conlleva el derecho de uso o propiedad de los terrenos situados bajo él y necesarios para su mantenimiento. En este sentido, al celebrar un contrato de hipoteca de construcción no se requería la celebración de un contrato de hipoteca adicional sobre un terreno. La conclusión del tribunal de que un contrato de hipoteca para un edificio debe celebrarse con la celebración simultánea de un contrato de hipoteca para un terreno es errónea y no se basa en la ley. No hay evidencia de que dicho acuerdo violara los derechos legales del demandante. ( Sentencia del Tribunal Regional de Primorsky de 12 de abril de 2011 en el expediente No. 33-3297)
El hecho de que el contrato no indique el nombre del organismo que realiza el registro estatal de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él, que registró este derecho del deudor hipotecario, no puede implicar la nulidad del contrato:
L.V. presentó una demanda contra A.A. al declarar inválido (nulo) el contrato de préstamo celebrado entre S.A. y A.A., respecto del contrato incluido en el mismo sobre la hipoteca del departamento, y el reconocimiento de la ausencia de gravamen (hipoteca) de este departamento, la inscripción en el Registro Unificado Estatal de Derechos sobre Bienes Inmuebles y Transacciones con ellos. El demandante indicó que con base en los párrafos 1 y 3 del art. 10 Ley federal "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)", ya que el contrato de hipoteca incluido en el contrato de préstamo no contiene todos los datos especificados en el inciso 2 del art. 9 de esta Ley, el contrato de préstamo de 31 de julio de 2009 no estuvo sujeto a registro estatal.
Las demandas fueron denegadas. El tribunal de primera instancia estableció que en el contrato de prenda celebrado entre A.A. (acreditado) y S.A. (por el deudor hipotecario), el acreedor hipotecario proporciona al deudor hipotecario un préstamo con un plazo de amortización hasta el 1 de diciembre de 2009. El contrato incluye una condición relativa a la prenda del apartamento registrado como propiedad de S.A. El contrato especificado está certificado por notario, perteneciente a S.A. la propiedad pignorada ha sido verificada, el acuerdo ha sido registrado de acuerdo con el procedimiento legal establecido por la Oficina del Servicio Federal de Registro de la Región de Riazán, sobre el cual existe la marca correspondiente.
El hecho de que el contrato no indique el nombre del organismo que lleva a cabo el registro estatal de los derechos sobre bienes inmuebles y las transacciones con ellos, que registró este derecho del deudor hipotecario, no puede conducir a la nulidad del contrato.
Del contenido del contrato se desprende que todas las condiciones esenciales que son obligatorias para este tipo de contrato son indicadas por las partes. Se indica el objeto de la hipoteca, su valoración, la esencia, cuantía y plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la prenda. No había motivos para denegar el registro estatal del acuerdo. ( Sentencia de casación del Tribunal Regional de Riazán de 24 de noviembre de 2010 en el expediente No. 33-1965)
Los argumentos del demandante sobre la nulidad del contrato de hipoteca por falta de garantía sobre el terreno en el que se ubica el edificio, el tribunal los consideró insostenibles porque el demandante no aportó prueba de la propiedad debidamente formalizada del terreno ubicado bajo edificio de apartamentos:
El demandante (individuo) presentó una demanda contra el demandado (individuo) para aplicar las consecuencias de la nulidad de una transacción nula: un acuerdo hipotecario celebrado entre el demandante y el demandado, devolviendo a las partes a su posición original y eliminando el gravamen de los locales no residenciales. Indicó que según el art. 69 Ley federal "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)" Se permite una hipoteca sobre un edificio o estructura solo con una hipoteca simultánea bajo el mismo contrato del terreno en el que se encuentra este edificio o estructura, o el derecho a arrendar este terreno perteneciente al deudor hipotecario, sin embargo, este contrato de hipoteca no Contener cualquier indicación de la hipoteca del terreno o derechos sobre el mismo. Tampoco se indica el lugar de celebración del contrato para garantizar el cual se celebró el contrato de hipoteca.
Al desestimar el reclamo, los tribunales de ambas instancias indicaron que el demandante no aportó prueba de la propiedad debidamente formalizada del terreno ubicado debajo del edificio de departamentos. Por tanto, el argumento del demandante sobre la nulidad del contrato de hipoteca por falta de garantía sobre el terreno no fue probado ante el tribunal. Es imposible estar de acuerdo con el requisito de que el contrato no cumpla con los requisitos del art. 9 Ley Federal "Sobre Hipotecas". El contrato tiene una descripción de la obligación garantizada por la hipoteca, y en la cláusula 2. el acuerdo especifica el lugar de pago ( Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Udmurtia de 21 de febrero de 2011 en el expediente N° 33-539/2011)
Se rechazó el reclamo de invalidar un contrato de prenda inmobiliaria (hipoteca), ya que se definió el objeto de la prenda en el contrato, se dio su valoración y se determinó la esencia, monto y plazo para el cumplimiento de la obligación crediticia:
Con referencia al incumplimiento del contrato de prenda con los requisitos de la legislación vigente, el demandante presentó una demanda contra JSC Savings Bank de la Federación de Rusia (OJSC) para invalidar (no celebrado) el contrato No.... del real Prenda patrimonial (contrato de hipoteca) por su nulidad.
El tribunal de primera instancia desestimó la demanda. Sin modificar la decisión judicial, el tribunal de segunda instancia indicó que "... en el contrato de prenda inmobiliaria (contrato de hipoteca) de fecha... se determina el objeto de la prenda, se da su valoración, la esencia, el tamaño y el plazo para el cumplimiento de la obligación crediticia se determinan, tanto en términos del monto de la deuda principal, como del pago de intereses por el uso del préstamo, por lo que la conclusión del tribunal de primera instancia es que no hay lugar para reconocer el inmueble. Se justifica la nulidad del contrato de prenda (. Sentencia de casación del Tribunal Regional de Vologda de 17 de septiembre de 2010 № 33-3927)
El hecho de que las partes del contrato de garantía no se pusieran de acuerdo sobre el procedimiento para calcular y pagar los intereses por el uso del préstamo, así como sobre la condición para pagar una comisión por la apertura de una línea de crédito, no indica que el contrato de hipoteca en su conjunto no se celebró, pero sólo puede significar la limitación de los derechos garantizados por la garantía al pago de las cantidades acuerdo de préstamo en la cantidad acordada por las partes:
El demandante presentó una demanda contra OJSC Bank para declarar inconcluso e inválido el contrato de prenda inmobiliaria, citando el hecho de que no acordó todos los términos esenciales del contrato hipotecario.
Al rechazar el reclamo, los tribunales indicaron que el contrato de hipoteca definía el objeto de la prenda, daba su valoración, determinaba la esencia, el tamaño y el plazo para el cumplimiento de la obligación del préstamo (el límite del préstamo, el período de validez de la línea de crédito, la frecuencia de Se indican los pagos y su monto, la tasa de interés por utilizar el préstamo, la sanción), es decir, todas las condiciones esenciales previstas por la ley para este tipo de contrato, en cuanto al monto de la deuda principal y la sanción, fueron acordado por las partes, entonces el tribunal concluyó correctamente que no hay motivos para reconocer el contrato de prenda como no concluido debido a que las partes no llegaron a un acuerdo sobre sus términos esenciales.
El hecho de que las partes del contrato de garantía no se pusieran de acuerdo sobre el procedimiento para el cálculo y pago de intereses por el uso del préstamo, así como la condición para el pago de una comisión por la apertura de una línea de crédito, como se indica en el recurso de casación, no indica que el contrato de hipoteca en su conjunto no se celebró en su totalidad, sino que sólo puede significar limitar los derechos garantizados por la prenda al pago de los importes previstos en el contrato de préstamo en la cantidad acordada por las partes. Por tanto, este argumento de la denuncia no es fundamento para anular la decisión judicial. ( Sentencia del Tribunal Supremo de la República de Komi de 14 de abril de 2011, expediente N° 33-1760/2011)
El objeto de un contrato hipotecario (prenda inmobiliaria) para garantizar obligaciones puede ser un bien inmueble, no solo adquirido como parte de un préstamo específico (crédito) emitido para la compra o construcción de un apartamento, sino también para garantizar una obligación derivada de un préstamo. contrato, contrato de crédito u otra obligación. La obligación de asegurar la propiedad pignorada (apartamento) está determinada por los requisitos de la legislación vigente:
El demandante presentó una demanda para invalidar el contrato de hipoteca del apartamento.
El reclamo fue denegado. El tribunal de primera instancia, al negarse a satisfacer las reclamaciones, llegó a la conclusión razonable de que no existe fundamento legal para declarar inválido el contrato de hipoteca de apartamento, ya que según Ley federal "sobre hipotecas (prenda de bienes inmuebles)", el objeto de un contrato hipotecario (prenda inmobiliaria) para garantizar obligaciones puede ser un bien inmueble, no solo adquirido como parte de un préstamo específico (crédito) emitido para la compra o construcción de un apartamento, sino también para garantizar obligaciones en virtud de un préstamo. contrato, contrato de crédito u otras obligaciones.
Asimismo, el Tribunal de Primera Instancia llegó a una conclusión razonable de que la provisión de seguro de la propiedad pignorada es una condición obligatoria del contrato de hipoteca del apartamento de 7 de marzo de 2007, ya que esta obligación de asegurar el apartamento está determinada por los requisitos del legislación actual.
La obligación del prestatario de asegurar los intereses de propiedad asociados con daños a la vida y la salud de los prestatarios (seguro contra accidentes o enfermedades - seguro personal) no está establecida por la ley hipotecaria. Además, según la parte 2 del art. 935 del Código Civil de la Federación de Rusia, la ley no puede asignar a un ciudadano la obligación de asegurar la vida o la salud. En consecuencia, al celebrar un contrato hipotecario de conformidad con la legislación vigente de la Federación de Rusia, el prestatario tiene la obligación ante el prestamista de asegurar únicamente el objeto de la hipoteca. Al mismo tiempo, imponer al prestatario la obligación de proporcionar un seguro de vida y de salud no indica la nulidad del contrato de hipoteca en su totalidad, ya que el resto del contrato de hipoteca no termina. ( Sentencia de casación del Tribunal Regional de Krasnoyarsk de 6 de diciembre de 2010 en el expediente N° 33-10381/10)
El análisis del contrato de hipoteca indica que por su naturaleza jurídica es mixto, que contiene elementos de un contrato de hipoteca y de un contrato de fianza. Sin embargo, de los materiales del caso se desprende que el contrato de hipoteca no indica los términos del contrato de garantía y, por lo tanto, el contrato en esta parte no se concluye, el demandante es responsable únicamente en la medida del valor de la propiedad que se le transfiere. para la hipoteca:
El demandante (Cap. - un individuo) presentó un reclamo contra la LLC para invalidar parcialmente el contrato de hipoteca.
Indicó que mediante la cláusula 3.3. El contrato de hipoteca estableció que si LLC 1 no cumple con sus obligaciones en virtud del contrato para el suministro de productos petrolíferos, LLC 2 tiene derecho a ejecutar la hipoteca sobre el tema de la hipoteca antes mencionado. Al mismo tiempo, la cláusula 4.4. El contrato de hipoteca establece que si el monto producto de la venta del objeto de la hipoteca no es suficiente para satisfacer plenamente el reclamo del acreedor hipotecario, este último tiene derecho a recibir el monto faltante de otros bienes del deudor hipotecario.
El tribunal rechazó la demanda, el tribunal de casación confirmó la decisión del tribunal, indicando lo siguiente.
Un garante de propiedad es una persona que hipoteca un inmueble para garantizar el cumplimiento de las obligaciones de otra persona: el deudor.
Por lo tanto, una hipoteca es un tipo de prenda y una garantía separada de una obligación y, por lo tanto, cualquier cambio en la obligación principal no requiere el consentimiento del garante de la propiedad, el hipotecante.
Al mismo tiempo, un análisis del contrato de hipoteca indica que por su naturaleza jurídica es mixto, el cual contiene elementos de un contrato de hipoteca y de un contrato de fianza.
Sin embargo, de los materiales del caso se desprende que el contrato de hipoteca no indica los términos del contrato de garantía.
El garante de la propiedad no es parte en el contrato principal garantizado por la hipoteca; sólo se compromete a responder ante los acreedores por el cumplimiento del deudor; obligaciones contractuales dentro del valor de los bienes hipotecados sobre ellos.
El objeto de dicho contrato de hipoteca es un objeto inmobiliario, el local no residencial No. V, con una superficie total de 154,3 m2, y es esta propiedad la que puede ser embargada de acuerdo con las normas de la Ley Hipotecaria.
Además, no se concluyó ningún acuerdo sobre la pignoración de otros bienes pertenecientes al Cap. ( Sentencia de casación del Tribunal Regional de Volgogrado de 3 de febrero de 2011, expediente N° 33-1687/2011)
Se anuló la decisión de reconocer el contrato de hipoteca como no celebrado y se envió el caso a un nuevo juicio:
OJSC "Bank" presentó una demanda contra el nombre completo para ejecutar la hipoteca sobre el objeto de la prenda: un estacionamiento subterráneo. El tribunal rechazó el reclamo. Anulando la decisión del tribunal de primera instancia y devolviendo el caso para un nuevo juicio, el tribunal regional indicó que “... concluyendo que el contrato de hipoteca en su conjunto no se concluyó sobre la base de que las partes de este contrato no estaban de acuerdo sobre las condiciones del procedimiento para el pago de intereses por el uso del préstamo, así como el monto y el momento del cumplimiento de las obligaciones de pagar multas por el retraso en el pago de los intereses del préstamo, aumento de los intereses por el pago tardío de la deuda principal del préstamo, el tribunal no tuvo en cuenta que las partes acordaron todas las condiciones esenciales (tamaño, plazo y esencia de la obligación) relacionadas con la hipoteca garantizada, la obligación del deudor de pagar el monto principal en virtud del contrato de préstamo y, por lo tanto, la hipoteca. El acuerdo no puede considerarse inconcluso en su conjunto”. (
Ilustración: Pravo.ru/Petr Kozlov
Las transacciones de valores se invalidan según las mismas reglas que las ordinarias, pero existen algunas peculiaridades. Los abogados explicaron por qué ahora es más difícil impugnar transacciones que antes, cuáles son los riesgos de quiebra y cuándo una violación del procedimiento corporativo no ayuda a invalidar un contrato. También damos un ejemplo de un caso de arbitraje en el que la garantía fue declarada inválida por motivos de tergiversación.
Las medidas de seguridad, como garantías o fianzas, se utilizan para contratos inmobiliarios, préstamos importantes y otras transacciones importantes. Deberían dar confianza al prestamista en un “plan B” en caso de problemas con la contraparte. Sin embargo, deudores sin escrúpulos intentan por todos los medios impugnar las transacciones de valores para privar al acreedor de uno de los métodos más rápidos y maneras simples pago de la deuda, dice la abogada Natalya Lopatina.
¿Por qué se ha vuelto más difícil desafiar?
Las transacciones de valores generalmente se invalidan según las mismas reglas que las ordinarias. Motivos generales para impugnar Código Civil Hoy en día se utilizan con mucha menos frecuencia expresiones como farsas, pretensiones, abuso de autoridad, etc., opina Dmitri Konstantinov, del bufete de abogados. El abogado explica esto por la eficacia de normas especiales, tanto en materia de insolvencia como en materia de sociedades. Además, en 2013, una nueva versión del art. 166 del Código Civil sobre transacciones anulables y nulas, que limita significativamente las posibilidades de impugnarlas, continúa el socio director de AB Yuri Pustovit.
Las hipotecas y las garantías se impugnan con la misma frecuencia que antes, pero los tribunales han comenzado a rechazarlas con mayor frecuencia.
Socio director de AB "Yug" Yuri Pustovit
En particular, en el art. 166 estableció el principio de estoppel: una persona no puede pretender invalidar una transacción si previamente se comportó como si fuera válida. Además, antes "cualquier parte interesada" podía exigir la aplicación de las consecuencias de la nulidad de una transacción, pero ahora, sus partes u otras personas especificadas por la ley.
También se ha estabilizado la práctica basada en la impugnación de garantías individuales, como la falta de consentimiento del cónyuge. Hace 10 años, esta era una de las formas más populares de cancelar la garantía, recuerda Dimitry Nurzhinsky. Pero el 12 de julio de 2012, el Pleno de la Corte Suprema de Arbitraje emitió una resolución en la que aclaró que el garante es personalmente responsable y, por tanto, la falta de consentimiento del cónyuge no indica la nulidad de la transacción. Esta posición se refería empresarios individuales, pero en 2013 aplicó el mismo enfoque en el caso de los ciudadanos comunes (caso núm. 18-KG13-27), afirma Nurzhinsky. A pesar de la decisión inequívoca y de la práctica establecida, los bancos van a lo seguro y siguen exigiendo el consentimiento notarial del cónyuge como garantía, comparte el abogado.
Los registros también ayudan a estabilizar el volumen de negocios. La prenda se extingue si el objeto pignorado fue adquirido por un comprador de buena fe que no tenía conocimiento del gravamen (Parte 2, Cláusula 1, artículo 352 del Código Civil). Los bienes inmuebles están “protegidos” de esto por el sistema de registro de títulos, pero a menudo se encuentran esquemas similares en el mercado de compra y venta de automóviles, dice Nurzhinsky. Los tribunales, según él, no siempre estaban dispuestos a aplicar el art. 352, por lo que el legislador introdujo en 2014 un sistema para registrar una prenda de cosas muebles ante notario (artículo 339.1 del Código Civil).
Quiebras y disputas corporativas
En caso de quiebra, es mucho más fácil invalidar una transacción. Una hipoteca o garantía puede ser impugnada por haber causado daño a los acreedores o haberse otorgado a favor de uno de ellos. Si el tribunal confirma que el acreedor conocía o debería haber conocido el estado previo a la quiebra del deudor, la transacción será declarada inválida.
Los contratos celebrados dentro de los tres años anteriores al inicio del procedimiento de insolvencia pueden correr el riesgo de ser impugnados por quiebra, advierte el jefe del departamento de apoyo jurídico para proyectos de desarrollo, Alexander Anchugov.
Otros motivos de impugnación son corporativos. Las transacciones importantes o con partes relacionadas deben ser aprobadas internamente por la firma de acuerdo con sus documentos y la ley. Si se viola el procedimiento, el contrato podrá ser invalidado siempre que el acreedor conociera o pudiera haber conocido la violación. Por lo tanto, es importante para él verificar con anticipación la estructura corporativa de la contraparte y asegurarse de que la transacción se apruebe de acuerdo con todas las reglas. Esta es una base común para impugnar una promesa, aunque durante el juicio puede resultar que el acuerdo fue realmente aprobado o que el plazo de prescripción ha prescrito, dice el consultor de práctica jurídica Georgy Murzakaev. Puede defenderse de tales afirmaciones, incluso señalando la mala fe del oponente. EN Últimamente La importancia de la institución del abuso de derecho ha aumentado, señala Murzakaev. Da ejemplos de decisiones que “estuvieron” al nivel del Colegio Económico de la Corte Suprema:
- En el caso A58-8432/2014, la Sociedad Gestora AYAM impugnó la hipoteca sobre un inmueble que estaba pignorado en virtud del préstamo de la empresa por la controlada Asociación de Constructores de la Línea Principal Amur-Yakutsk. Como se indica en la demanda, la prenda no fue aprobada por la junta general de participantes. Aunque se violaron las reglas de aprobación corporativa, los tribunales se negaron a invalidar el acuerdo. Consideraron que el objetivo principal era liberar de la hipoteca al deudor hipotecario, que poseía bienes inmuebles, por lo que la empresa abusó de su derecho a impugnar la transacción. Además, el participante mayoritario aprobó la hipoteca.
- En el expediente N° A40-186355/2015, el Almacén de Petróleo N°1 intentó invalidar la hipoteca, la cual fue aprobada en asamblea general extraordinaria de partícipes, pero debería haber sido aprobada por el directorio. Pero los tribunales rechazaron las afirmaciones. Se dio cuenta que se había alcanzado el quórum requerido. Y la demanda se presentó con el fin de evadir la ejecución de la transacción y provocar pérdidas al banco.
Otros motivos para cuestionar y minimizar los riesgos
Las transacciones pueden impugnarse por otros motivos que todo abogado conoce. Por ejemplo, el poder no otorgaba autoridad para celebrar tal acuerdo, o resultó que el objeto de la hipoteca en realidad no pertenecía al acreedor hipotecario (por ejemplo, el contrato de compraventa de un edificio era declarado inválido). A menudo intentan impugnar la hipoteca de un edificio alegando que el terreno que lo sustenta no está hipotecado, dice Pustovit de AB Yug. Según el abogado, los tribunales tienden a rechazar tales reclamaciones: explican que el registro de los derechos sobre la tierra depende únicamente del deudor hipotecario y el acreedor hipotecario no tiene nada que ver con eso.
También existen métodos de impugnación relativamente raros. Murzakaev citó como ejemplo el caso núm. A40-216102/15. En él, el tribunal anuló el acuerdo de pignoración de una participación en el capital autorizado de la LLC como garantía. garantía bancaria Peresvet Bank, porque el banco engañó al deudor hipotecario individual. La primera y segunda instancia señalaron que la garantía principal ya había sido otorgada, y adicionalmente se concluyó el contrato de prenda de acciones, previa emisión de una garantía bancaria y a solicitud del banco. Los representantes del banco nunca explicaron cuál era el significado de esto. Los tribunales concluyeron que engañaron al ciudadano y le exigieron que celebraran un trato innecesario. Esto significa que debe declararse inválido.
En uno de los casos, los tribunales invalidaron el contrato de prenda sobre acciones porque el deudor hipotecario individual fue engañado: la transacción no era necesaria.
Es difícil prever estos riesgos, pero los más frecuentes pueden y deben prevenirse. Esto es lo que hacen los abogados, cuya tarea es estudiar detenidamente los documentos, solicitar los que faltan y estructurar correctamente la transacción. Lopatina, de la Commonwealth of Land Lawyers, explica cómo proteger los intereses de ambas partes en la transacción, utilizando el ejemplo de la compra y venta de un terreno con el propósito "incorrecto". El comprador quiere adquirir un terreno agrícola y construir en él. pueblo rural. El vendedor promete que cambiará el destino del terreno, pero, por supuesto, contra el pago del anticipo. “Aquí es necesario celebrar un acuerdo preliminar o un acuerdo de compraventa. cosa futura- una parcela con un régimen legal bajo construcción de casas, dice Lopatina. "El plazo para celebrar el contrato principal debe estar estrictamente vinculado al momento en que el tipo requerido de uso del sitio se inscribe en el Registro Unificado del Estado". Para registrarlo, el vendedor recibirá un anticipo del comprador. En caso de que no sea posible cambiar el destino del terreno, Lopatina sugiere contratar un garante financieramente confiable que garantice la devolución del anticipo.
Para obtener un préstamo para necesidades comerciales, una hipoteca a menudo no es suficiente; los bancos exigen una garantía personal del director general o de los participantes de la entidad jurídica. Como resultado, estas personas se vuelven responsables de deudas multimillonarias y multimillonarias que probablemente no podrán pagar. Es difícil declarar inválida una garantía de este tipo, porque los tribunales buscan preservar la garantía, dice la abogada Tatyana Voronina: “Rechazan los argumentos de que la deuda ya existía en el momento de la garantía o que su monto no estaba indicado en el contrato. contratos. Además, los tribunales no tienen en cuenta que el garante no tenía bienes suficientes para pagar las deudas (y está claro que ya no los tendrá)”.
Voronina está segura: los bancos no celebran acuerdos con el objetivo de conseguir dinero, sino controlar al fiador so pena de considerarlo solidariamente responsable. Recomienda que los gerentes de la empresa y los participantes se comuniquen por escrito con el banco para solicitarle prescindir de la garantía o intentar cambiar sus condiciones. Puede intentar limitar la responsabilidad a aquellas deudas que surjan durante el período de mandato de una persona en particular. De lo contrario, tendrás que responder por los siguientes, después de que el ciudadano deje de controlar la sociedad, concluye Voronina.
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La viabilidad de celebrar un acuerdo.
La celebración de un acuerdo de prenda debe basarse en los principios de conveniencia económica y las partes no deben tener motivos egoístas al firmar el acuerdo, incluido el objetivo de causar daños a la propiedad de terceros.
En cuanto a las relaciones que surgen entre las organizaciones bancarias y otros participantes, la elaboración y firma de un contrato de garantía es uno de los criterios para asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del prestatario.
Si se inicia un procedimiento de insolvencia para una persona, otros acreedores intentan por todos los medios impugnar los acuerdos de garantía existentes. Sin embargo, las autoridades judiciales reconocen que este derecho es inútil si se establece que el prestatario, al celebrar dicho acuerdo, no intentó evadir la responsabilidad financiera ante otros ciudadanos y organizaciones.
El juez también se guía por pruebas que demuestran que en el momento de redactar el documento de garantía, el prestatario no presentaba signos de insolvencia.
Es decir, si existía una viabilidad económica para celebrar un contrato de prenda y el contrato no representaba una amenaza de daño a otros acreedores, entonces el tribunal tomará una decisión a favor de quien se declara en quiebra según el procedimiento adecuado. .
Si el prestatario era totalmente solvente en el momento de firmar el acuerdo de garantía, entonces esto es una señal clara de que el acuerdo se redactó sin la intención de causar daño a terceros y está reconocido como válido por la ley.
Propiedad de bienes hipotecados
Se puede celebrar un contrato de prenda solo con el propietario de la cosa que se transfiere al acreedor prendario; esto es regla general establecido por el derecho civil.
Un acuerdo a menudo se declara inválido en el caso en que el deudor hipotecario transfirió al acreedor hipotecario una propiedad sobre la que no tenía derechos de propiedad.
En su práctica, los tribunales a menudo se enfrentan a situaciones en las que los acreedores prendarios son personas de buena fe que no tienen idea de que el deudor, al transferir la cosa, violó los intereses de alguien. Lo mismo se aplica a los propietarios de bienes pignorados.
La legislación civil protege los derechos de los acreedores prendarios de buena fe, cuando el nuevo propietario de la cosa es pignorante por fuerza de ley (cláusula 2 del artículo 335 del Código Civil de la Federación de Rusia).
Las disposiciones de este artículo contienen una referencia a la apropiación injusta de bienes ajenos. Por ejemplo, si un artículo fue robado al propietario anterior o fue retirado de su posesión debido a acciones ilegales, entonces las reglas anteriores no son aplicables.
En la práctica judicial, hay casos en que el acreedor prendario actuó de buena fe desde el punto de vista de la ley, y los nuevos propietarios no tenían conocimiento de la firma del contrato de prenda, cuyo objeto era su propiedad por derecho.
Los tribunales también pueden ponerse del lado de los nuevos propietarios de buena fe, a pesar de que el acreedor hipotecario no fue notificado de los objetivos egoístas del deudor hipotecario real.
Motivos para invalidar un acuerdo
¡Recordar!
- Para evaluar e invalidar un contrato de prenda se utilizan los siguientes criterios:
- falta de capacidad jurídica de al menos una de las partes del acuerdo;
- falta de derecho legal a firmar un contrato de prenda;
- una o ambas partes sean ciudadanos menores de 18 años;
- el acuerdo no está registrado en la forma prescrita;
- no obtener la aprobación de la transacción por parte del cónyuge si el contrato lo celebra un ciudadano casado;
el acuerdo no contiene las condiciones que son fundamentales para concluir una transacción.
Lo mismo puede decirse del hecho de que si una persona es menor de 18 años y no cuenta con el consentimiento de sus representantes legales para realizar una transacción, el contrato de prenda será declarado inválido.
Todos los contratos de prenda, cuyo objeto son objetos inmobiliarios, deben someterse al procedimiento de registro ante las autoridades de Rosreestr. De lo contrario, la transacción se considerará nula.
Los ciudadanos legalmente casados deben obtener el consentimiento mutuo de que no tienen objeciones a la celebración de un acuerdo de promesa con uno de ellos.
Si las partes, al redactar el contrato de prenda, no se refirieron a las condiciones básicas del documento, este también puede considerarse nulo.
Jurisdicción proporcionada
La cuestión de si es correcto determinar la competencia en tales casos causa algunas dificultades a los ciudadanos. Así, situaciones controvertidas entre individuos debe decidirse en tribunales de jurisdicción general y, si una organización está involucrada en el caso, la solicitud se presenta al tribunal de arbitraje regional.
¡Tenga en cuenta! Si el objeto del contrato de prenda es una propiedad inmobiliaria, todas las reclamaciones se consideran en la ubicación de la propiedad correspondiente (Parte 1 del artículo 30 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia).
Además, impugnar los derechos sobre bienes inmuebles y reconocer la nulidad del contrato de prenda es competencia de los jueces en cuya propiedad se encuentran los objetos, edificios y estructuras especificados.
Procedimiento para realizar el procedimiento.
Para reconocer la nulidad de un contrato de prenda, es necesario preparar declaración de reclamación por el número de personas que participan en el caso. Se adjuntan a la reclamación copias y, en algunos casos, originales de los documentos como prueba de la impugnación de la transacción.
Si el escrito de demanda no está redactado de acuerdo con las reglas establecidas por la legislación procesal, o el número de declaraciones no coincide con el número de personas que participan en el caso, entonces el juez tiene derecho a abandonar el reclamo sin avanzar con una indicación de que las deficiencias deben corregirse hasta una fecha determinada.
Si se ha incumplido el plazo de prescripción, el solicitante debe, junto con la solicitud, adjuntar una petición para restablecer el plazo para presentar un reclamo. También se adjuntan los documentos que prueban los motivos válidos de la pérdida del pase.
El plazo de prescripción para los casos de invalidación de un contrato de prenda es de un año.
Se exceptúan las siguientes situaciones en las que este plazo es de tres años:
- concluir una transacción imaginaria o fingida;
- el contrato de prenda contradice las normas y principios de la moral y del orden público;
- celebrar un acuerdo con una persona incapacitada.
El demandado en la demanda será la otra parte involucrada en la transacción.
¡Importante! Después de presentar el escrito de demanda, el juez, dentro de los cinco días, toma la decisión de aceptar el caso a trámite, de lo cual notifica a las partes. La primera audiencia judicial se desarrolla en forma de conversación para establecer los detalles del futuro proceso.
Posteriormente, el juez envía un aviso de citación al tribunal para la primera audiencia.
Sobre la base de los resultados del proceso, que no debe durar más de dos meses, se toma una decisión. Antes de su entrada en vigor, las partes pueden recurrirlo.
El recurso se presenta ante el tribunal de primera instancia, que lo remite a una autoridad judicial superior.
Ver el vídeo. Provisiones generales sobre el compromiso:
Consecuencias legales
Si un juez toma una decisión declarando nulo el contrato de prenda en su totalidad o en parte, entonces para las partes esto significa solo una cosa: todas las consecuencias legales del contrato dejan de tener base legal.
Por lo tanto, para el acreedor hipotecario esto puede resultar en la ausencia de garantía del préstamo. El deudor hipotecario en esta situación no arriesga prácticamente nada. Sin embargo, el prestamista puede modificar posteriormente los términos del contrato de préstamo y obligar al prestatario a reembolsar el importe total.
Si el pignorante se niega a cumplir con la decisión judicial sobre la devolución de la propiedad, deberá acudir a los tribunales. En este caso, la FSSP de Rusia controlará el proceso de devolución del objeto del contrato de prenda.
Así, si un acuerdo es declarado inválido, se producen consecuencias jurídicas para ambas partes de la relación jurídica resultante.
¡Atención! Nuestros abogados cualificados le ayudarán de forma gratuita y las 24 horas del día en cualquier cuestión.
Práctica de arbitraje
Consideremos inválida la práctica judicial sobre el reconocimiento de un contrato de prenda.
Caso 1
El objeto de la prenda era un vehículo, cuyo pasaporte también estaba en posesión del acreedor prendario. Si el prestatario incumple sistemáticamente sus obligaciones, el prestamista presenta una demanda ante el tribunal para la devolución de los fondos con ejecución hipotecaria sobre los bienes muebles pignorados.
El juez cumplió con los requisitos del acreedor, pero en la etapa del proceso de ejecución se estableció que el prestatario sin escrúpulos hizo un duplicado del título y vendió el vehículo, que en ese momento había sido dado de baja en la policía de tránsito.
El acreedor volvió a apelar ante el tribunal con una solicitud para imponer gravámenes sobre el automóvil, así como para cobrar fondos de la garantía. El juez concedió parcialmente la demanda.
El nuevo propietario del vehículo interpuso demanda para que se declarara nulo el contrato de prenda por no haberse celebrado.
Lo primero que hay que hacer es declarar el embargo del vehículo de conformidad con lo dispuesto en el art. 353 Código Civil de la Federación de Rusia. Esta medida permitirá salvar el inmueble de la venta mientras dure el juicio.
El nuevo propietario del automóvil está obligado a acreditar su buena fe al considerar el caso, ya que en este caso el ciudadano adquirió un vehículo cuyo pasaporte fue reexpedido.
En virtud de lo dispuesto en el párrafo 43 de la resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación de Rusia No. 6, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación de Rusia No. 8 de 1 de julio de 1996 “Sobre algunas cuestiones relacionadas a la aplicación de la primera parte del Código Civil Federación Rusa» uno de los términos esenciales del contrato de prenda es una indicación del momento y monto del cumplimiento de las obligaciones. De lo contrario, la transacción es nula.
Si existe un contrato de préstamo, entonces la condición anterior podrá formalizarse como referencia al contrato de préstamo correspondiente.
EN NOMBRE DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA
El Tribunal de Distrito de Butyrsky de Moscú, compuesto por: un juez presidente y un secretario, después de haber examinado en audiencia pública un caso civil basado en la reclamación de Kiryanov A.S. a PJSC “Rosevrobank”, Sociedad de Responsabilidad Limitada “Alliance” por la invalidación del contrato de garantía de un apartamento, la aplicación de las consecuencias de la invalidez de la transacción, el cobro de las costas judiciales,
INSTALADO:
El demandante presentó una demanda contra Rosevrobank PJSC, Alliance LLC, para invalidar el contrato de prenda inmobiliaria de fecha 1 de enero de 2011 entre el demandante y Rosevrobank PJSC, en relación con un local residencial ubicado en la dirección: Moscú, st. Butyrskaya, de 6 años, con una superficie total de 37,3 metros cuadrados, aplicando las consecuencias de la nulidad de la transacción y cobrando las costas judiciales, afirmó lo siguiente en apoyo de la reclamación.
Se concluyó un contrato de préstamo entre el demandante y el demandado Rosevrobank PJSC, según el cual recibió un préstamo por un monto de 2.500.000 rublos. durante 60 meses. El préstamo se recibió para las necesidades del consumidor. Al mismo tiempo, como garantía de las obligaciones crediticias, el Banco celebró un contrato de prenda inmobiliaria con el demandante, a saber Apartamento de estudio.
Posteriormente, el Banco celebró un acuerdo para la cesión de derechos de reclamación con Alliance LLC, según el cual, entre otras cosas, se transfirió el derecho de reclamación en virtud del contrato de prenda inmobiliaria especificado.
El demandante considera inválido el contrato de prenda inmobiliaria porque no cumple con las disposiciones de la ley, según las cuales no se permite la ejecución hipotecaria de locales residenciales propiedad de un ciudadano si el ciudadano deudor y los miembros de su familia viven juntos en el local en propiedad, es el único apto para local de residencia permanente.
Dado que esta transacción no es válida, no implica ninguna consecuencia legal.
En relación con lo anterior, el demandante presentó este reclamo ante el tribunal.
En la audiencia judicial, la representante del demandante, la abogada Zhukova O.S. insistió en satisfacer íntegramente las pretensiones y esgrimió argumentos similares a los expuestos en la demanda. Además, explicó al tribunal que no se había incumplido el plazo de prescripción para presentar esta demanda ante el tribunal, ya que esta transacción era nula al no cumplir con lo establecido en la ley.
El representante del demandado PJSC Rosevrobank no reconoció los reclamos en la audiencia judicial, consideró que los reclamos declarados eran infundados y solicitó aplicar el plazo de prescripción al reclamo declarado, ya que la transacción en disputa no es nula, sino anulable. transacción.
El representante de la demandada Alliance LLC no reconoció los reclamos en la audiencia judicial, apoyó los argumentos del representante de la demandada PJSC Rosevrobank y también pidió apelar a lo declarado. reclamos Estatuto de limitaciones.
El representante del tercero de la Oficina de Rosreestr para la ciudad de Moscú no se presentó a la audiencia judicial y fue notificado del día de la consideración del caso.
Luego de escuchar a las partes, examinar los materiales de este caso civil, los materiales del proceso de ejecución contra el demandante sobre la ejecución hipotecaria del inmueble hipotecado, el tribunal llega a la siguiente conclusión.
El tribunal determinó que se celebró un contrato de préstamo entre el demandante y el demandado Rosevrobank PJSC, según el cual el demandante recibió fondos a crédito por un monto de 2.500.000 rublos. durante 60 meses. El préstamo se recibió para las necesidades del consumidor.
Como garantía de las obligaciones crediticias, el Banco celebró con el demandante un contrato de prenda inmobiliaria: un apartamento de una habitación ubicado en la dirección: Moscú, st. Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2. El acuerdo fue registrado en la forma prescrita por la ley en el Servicio Federal de Registro de la ciudad de Moscú.
Posteriormente, el Banco celebró un acuerdo para la cesión de derechos de reclamación de Alliance LLC, según el cual el derecho de reclamación fue transferido al demandante en virtud del contrato de préstamo, así como en virtud del contrato de prenda inmobiliaria.
Por decisión del Tribunal de Distrito de Butyrsky de la ciudad de 10 de septiembre de 2014, a favor de Alliance LLC, el demandante Kiryanov y el garante Sviyazhsky cobraron solidariamente la deuda en virtud del contrato de préstamo por el monto de la deuda principal, los intereses. , sanciones, derechos estatales y gastos de pago del examen. Se ha presentado una ejecución hipotecaria sobre la propiedad hipotecada: un apartamento en la dirección: Moscú, Butyrskaya, 6.
En opinión del tribunal, las reclamaciones planteadas en este caso están sujetas a satisfacción en relación con lo siguiente.
En virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación de Rusia, una transacción que no cumpla con los requisitos de la ley u otros actos jurídicos es nula, a menos que la ley establezca que dicha transacción es impugnable o no prevea otras consecuencias de la violación.
De conformidad con el apartado 1 del art. 1 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "Sobre hipoteca (hipoteca de bienes inmuebles)" en virtud de un contrato de prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una de las partes: el acreedor hipotecario, que es acreedor en virtud de la obligación garantizada por la hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de su reclamaciones monetarias al deudor bajo esta obligación del valor del inmueble pignorado de la otra parte - el deudor hipotecario, preferentemente antes que otros acreedores del deudor hipotecario, con las excepciones establecidas por la ley federal.
El inciso 2 del artículo 6 de dicha Ley Federal establece que no se permite la hipoteca de bienes retirados de la circulación, bienes sobre los cuales, de acuerdo con la ley federal, no se puede ejecutar, así como bienes respecto de los cuales se requiere privatización obligatoria. previsto de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal o cuya privatización esté prohibida.
Entonces, de acuerdo con el párrafo 2 de la parte 1 del art. 446 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la recuperación en virtud de documentos ejecutivos no se puede aplicar a bienes propiedad de un ciudadano deudor por derecho de propiedad y, en particular, a locales residenciales (partes de ellos), si son para un ciudadano deudor. y los miembros de su familia que viven juntos en el local de su propiedad, éste es el único local apto para residencia permanente, con excepción de los bienes especificados en este párrafo, si son objeto de una hipoteca y pueden ser embargados de conformidad con el legislación sobre hipotecas (modificada por la Ley Federal No. 194-FZ de 29 de diciembre de 2004) .
El artículo 78 de la Ley Federal de 16 de julio de 1998 N 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)” permite al acreedor hipotecario ejecutar un edificio residencial o apartamento hipotecado y la venta de esta propiedad, siempre que dicho edificio residencial o apartamento fue prometido en virtud de un contrato hipotecario o de una hipoteca por fuerza de ley para garantizar el reembolso de un préstamo o préstamo específico otorgado por un banco u otra organización de crédito u otra entidad legal para la adquisición o construcción de tal u otros edificios residenciales o apartamentos, sus reparaciones mayores u otras mejoras inseparables, así como para el reembolso de préstamos concedidos previamente o de un préstamo para la compra o construcción de un edificio residencial o apartamento.
De la interpretación de la norma anterior de la Ley Federal se desprende que la ejecución hipotecaria de un edificio residencial o apartamento hipotecado con terminación del derecho del deudor hipotecario a utilizarlos sólo es posible con la condición de que dicho edificio residencial o apartamento esté pignorado en virtud de un contrato hipotecario. para garantizar el reembolso de un préstamo o préstamo con un propósito estrictamente definido: adquisición o construcción de un edificio o apartamento hipotecado u otro edificio residencial o apartamento, sus reparaciones importantes u otras mejoras inseparables, así como el reembolso de un crédito o préstamo previamente otorgado para la adquisición. o construcción de un edificio residencial o apartamento.
Esta norma también prevé la posibilidad de ejecución hipotecaria sobre locales residenciales que sean objeto de una hipoteca con fuerza de ley (Ley Federal de 30 de diciembre de 2004 No. 214-FZ “Sobre la participación en la construcción de capital compartido de edificios de apartamentos y otros bienes inmuebles patrimonio y sobre modificaciones de determinados actos legislativos de la Federación de Rusia”) .
Como estableció el tribunal durante la consideración de este caso civil, el destino del préstamo recibido por el demandante no cumple con los requisitos del párrafo 1 del artículo 78 de la Ley Federal "Sobre Hipotecas" del inmueble (apartamento) que se encuentra; El objeto del contrato de prenda es el único local residencial apto para vivir para el demandante (tanto en el momento de la celebración del contrato de prenda como hoy), por lo que no se permite la ejecución hipotecaria de este local residencial.
Así, el contrato de hipoteca residencial impugnado por el demandante no se ajusta a la ley y, por tanto, en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación de Rusia, es inválido (nulo).
Según el art. 167 del Código Civil de la Federación de Rusia, una transacción inválida no conlleva consecuencias legales, excepto las relacionadas con su invalidez, y es inválida desde el momento de su finalización.
En este sentido, el tribunal considera posible aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción, es decir, cancelar la inscripción en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y Transacciones con ellos sobre la restricción del derecho (hipoteca) a local residencial ubicado en la dirección: Moscú, st. Butírskaya, 6.
El tribunal considera infundados los argumentos de los representantes de los demandados sobre la prescripción de las reclamaciones expuestas.
Así, según el artículo 195 del Código Civil de la Federación de Rusia, el plazo de prescripción es el plazo para proteger el derecho en una reclamación de una persona cuyo derecho ha sido violado.
De conformidad con el artículo 181 del Código Civil de la Federación de Rusia, el plazo de prescripción para reclamar las consecuencias de la nulidad de una transacción nula es de tres años. El plazo de prescripción para el reclamo especificado comienza a partir del día en que comenzó la ejecución de esta transacción.
El plazo de prescripción para una reclamación para declarar inválida una transacción anulable y aplicar las consecuencias de su nulidad es de un año. El plazo de prescripción de dicha reclamación comienza a partir del día en que cesa la violencia o amenaza bajo cuya influencia se concluyó la transacción (cláusula 1 del artículo 179), o desde el día en que el demandante tuvo o debió haber tenido conocimiento de otras circunstancias que se la base para declarar la transacción inválida.
El tribunal, al declarar inválida la transacción (un acuerdo de prenda de un apartamento), se refirió a las disposiciones del artículo 168 del Código Civil de la Federación de Rusia, es decir. sobre la inconsistencia de esta transacción con las disposiciones de la ley, por lo que dicha transacción es nula e inanulable, como señalan los demandados.
En consecuencia, el plazo de prescripción para presentar esta reclamación ante los tribunales es de tres años a partir de la fecha de inicio de la ejecución. El demandante no incumplió este plazo.
De conformidad con el artículo 98 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, el tribunal concede a la parte a cuyo favor se tomó la decisión judicial a la otra parte el reembolso de todos los gastos incurridos.
Sobre esta base, la tasa estatal pagada por el demandante al presentar la demanda ante el tribunal, 100 rublos cada uno, debe recuperarse de los demandados en partes iguales a favor del demandante. de todos.
Guiado por los artículos 12, 56, 194-198 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, el tribunal
DECIDIDO:
Reclamaciones de Kiryanov A.S. satisfacer.
Anular el contrato de prenda de bienes inmuebles (apartamento) celebrado entre el demandante y PJSC Rosevrobank en relación con un local residencial ubicado en la dirección: Moscú, st. Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2. La decisión judicial en este caso civil, que ha entrado en vigor legalmente, es la base para la autorización agencia del gobierno para el registro de transacciones con bienes inmuebles, para la cancelación de inscripciones en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y transacciones con él sobre la restricción del derecho (hipoteca) sobre locales residenciales.
Recuperar de PJSC "Rosevrobank", Sociedad de Responsabilidad Limitada "Alliance" a favor del demandante los costos de pago de la tasa estatal en partes iguales.