იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილობა. არბიტრაჟის პრაქტიკა

ეს სიტყვა რუსეთში გლობალური სტანდარტებით სულ ახლახან მოდური გახდა. განვითარებულ ქვეყნებში უძრავი ქონების ბაზარი დიდი ხანია მჭიდროდ ასოცირდება იპოთეკასთან. რუსეთში იპოთეკური სესხი მოქალაქეების სახლებში მხოლოდ 15-20 წლის წინ შევიდა. თავდაპირველად, იპოთეკის საკითხები რეგულირდებოდა მხოლოდ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსით და რუსეთის ფედერაციის 1992 წლის 29 მაისის კანონით N 2872-1 „იპოთეკის შესახებ“, ხოლო მხოლოდ ექვსი წლის შემდეგ 1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონი. N 102-FZ "იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)" (შემდგომში - ფედერალური კანონი "იპოთეკის შესახებ"), რომლის ნორმები ხელმძღვანელობს მხარეებს სამოქალაქო სამართლებრივ ურთიერთობებში იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას.

საკრედიტო სახსრების გამოყენებით სესხების მასობრივი შეძენის თანამედროვე პირობებში განვითარდა იპოთეკური დავების გარკვეული პრაქტიკა. რას კამათობენ საკრედიტო და იპოთეკური ურთიერთობის მხარეები სასამართლოში? რა გადაწყვეტილებებს იღებს სასამართლო? და რა დასკვნების გამოტანა შეიძლება ამ სფეროში სასამართლო პრაქტიკის ანალიზის საფუძველზე? მოდით, უფრო დეტალურად გადავხედოთ იპოთეკური საცხოვრებლის ირგვლივ არსებულ დავებს, კომერციული უძრავი ქონების იპოთეკის, საწარმოების იპოთეკის საკითხებში შეღწევის გარეშე და ასევე დავის გარეშე აღქმის გარეშე იპოთეკით დატვირთული უძრავი ქონების ჩვეულებრივი ყადაღა ყოველგვარი საკამათო საკითხებისა და ნიუანსების გარეშე.

დავა უკვე დაკარგული გირაოს ყადაღაზე

დავის არსი: გირავნობა დიდი ხანია დაკარგულია ან ამოღებულია დაგირავებულ ქონებაზე და ბანკი ითხოვს დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღის დადებას. ეს შესაძლებელია იმ შემთხვევებში, როდესაც ხელშეკრულების ვადის განმავლობაში ბანკის გუნდი შეიცვალა არაერთხელ, ხოლო ბინიდან ტვირთის მოხსნის დამადასტურებელი დოკუმენტები დაიკარგა ბანკში. და ბანკის მხრიდან ასეთი ნაბიჯის საფუძველი არ არსებობდა.

Კანონის უზენაესობაგირავნობის ძალით, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულებით კრედიტორს (მოგირავნე) უფლება აქვს მოვალის მიერ ამ ვალდებულების შეუსრულებლობის შემთხვევაში, სხვა კრედიტორების წინაშე უპირატესად მიიღოს დაგირავებული ქონების ღირებულებიდან. პირის, რომელიც ფლობს ამ ქონებას (დამგირავებელს), კანონით დადგენილი გამონაკლისების გარდა (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი).

გირავნობის პირის (კრედიტორის) მოთხოვნების დასაკმაყოფილებლად დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღა შეიძლება განხორციელდეს მოვალის მიერ გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეუსრულებლობის ან არაჯეროვნად შესრულების შემთხვევაში. მოგირავნე იძენს გირავნობის საგანზე ჩამორთმევის უფლებას, თუ გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების ვადაგადაცილების დღეს იგი არ შესრულდება, გარდა იმ შემთხვევებისა, როდესაც კანონით ან ხელშეკრულებით ასეთი უფლება წარმოიშობა მოგვიანებით, ან კანონის ძალით აღდგენა შეიძლება განხორციელდეს ადრე (თ 1, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 348-ე მუხლი).

სასამართლოს პოზიცია: ბანკის მოთხოვნით ყადაღა შეიძლება გავრცელდეს მხოლოდ იმ ქონებაზე, რომელიც გადაწყვეტილების მიღების მომენტში გირავნობის საგანია. თუ ქონება უკვე ამოღებულია გირავნობიდან, იპოთეკის ხელშეკრულება უკვე შეწყვეტილია და იპოთეკაზე შესვლა როსრეესტრში გაუქმებულია (კერძოდ, იპოთეკარისა და იპოთეკარის ერთობლივი განცხადების საფუძველზე), მაშინ. სამართლებრივ საფუძვლებზე ხელოვნების დებულებების ძალით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 334 არ არის გათვალისწინებული გირავნობისგან გათავისუფლებული მოვალის ქონებაზე ყადაღა.

საქმის შესწავლა: ბანკმა შეიტანა სარჩელი გადაუხდელ სესხზე დავალიანების ოდენობის შეგროვებისა და იპოთეკით დატვირთული ბინის დაყადაღების თაობაზე. სასამართლომ დააკმაყოფილა ბანკის მოთხოვნა დავალიანების ამოღებასთან დაკავშირებით. მან კი უარი თქვა ქონების ჩამორთმევაზე ამის უსაფუძვლობის გამო. წარმოდგენილი მტკიცებულებების საფუძველზე, ასევე სასამართლოს მიერ უფლებათა ერთიანი სახელმწიფო რეესტრიდან მოთხოვნილი ამონაწერის საფუძველზე ქ. უძრავი ქონებადა მასთან გარიგებები (შემდგომში - ერთიანი სახელმწიფო რეესტრი ან Rosreestr), სასამართლო მივიდა დასკვნამდე, რომ სადავო ბინა გადაწყვეტილების მიღების დროს არ იყო დამძიმებული მესამე მხარის უფლებებით. შესაბამისად, არ შეიძლებოდა გირავნობის სახით ჩამორთმევა (ბურიატიის რესპუბლიკის უზენაესი სასამართლოს სააპელაციო განჩინება 06.03.2013წ. საქმეზე No33-1265).

დასკვნა: Rosreestr-ში იპოთეკური ჩანაწერის დაფარვის მიზეზის მიუხედავად, იპოთეკა ითვლება შეწყვეტილად და არ შეიძლება მისი დაფარვა.

დავები იპოთეკის ჩანაწერების დაფარვასა და სესხის დაფარვასთან დაკავშირებით

დავის არსი: მსესხებელი - ინდივიდუალური პირი წარუდგენს სასამართლოს, რომელიც განიხილავს მისგან სესხზე დავალიანების ოდენობის ანაზღაურების საქმეს, დოკუმენტებს იპოთეკური ჩანაწერის დაფარვის შესახებ. და ხელოვნების მითითებით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352 და ხელოვნება. ფედერალური კანონის „იპოთეკის შესახებ“ 25-ე წერია, რომ მან უკვე შეასრულა გარიგებით ნაკისრი ყველა ვალდებულება, რის გამოც ტვირთი მოიხსნა მსესხებლის (იპოთეკარის) და გამსესხებლის (იპოთეკარის) ერთობლივი განცხადებით.

Კანონის უზენაესობა: ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352, გირავნობა წყდება:

1) გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შეწყვეტისას;

2) დამგირავებლის მოთხოვნით, თუ არსებობს გირავნობის ვადამდე შეწყვეტის მოთხოვნის საფუძველი (მოგირავეს მიერ რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 343-ე მუხლის 1-ლ პუნქტში ჩამოთვლილი ვალდებულებების უხეში დარღვევის შემთხვევაში:

• დამგირავებლის ხარჯზე დააზღვიოს დაგირავებული ქონება სრული ღირებულებით დანაკარგისა და დაზიანების რისკისგან, ხოლო თუ ქონების სრული ღირებულება აღემატება გირავნობით უზრუნველყოფილი მოთხოვნის ოდენობას - არანაკლებ ოდენობით. მოთხოვნის ოდენობა;
• მიიღოს ზომები დაგირავებული ქონების უსაფრთხოების უზრუნველსაყოფად, მათ შორის, დაიცვას იგი მესამე მხარის თავდასხმებისა და პრეტენზიებისგან;
• დაუყოვნებლივ აცნობოს მეორე მხარეს დაგირავებული ქონების დაკარგვის ან დაზიანების საფრთხის შესახებ);

3) დაგირავებული ნივთის განადგურების ან დაგირავებული უფლების შეწყვეტის შემთხვევაში, თუ დამგირავებელმა არ გამოიყენა დაგირავებული ნივთის გონივრულ ვადაში აღდგენის ან მისი სხვა ექვივალენტური ქონებით შეცვლის უფლება, თუ ხელშეკრულებით სხვა რამ არ არის გათვალისწინებული. (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 345-ე მუხლის მე-2 პუნქტი);

4) დაგირავებული ქონების რეალიზაციის (გაყიდვის) შემთხვევაში მოგირავნეს მოთხოვნების წესით დაკმაყოფილების მიზნით. კანონით დადგენილი, ასევე იმ შემთხვევაში, თუ მისი განხორციელება შეუძლებელი აღმოჩნდა.

„იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 25-ე მუხლი ადგენს იპოთეკის შეწყვეტის რეგისტრაციის წესს:

1. მარეგისტრირებელი ორგანო იღებს სამ შესაძლო დოკუმენტიდან ერთ-ერთს:

განცხადება იპოთეკის მფლობელისგან;

დამგირავებლისა და მოგირავნეს ერთობლივი განცხადება;

იპოთეკარის განცხადება იპოთეკის მფლობელის მიერ იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების სრულად შესრულების შესახებ იპოთეკის ერთდროული წარდგენით, ან სასამართლოს ან საარბიტრაჟო სასამართლოს გადაწყვეტილება იპოთეკის შეწყვეტის შესახებ.

სხვა საბუთები არ არის საჭირო იპოთეკის რეგისტრაციისთვის.

2. უფლებათა სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანო ერთ-ერთი ზემოაღნიშნული დოკუმენტის მიღებიდან სამი სამუშაო დღის ვადაში აუქმებს ერთიან სახელმწიფო რეესტრში იპოთეკის შესახებ სარეგისტრაციო ჩანაწერს.

სასამართლოს პოზიცია: ორივე მხარის მიერ იპოთეკური ხელშეკრულების შეწყვეტის მოქმედებების გარიგების შესრულება აპრიორი არ ნიშნავს საკრედიტო ვალდებულებების შეწყვეტას. ბანკის წერილი, რომ მსესხებელს არ აქვს სესხზე დავალიანება და არსებობს იპოთეკური ჩანაწერის დაფარვის საფუძველი, არ არის საკმარისი მტკიცებულება იმისა, რომ მსესხებელმა შეასრულა ბანკის წინაშე ნაკისრი ვალდებულება.

პრაქტიკული მაგალითი: გახმაურებული საქმე დასრულდა მხოლოდ გასაჩივრების ეტაპზე. პირველ რიგში, პირველი ინსტანციის სასამართლომ შეისწავლა ბანკის წერილი, რომელსაც ხელს აწერდა უფლებამოსილი პირი, რომელშიც ნათქვამია, რომ მოვალეს სესხზე დავალიანება არ ჰქონდა, ჩათვალა, რომ ეს სრულად ადასტურებს, რომ მსესხებელს ბანკის მიმართ არ ჰქონდა დავალიანება იპოთეკურ სესხზე. იმის გათვალისწინებით, რომ ბანკმა, მსესხებელთან ერთად, წარუდგინა განცხადება Rosreestr-ს იპოთეკური ჩანაწერის დაფარვის შესახებ, სასამართლო საბოლოოდ დარწმუნდა ამ დასკვნაში. და მხოლოდ ზემდგომმა სასამართლომ, საქმეში არსებული იგივე მტკიცებულებებით, მივიდა საპირისპირო დასკვნამდე: შესაძლებელია, რომ მხარეებმა გადაწყვიტეს იპოთეკური ხელშეკრულების შეწყვეტა, რაც ავტომატურად არ ნიშნავს სესხის ხელშეკრულების შეწყვეტას, როგორც უზრუნველყოფას. რაც დადებულია. სასამართლომ, გათვლებით, შეაგროვა მსესხებლისგან სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დავალიანების ოდენობა, მიუხედავად იმისა, რომ ბანკიდან ოფიციალური წერილი იყო იმავე ვალის არარსებობის შესახებ, ადრე წარდგენილი Rosreestr. ამასთან, სასამართლომ მიუთითა, რომ წერილი ვალის დაფარვის არაადეკვატური მტკიცებულებაა. ამრიგად, მხოლოდ ფინანსურ დოკუმენტებს (ანგარიშის ანგარიშებს, ქვითრების ბრძანებებს და სხვა დოკუმენტებს) შეუძლიათ დავალიანების არარსებობის დადასტურება (მოსკოვის საქალაქო სასამართლოს სააპელაციო გადაწყვეტილება 05/08/2013, ქალაქი No11-16851).

დასკვნა: იპოთეკური ჩანაწერის დაფარვა შესაძლებელია ვალდებულებების შესრულების გარეშე. თუმცა ეს არ გაათავისუფლებს მსესხებელს სესხის დავალიანების დაფარვისგან.

დავები უკვე შეცვლილ გირაოს დაკისრების კანონიერების შესახებ

დავის არსი: იპოთეკარი - სესხის შემსრულებელი თვლის, რომ მას შემდეგ, რაც იპოთეკური ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში შეიცვალა იპოთეკით დატვირთული ქონების მდგომარეობა (გაგრძელების გამო გაიზარდა იპოთეკით დატვირთული სახლის ფართობი) და შესაბამისი. იპოთეკის ხელშეკრულებაში ცვლილებები არასოდეს განხორციელებულა, იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილობის გამო შეუძლებელია ახალი ქონების ჩამორთმევა.

Კანონის უზენაესობა: ხელოვნების მიხედვით. „იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 76, საცხოვრებელი კორპუსის მშენებლობისთვის სესხის ან მიზნობრივი სესხის გაცემისას, იპოთეკური ხელშეკრულება შეიძლება ითვალისწინებდეს ვალდებულების უზრუნველყოფას დაუმთავრებელი კონსტრუქციით და იპოთეკარის კუთვნილი მასალებით და აღჭურვილობით. მშენებლობისთვის მომზადებული. თუ აღნიშნულ შენობას რეკონსტრუქცია ჩაუტარდა, მაშინ, ამავე ნორმის ძალით, იპოთეკის ხელშეკრულება, მასში ცვლილებისა და დამატებების გარეშე, ვრცელდება აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსზე.

სასამართლოს პოზიცია: სასამართლო ხელმძღვანელობს ფედერალური კანონით ”იპოთეკის შესახებ”, 2005 წლის 28 იანვრის N 90 რუსეთის ფედერაციის უმაღლესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პრეზიდიუმის საინფორმაციო წერილში მოცემული განმარტებების გათვალისწინებით, ”განხილვის პრაქტიკის მიმოხილვა. იპოთეკის ხელშეკრულებასთან დაკავშირებული დავების საარბიტრაჟო სასამართლოების მიერ.“. ამ განმარტებით, იპოთეკის საგანის ცვლილება იპოთეკის ხელშეკრულების მოქმედების პერიოდში არ ნიშნავს გირავნობის საგნის არც ფიზიკურ და არც იურიდიულ განადგურებას, რაც პუნქტების მნიშვნელობით. 3 გვ 1 ხელოვნება. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 352 გულისხმობს გირავნობის შეწყვეტას. არც რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი და არც ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ“ არ მოითხოვს იპოთეკის ხელშეკრულების მოქმედების შესანარჩუნებლად მასში ცვლილებების შეტანას იპოთეკის საგნის აღწერილობასა და მის შეფასებასთან დაკავშირებით და მათ რეგისტრაციასთან დაკავშირებით. ცვლილებები.

ხელოვნების მნიშვნელობით. „იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 76, იპოთეკური ხელშეკრულება, რომლის საგანი იყო მშენებარე საცხოვრებელი კორპუსი, მასში ცვლილებებისა და დამატებების შეტანის გარეშე იპოთეკის საგნის აღწერისა და მისი შეფასების თვალსაზრისით და რეგისტრაციის გარეშე. ასეთი ცვლილებები და დამატებები ვრცელდება აშენებულ საცხოვრებელ კორპუსზეც.

საქმის შესწავლა: მოქალაქემ დადო სასესხო ხელშეკრულება ბანკთან, რათა უზრუნველყოს ვალდებულებები, რომლითაც მხარეებმა დაარეგისტრირეს იპოთეკა-გირავნობის ხელშეკრულება. ორსართულიანი სახლიმიწასთან ერთად, რომელზეც ის მდებარეობდა. ხელშეკრულების მოქმედების ხანგრძლივ პერიოდში მსესხებელმა-იპოთეკარმა შენობა დაამატა, რითაც გაზარდა სახლის ფართობი. სამშენებლო სამუშაოების შედეგად მნიშვნელოვნად შეიცვალა უზრუნველყოფის საგანი. როდესაც დადგა დრო თანხების შეგროვებისა და გირაოს ჩამორთმევის (მას შემდეგ, რაც მსესხებელმა არ შეასრულა სესხის დაფარვის ვალდებულება), მოქალაქემ - ქონების მფლობელმა დაიწყო დაჟინებული მტკიცება, რომ იპოთეკური ხელშეკრულება აღარ იყო ძალაში, ვინაიდან გირაო იყო. უკვე დიდი ხნის წინ შეიცვალა, ცვლილებები რეგისტრირებულია. მაგრამ იპოთეკის ხელშეკრულებაში ცვლილებები არ განხორციელებულა. სასამართლომ, ზემოაღნიშნული პოზიციით ხელმძღვანელობით, არ გაიზიარა დაგირავებული ქონების მესაკუთრის მცდარი შეხედულებები. ხოლო ბანკმა დააკმაყოფილა მოთხოვნა, შეაგროვა დაუფარავი სესხის თანხა და სახლსა და მიწის ნაკვეთზე ჩამორთმევა (სანქტ-პეტერბურგის საქალაქო სასამართლოს 2012 წლის 20 ივნისის N 33-7739/2012 გადაწყვეტილება).

დასკვნა: ხელშეკრულების მოქმედების ვადის განმავლობაში გირაოს შეცვლა იპოთეკის ხელშეკრულებაში შესაბამისი ცვლილებების გარეშე არ აქცევს ამგვარ ხელშეკრულებას ძალადაკარგულად და არ უშლის ხელს შეცვლილი უზრუნველყოფის შემდგომ ჩამორთმევას.

ერთადერთი საცხოვრებლის ჩამორთმევა. განსაკუთრებული გარემოებები. გადადება.

დავის არსი: იპოთეკარი თვლის, რომ შეუძლებელია ერთადერთი ხალხის საცხოვრებლის ჩამორთმევა. მით უმეტეს, თუ იპოთეკით დატვირთულ საცხოვრებელში მცხოვრები სასიკვდილო ავადმყოფია. ან ცხოვრება - არასრულწლოვანი შვილი.

Კანონის უზენაესობა: ნაწილი 1 ს.კ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 446 კრძალავს აღმასრულებელი დოკუმენტებით ჩამორთმევას მოქალაქე-მოვალეს საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ ფართებზე (მის ნაწილებზე), თუ მოქალაქე-მოვალე და მისი ოჯახის წევრები, რომლებიც ერთად ცხოვრობენ საკუთრებაში არსებულ შენობაში, ერთადერთი შესაფერისი მუდმივი ბინადრობისშენობა. გამონაკლისი არის საცხოვრებელი, რომელიც იპოთეკის საგანია. ის შეიძლება ჩამორთმეული იყოს იპოთეკის კანონმდებლობის შესაბამისად.

ხელოვნების 1 ნაწილის მიხედვით. „იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 78. იპოთეკარის მიერ იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის დაყადაღება და ამ ქონების გაყიდვა წარმოადგენს იპოთეკარის და ასეთ საცხოვრებელ კორპუსში მცხოვრები სხვა პირების მიერ მათი გამოყენების უფლების შეწყვეტის საფუძველს. ან ბინა, იმ პირობით, რომ ასეთი საცხოვრებელი კორპუსი ან ბინა იყო დაგირავებული იპოთეკის ხელშეკრულებით ან იპოთეკით კანონის ძალით, ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის ან სხვა კრედიტის ან მიზნობრივი სესხის დაფარვის უზრუნველსაყოფად. იურიდიული პირიასეთი ან სხვა საცხოვრებელი კორპუსების ან ბინების შესაძენად ან მშენებლობისათვის მათი ძირითადი რემონტიან სხვა განუყოფელი გაუმჯობესება, აგრეთვე საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის შესაძენად ან მშენებლობისთვის ადრე გაცემული კრედიტის ან სესხის დაფარვის მიზნით. ამავე მუხლით არის გათვალისწინებული ჩამორთმეული საცხოვრებლის გაყიდვის პროცედურა. 78 ფედერალური კანონი "იპოთეკის შესახებ". იპოთეკით დატვირთულ საცხოვრებელში მცხოვრები პირების გამოსახლების პროცედურა რეგულირდება მუხ. 2007 წლის 2 ოქტომბრის N 229-FZ ფედერალური კანონის 107 "სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ".

სასამართლოს პოზიცია: კანონი ნებადართულია იპოთეკური ხელშეკრულებით უზრუნველყოფის სახით მიწოდებულ ნებისმიერ საცხოვრებელზე, მათ შორის ერთადერთზე. კანონი არანაირად არ აკავშირებს საცხოვრებელ სახლში რეგისტრირებულ პირთა ვინაობას. კანონი ასევე იძლევა საცხოვრებელ შენობაში რეგისტრირებული ყველა პირის გამოსახლებას. მაგრამ საქმის კონკრეტული გარემოებების გათვალისწინებით, დაინტერესებული მხარეების შესაბამისი განცხადების არსებობის შემთხვევაში, სასამართლოს შეუძლია გადადოს სასამართლო გადაწყვეტილების აღსრულება. მაგალითად, გამოსახლების გადაწყვეტილებები.

საქმის შესწავლა: ჩემმა შვილმა ბანკიდან სესხი აიღო, გადაწყვიტა მეწარმეობის სფეროში გამოეცადა თავი. გირაოს სახით კი მან უზრუნველყო ბინა, რომელშიც ის და მისი მშობლები ცხოვრობდნენ. მშობლებს წინააღმდეგი არ იყო. როდესაც უბედურმა მსესხებელმა არ გადაიხადა სესხი და ბანკმა დაიწყო მისი დაბრუნების მოთხოვნა, ასევე იპოთეკით დატვირთული ქონების ჩამორთმევა, შვილმაც და მისმა მშობლებმაც სასამართლოში გამოსვლისას დაიწყეს იმის მტკიცება, რომ იპოთეკით დატვირთული ბინა მათი ერთადერთი სახლი იყო. . გარდა ამისა, ამ ხნის განმავლობაში ბინაში დარეგისტრირდა და დასახლდა არასრულწლოვანი ბავშვი, რომელზეც მსესხებლის მშობლებმა მიიღეს მეურვეობა. ყველა ეს გარემოება არ უშლიდა ხელს სასამართლოს არა მხოლოდ მსესხებლისგან სესხის თანხის ამოღებაში, არამედ ამ ერთადერთ საცხოვრებელ სახლზე დაყადაღებაში. ხოლო ზემდგომმა ორგანომ ეს გადაწყვეტილება კანონიერად და დასაბუთებულად მიიჩნია (სარატოვის რაიონული სასამართლოს საკასაციო განჩინება 08/09/2011 საქმეზე No33-4014).

ყადაღა შეტანილი იქნა, შენობა არ გაიყიდა აუქციონზე და დამგირავებელმა ბანკმა მიიღო იგი თავის ბალანსზე, შეადგინა შესაბამისი დოკუმენტები Rosreestr-ში. და მხოლოდ ამის შემდეგ მოვიდა როგორც შვილის, ასევე მისი მშობლებისა და მეთვალყურეობის ქვეშ მყოფი არასრულწლოვანი ბავშვის ფაქტობრივი გამოსახლების რიგი.

ამ ვითარებაში ერთადერთი უპირატესობა იყო გამოსახლების შესახებ სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულების გადადება: საკასაციო ინსტანციაში გირაოს ყადაღა დაკარგეს, ისევე როგორც ერთადერთი საცხოვრებლიდან გამოსახლების შემთხვევა, იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებლიდან გამოსახლებული ადამიანები. დაბრუნდა სასამართლოში, მაგრამ სასამართლოს გადაწყვეტილების აღსრულების გადავადების მოთხოვნით. მხარდასაჭერად მათ მიაწოდეს მოწმობები, სადაც ნათქვამია, რომ ბინაში მცხოვრები მსესხებლის ერთ-ერთი ნათესავი მძიმედ იყო დაავადებული სიმსივნით და მისი ტრანსპორტირება შეიძლება გამოიწვიოს მისი სიკვდილი. სასამართლო დათმობაზე წავიდა, გამოსახლება გადადო 1,5 წლით, მაგრამ დაავალა მსესხებელს გადაეხადა მინიმუმ 5000 მანეთი. ვალი თვეში სესხის დავალიანების დასაფარად და, რა თქმა უნდა, ყველა კომუნალური გადასახადის გადახდა. შემდგომში ბანკმა დაბინძურებული პირებიც დააბინავა, რითაც მათ ბინაში კიდევ ერთი წელი იცხოვრეს იმავე პირობებით, რაც სასამართლოს გადაწყვეტილებაში იყო. ადამიანებს, ასე ვთქვათ, შესაძლებლობას და დროს ვაძლევთ საცხოვრებლად ახალი ადგილის ძიებას.

მაგრამ ხალხი შეეჩვია... და როცა ყველა გადავადების (დოკუმენტირებული!) ბოლოს, მანდატურის სამსახურის დახმარებით გამოასახლეს, დაბნეულები იყვნენ: „ბანკმა ხომ ვერ გაგვიშვა ყველას ცხოვრება. ჩვენი ცხოვრება აქ?” ცნობისთვის: მსესხებლის მშობლები იმ დროს დაახლოებით 65 წლის იყვნენ, თავად მსესხებელი 40-ის, ხოლო პალატის შვილი 14 წლის. რამდენ ხანს უნდა დაელოდებინა ბანკი? ნახევარი საუკუნე თუ მეტი?

ცნობისთვის: ეს მდგომარეობა (საქმის განხილვის პერიოდის ჩათვლით) ხუთ წელზე მეტხანს გაგრძელდა. საბოლოოდ, ბანკმა ბინა გაყიდა და წარუმატებელ ბიზნესმენს ვალი „დაუხურა“.

ქონების გაყოფა და ვალები

დავის არსი: მეუღლეებმა ერთხელ ერთად აიღეს სესხი, ერთად უზრუნველყოფდნენ მის დაბრუნებას ერთობლივი ქონების - ბინის ან სახლის უზრუნველყოფის გზით. და არც კი აქვს მნიშვნელობა, მხოლოდ ერთი მეუღლე იყო ყველა გარიგების მხარე და თანხმობა მხოლოდ მეორესგან ითხოვდა, რაც დოკუმენტირებული იყო. განქორწინების შემდეგ არცერთ მეუღლეს არ სურდა მეორის გადახდა. ორივეს (ან ერთ-ერთ მეუღლეს) ვალის გაყოფა სურდა, რის გამოც სასამართლოს მიმართეს. გარდა ამისა, მოქალაქეებს ასევე სთხოვენ, არ ჩამოართვან არც ერთი მეუღლის წილი ბინაში, როგორც განქორწინების დროს მეუღლისათვის გამოყოფილი ქონება.

Კანონის უზენაესობა: ნაწილი 1 ს.კ. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 391 ნებას აძლევს მოვალეს გადასცეს თავისი დავალიანება სხვა პირს მხოლოდ კრედიტორის თანხმობით. ამრიგად, თუ კრედიტორი თანახმაა, სასამართლოს შეუძლია დავალიანება მეუღლეებს შორის გაიყოს. თუ არ ეთანხმებით, ეს არ შეიძლება მოხდეს. მიუხედავად იმისა, რომ პრაქტიკაში არსებობს სხვადასხვა გადაწყვეტილებები, მათ შორის ისეთებიც, რომლებიც არ ითვალისწინებენ კანონის ამ დებულებას (იხ.

ხელოვნების მე-2 ნაწილის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის საოჯახო კოდექსის 45 (შემდგომში რუსეთის ფედერაციის საოჯახო კოდექსი), ჯარიმა გამოიყენება მეუღლეთა საერთო საკუთრებაზე, როგორც მეუღლის საერთო ვალდებულებებისთვის, ასევე ერთის ვალდებულებებისთვის. მეუღლის, თუ სასამართლო დაადგენს, რომ ყველაფერი, რაც მიღებული იყო ერთ-ერთი მეუღლის ვალდებულებებისთვის, გამოიყენებოდა ოჯახის საჭიროებისთვის. თუ ეს ქონება არასაკმარისია, ამ ვალდებულებებზე მეუღლეები სოლიდარულ პასუხისმგებლობას ეკისრებათ თითოეული მათგანის ქონებით.

ბანკების პოზიცია: მიუხედავად იმისა, რომ თეორიულად შესაძლებელია ვალების გაყოფა, 100 შემთხვევიდან თითქმის 100%-ში ბანკები ვალების გაყოფის წინააღმდეგია. და ამას აქვს ახსნა: ისინი მსესხებელს იცნობენ, როგორც კეთილსინდისიერს (ან არც ისე კეთილსინდისიერს). მათი ურთიერთობა უკვე დადასტურებულია. ბანკს აქვს საფუძველი და უფლება შეაგროვოს სესხის გადაუხდელობის შემთხვევაში. სამოქალაქო კანონმდებლობა არ ითვალისწინებს ხელმოუწერელი სესხის ხელშეკრულებით (ახალ მსესხებელთან) სესხის დაფარვის ვალდებულების დაკისრების მექანიზმს, ასევე არ ითვალისწინებს სასამართლოს გადაწყვეტილების შედეგად შექმნილი ახალი მსესხებლის იძულებას სესხის ხელშეკრულების გაფორმებაზე. სასამართლო პროცესამდე მეუღლეების მიერ ერთობლივად დახარჯული თანხების ფაქტობრივად მიღების გარეშე.

სასამართლოს პოზიციაკრედიტორი ბანკის პოზიციის გათვალისწინებით, იპოთეკურ სესხზე ვალების რეალური დაყოფის სირთულის გათვალისწინებით, სასამართლოები უმეტეს შემთხვევაში აგვარებენ სიტუაციას შემდეგნაირად: განქორწინებამდე ყველა ადრე შესრულებულ სასესხო ვალდებულებაზე გავლენის გარეშე, სასამართლო. ადგენს სესხის ხელშეკრულებით დასაფარი ნაშთის ოდენობას. ასევე აფასებს იპოთეკურ საცხოვრებელს. მაშინ, თუ უძრავი ქონება ნატურით არ ექვემდებარება გაყოფას, იგი გადაეცემა ერთ-ერთ მეუღლეს, რაც ავალდებულებს მეორე მეუღლეს გადაუხადოს მის კუთვნილი წილი სასამართლოს მიერ განსაზღვრული ოდენობით. მსესხებელი ინარჩუნებს სესხით გათვალისწინებული ყველა ვალდებულებას და ავალდებულებს მეორე მეუღლეს ყოველთვიურად გადაუხადოს სესხის გადახდის თანხის 1/2 მეუღლეს, რომელიც რჩება მსესხებელად. მეუღლეების სურვილის შემთხვევაში შესაძლებელია მათ შორის გაცვლილი თანხების კომპენსირება. თუ მეუღლეები მოქმედებენ როგორც სესხზე თანამსესხებლები, მათ ეკისრებათ ერთობლივი პასუხისმგებლობა სასესხო ვალდებულებებზე. სასამართლოს გადაწყვეტილება ამ საქმეზეც თითქმის იგივეა.

სასამართლო აკავებს ბინას, ხელოვნების დებულებების საფუძველზე. „იპოთეკის შესახებ“ ფედერალური კანონის 50, 54 და 78, რომლის მნიშვნელობითაც იპოთეკარს უფლება აქვს იპოთეკის ხელშეკრულებით დაგირავებულ ქონებაზე ყადაღა დადო, რათა ამ ქონების ხარჯზე დააკმაყოფილოს არასანქცირებული მოთხოვნები. -იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების შესრულება ან არაჯეროვნად შესრულება. სასამართლოები აღნიშნავენ, რომ საერთო ვალებში წილების დადგენისას ვალის გაყოფა და მოვალის ვალდებულებაში ჩანაცვლება არ ხორციელდება, ე.ი. თავად სესხის ხელშეკრულება არ შეცვლილა ყოფილ მეუღლეებს შორის ვალის გაყოფასთან დაკავშირებით. თითოეული მეუღლის წილის განსაზღვრა მთლიან ვალში აწესებს მხოლოდ ყოფილი მეუღლის ვალდებულებას, აუნაზღაუროს მეორე მეუღლის მიერ ასეთი დავალიანების დაფარვისთვის გაწეული ხარჯების ნაწილი. იპოთეკით დატვირთულ ბინაში წილის გამოყოფა ასევე არ იმოქმედებს სასამართლოს უფლებაზე მთლიანად ბინაზე ჩამორთმევის უფლებაზე.

საქმის შესწავლა: კრედიტორმა შეიტანა სარჩელი გადაუხდელი სასესხო დავალიანების ამოღებისა და იპოთეკით დატვირთული საცხოვრებლის ჩამორთმევის თაობაზე (კანონის ძალით იპოთეკა), სასამართლოს წარუდგინა სესხის ხელშეკრულება, იპოთეკა და მოთხოვნების ნამდვილობის დამადასტურებელი სხვა დოკუმენტები. სასამართლომ დააკმაყოფილა სარჩელი, არ მიიღო მოპასუხეების არგუმენტები ზემოაღნიშნული სესხის ხელშეკრულებით მათი ვალების გაყოფის შესახებ სასამართლოს წინასწარ მიღებული გადაწყვეტილებით. სასამართლომ დაადგინა, რომ რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილებამ სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული სამი თანამსესხებლის ვალი ფაქტობრივად თანაბარი წილით გაიყო. იმავდროულად, სასამართლომ დაადგინა, რომ კრედიტორმა არ მისცა თანხმობა მოვალეების შეცვლაზე ან მოვალეთა შემადგენლობის შეცვლაზე და ამით დავალიანების გადაცემაზე სხვა მოვალეებზე. ამასთან, სამი თანამსესხებლიდან ორმა ადრე მიმართა სასამართლოს სესხის ხელშეკრულების პირობების შეცვლის, სესხის ხელშეკრულებაზე დამატებითი ხელშეკრულების დადების ვალდებულების დაკისრების მოთხოვნით, თუმცა სასამართლოს გადაწყვეტილებით გათვალისწინებული მოთხოვნები. უკმაყოფილო დარჩნენ. სასამართლოს პოზიციის გათვალისწინებით მთლიან ვალში წილის განაწილების სწორად გაგების და სესხის დაფარვის ვალდებულებების უცვლელად შენარჩუნების თაობაზე, სასამართლომ გადაწყვეტილებაში მიუთითა, რომ მოპასუხეების კრედიტორის მიმართ ვალდებულებები სოლიდარული და სოლიდარული იყო. რამდენიმე თანამსესხებელი განაგრძობს არსებობას იმდენად, რამდენადაც ისინი განისაზღვრება მათ შორის დადებული სესხის ხელშეკრულებით. სასამართლომ ასევე არ მიიღო ბრალდებულების არგუმენტი, რომ დაყადაღების მომენტისთვის, იპოთეკით დატვირთული ბინა უკვე საერთო საზიარო საკუთრებაში იყო მსესხებლების საკუთრებაში და არა ერთობლივად, ვინაიდან ქონების გაყოფისას თითოეულ მათგანს გამოეყო წილი. იპოთეკით დატვირთული ბინა. ზემოაღნიშნული დასკვნებიდან გამომდინარე, სასამართლომ, მიუხედავად თანამსესხებლების ქორწინების შეწყვეტისა და მათ შორის ქონებისა და წილების გაყოფისა ბანკის მიმართ საერთო ვალში, მათგან სოლიდარულად აღადგინა სესხის თანხა და ჩამოართვა ქ. ბინა გირაოს სახით უზრუნველყოფილია იპოთეკით. და თითოეულ თანამსესხებელზე ბინაში წილების გამოყოფამ ხელი არ შეუშალა (ალტაის ტერიტორიის ბარნაულის ლენინსკის რაიონული სასამართლოს გადაწყვეტილება 09/03/2013; ალთაის რეგიონალური სასამართლოს სააპელაციო გადაწყვეტილება 11/12/ 2013 N 33-9286/2013).

დასკვნა: ვალის გაყოფა შესაძლებელია მხოლოდ ბანკის თანხმობით. მაგრამ განცალკევებული მეუღლის ვალების გაყოფის შემთხვევაშიც არ იცვლება მათი ვალდებულებები ბანკის მიმართ, არამედ განისაზღვრება მხოლოდ თითოეულის წილი მთლიან ვალში. იპოთეკით დატვირთულ საცხოვრებელში წილის გამოყოფა ასევე არ იმოქმედებს ბანკის უფლებაზე დაფაროს მთელი გირაო.

შენობის საკუთრება გულისხმობს მის ქვეშ მდებარე მიწის ნაკვეთის გამოყენების ან საკუთრების უფლებას, რომელიც აუცილებელია მისი მოვლა-პატრონობისთვის. დასკვნა, რომ შენობის იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს იპოთეკის ხელშეკრულების ერთდროულად დადებასთან ერთად. მიწის ნაკვეთი, არის მცდარი და არ ეფუძნება კანონს:

სასამართლოს გადაწყვეტილებით დაკმაყოფილდა მოსარჩელის პრეტენზია: სამრეწველო და კვების პროდუქტებით ვაჭრობის მაღაზიის შენობის იპოთეკის (უძრავი ქონების იპოთეკის) შესახებ ხელშეკრულება ძალადაკარგულად იქნა ცნობილი გარიგების ბათილობის შედეგებით. სასამართლომ გადაწყვეტილების მიღებისას მიუთითა, რომ შენობის მე-12 ნაწილზე იპოთეკის ხელშეკრულება ბათილია, რადგან ის არ შეესაბამებოდა კანონის მოთხოვნებს, რადგან მისი დადებისას გირავნობის საგანი ასევე მე-12 ნაწილი უნდა ყოფილიყო. საერთო საზიარო საკუთრების უფლებით მოსარჩელის საკუთრებაში არსებული შენობის ქვეშ არსებული მიწის ნაკვეთი.

სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებისა და სარჩელის უარყოფის შესახებ ახალი გადაწყვეტილების მიღებისას საკასაციო სასამართლომ მიუთითა შემდეგი.

მხედველობაში არ მიიღება, რომ მიწის კანონმდებლობის დებულებების შესაბამისად, შენობის საკუთრება გულისხმობს მის ქვეშ მდებარე და მისი მოვლა-პატრონობისთვის აუცილებელ მიწაზე სარგებლობის ან საკუთრების უფლებას. ამასთან დაკავშირებით, შენობის იპოთეკის ხელშეკრულების გაფორმებისას არ იყო საჭირო მიწის ნაკვეთის დამატებითი იპოთეკის ხელშეკრულების დადება. სასამართლოს დასკვნა, რომ შენობის იპოთეკის ხელშეკრულება უნდა დაიდოს მიწის ნაკვეთის იპოთეკის ხელშეკრულების ერთდროულად დადებასთან ერთად, მცდარია და არ ეფუძნება კანონს. არ არსებობს არანაირი მტკიცებულება, რომ ამ შეთანხმებით დაირღვა მოსარჩელის კანონიერი უფლებები. ( პრიმორსკის რაიონული სასამართლოს 2011 წლის 12 აპრილის განჩინებასაქმეში No33-3297)

ის ფაქტი, რომ ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული უძრავი ქონების და მასთან გარიგების უფლების სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანოს დასახელება, რომელმაც დაარეგისტრირა იპოთეკარის ეს უფლება, არ შეიძლება გამოიწვიოს ხელშეკრულების ბათილობა:

ლ.ვ. სარჩელი შეიტანა ა.ა.-ს წინააღმდეგ. ს.ა.-ს შორის დადებული სესხის ხელშეკრულების ძალადაკარგულად გამოცხადების (ბათილად) ცნობის შესახებ. და ა.ა., ბინის იპოთეკის შესახებ მასში შეტანილ ხელშეკრულებასთან და ამ ბინის ტვირთის (იპოთეკის) არარსებობის აღიარებასთან დაკავშირებით, უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში და მასთან დადებული გარიგებები. მოსარჩელემ მიუთითა, რომ ხელოვნების 1-ლი და მე-3 პუნქტებიდან გამომდინარე. 10 ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“, ვინაიდან სესხის ხელშეკრულებაში შეტანილი იპოთეკური ხელშეკრულება არ შეიცავს ხელოვნების მე-2 პუნქტში მითითებულ ყველა მონაცემს. ამ კანონის 9 მუხლით, 2009 წლის 31 ივლისის სესხის ხელშეკრულება სახელმწიფო რეგისტრაციას არ ექვემდებარებოდა.

მოთხოვნები უარყვეს. პირველი ინსტანციის სასამართლომ დაადგინა, რომ ა.ა.-ს შორის დადებულ გირავნობის ხელშეკრულებაში. (იპოთეკარი) და ს.ა. (იპოთეკარის მიერ), იპოთეკარი იპოთეკარს აძლევს სესხს დაფარვის ვადით 2009 წლის 1 დეკემბრამდე. ხელშეკრულებაში შედის პირობა ს.ა.-ს საკუთრებაში რეგისტრირებული ბინის გირავნობის შესახებ. აღნიშნული ხელშეკრულება დამოწმებულია ნოტარიუსის მიერ, რომელიც ეკუთვნის ს.ა. დაგირავებული ქონება დამოწმებულია, ხელშეკრულება დარეგისტრირებულია დადგენილი სამართლებრივი წესით რიაზანის რეგიონის ფედერალური სარეგისტრაციო სამსახურის ოფისის მიერ, რომლის შესახებაც არსებობს შესაბამისი ნიშანი.

ის, რომ ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული უძრავ ქონებაზე უფლებების სახელმწიფო რეგისტრაციის განმახორციელებელი ორგანოს დასახელება და მასთან გარიგებები, რომელმაც დაარეგისტრირა იპოთეკარის ეს უფლება, არ შეიძლება გამოიწვიოს ხელშეკრულების ბათილობა.

ხელშეკრულების შიგთავსიდან გამომდინარეობს, რომ მხარეთა მიერ მითითებულია ყველა არსებითი პირობა, რომელიც სავალდებულოა ამ ტიპის ხელშეკრულებისთვის. მითითებულია იპოთეკის საგანი, მისი შეფასება, გირავნობით უზრუნველყოფილი ვალდებულების არსი, ზომა და შესრულების ვადა. ხელშეკრულებაზე სახელმწიფო რეგისტრაციაზე უარის თქმის საფუძველი არ არსებობდა. ( რიაზანის რაიონული სასამართლოს 2010 წლის 24 ნოემბრის საკასაციო განჩინებასაქმეში No33-1965)

მოსარჩელის არგუმენტები იპოთეკური ხელშეკრულების ბათილობის თაობაზე, მიწის ნაკვეთის გირაოს უქონლობის გამო, რომელზედაც მდებარეობს შენობა, სასამართლომ დაუსაბუთებლად მიიჩნია, რადგან მოსარჩელემ არ წარმოადგინა მტკიცებულება ქვეშ მდებარე მიწის ნაკვეთზე სათანადოდ გაფორმებული საკუთრების შესახებ. საცხოვრებელი კორპუსი:

მოსარჩელემ (ფიზიკურმა პირმა) სარჩელი შეიტანა მოპასუხის (ფიზიკური პირის) წინააღმდეგ ბათილი გარიგების ბათილობის შედეგების - მოსარჩელესა და მოპასუხეს შორის დადებული იპოთეკური ხელშეკრულების, მხარეების საწყის მდგომარეობაში დაბრუნებითა და ტვირთის მოხსნის თაობაზე. არასაცხოვრებელი ფართი. მან მიუთითა, რომ ხელოვნების მიხედვით. 69 ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“შენობის ან ნაგებობის იპოთეკა დასაშვებია მხოლოდ ერთდროული იპოთეკით იმ მიწის ნაკვეთის იმავე შეთანხმებით, რომელზეც მდებარეობს ეს შენობა ან ნაგებობა, ან იჯარით გაცემის უფლებით, რომელიც ეკუთვნის იპოთეკარს, თუმცა ეს იპოთეკური ხელშეკრულება არ ითვალისწინებს. შეიცავდეს რაიმე მითითებას მიწის ნაკვეთის იპოთეკის ან მასზე უფლების შესახებ. ასევე არ არის მითითებული ხელშეკრულების დადების ადგილი, რომლის უზრუნველსაყოფად დაიდო იპოთეკური ხელშეკრულება.

სარჩელის უარყოფისას ორივე ინსტანციის სასამართლომ მიუთითა, რომ მოსარჩელემ არ წარმოადგინა საცხოვრებელი კორპუსის ქვეშ მდებარე მიწის ნაკვეთზე სათანადოდ ოფიციალური საკუთრების მტკიცებულება. შესაბამისად, მოსარჩელის არგუმენტი მიწის ნაკვეთის უზრუნველყოფის უქონლობის გამო იპოთეკური ხელშეკრულების ბათილობის შესახებ სასამართლოსთვის არ დადასტურდა. შეუძლებელია დაეთანხმო იმ მოთხოვნას, რომ ხელშეკრულება არ შეესაბამება ხელოვნების მოთხოვნებს. 9 ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ“. ხელშეკრულებას აქვს იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულების აღწერა და მე-2 პუნქტში. ხელშეკრულებაში მითითებულია გადახდის ადგილი ( უდმურტის რესპუბლიკის უზენაესი სასამართლოს საკასაციო განჩინება 2011 წლის 21 თებერვლით.საქმეში No33-539/2011)

უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულების (იპოთეკის) ბათილად ცნობის მოთხოვნა არ დაკმაყოფილდა, ვინაიდან ხელშეკრულებაში განისაზღვრა გირავნობის საგანი, მიეცა მისი შეფასება და განისაზღვრა სასესხო ვალდებულების შესრულების არსი, ზომა და ვადა:

გირავნობის ხელშეკრულების მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებთან შეუსაბამობასთან დაკავშირებით, მოსარჩელემ სარჩელი შეიტანა სს რუსეთის ფედერაციის შემნახველი ბანკის (OJSC) წინააღმდეგ უძრავი ქ. სამკვიდრო გირავნობა (იპოთეკის ხელშეკრულება) მისი ბათილობის გამო.

პირველი ინსტანციის სასამართლომ სარჩელი არ დააკმაყოფილა. სასამართლოს გადაწყვეტილება უცვლელი დატოვა, მეორე ინსტანციის სასამართლომ მიუთითა, რომ „... უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულებაში (იპოთეკის ხელშეკრულებაში) დათარიღებული... განისაზღვრება გირავნობის საგანი, მოცემულია მისი შეფასება, არსი, ზომა და ვადა. სასესხო ვალდებულების შესასრულებლად განისაზღვრება, როგორც ძირითადი დავალიანების ოდენობით, ასევე სესხით სარგებლობის პროცენტის დაფარვისას, შესაბამისად, პირველი ინსტანციის სასამართლოს დასკვნა, რომ არ არსებობს რეალური ცნობის საფუძველი. უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება გამართლებულია. ვოლოგდას რაიონული სასამართლოს 2010 წლის 17 სექტემბრის საკასაციო განჩინება № 33-3927)

ის, რომ გირაოს ხელშეკრულების მხარეები არ შეთანხმდნენ სესხით სარგებლობისთვის პროცენტის გამოთვლისა და გადახდის პროცედურაზე, აგრეთვე საკრედიტო ხაზის გახსნისთვის საკომისიოს გადახდის პირობაზე, არ მიუთითებს იმაზე, რომ იპოთეკური ხელშეკრულება მთლიანობაში. არ დაიდო, მაგრამ შეიძლება იგულისხმებოდეს მხოლოდ გირაოთი უზრუნველყოფილი პრეტენზიების შეზღუდვა თანხების გადახდაზე სესხის ხელშეკრულება მხარეთა მიერ შეთანხმებული ოდენობით:

მოსარჩელემ სარჩელი შეიტანა OJSC Bank-ის წინააღმდეგ უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულების გაუფორმებლად და ბათილად ცნობის მოტივით, რომ იგი არ ეთანხმებოდა იპოთეკური ხელშეკრულების ყველა არსებით პირობებს.

სარჩელზე უარის თქმის შემდეგ სასამართლომ მიუთითა, რომ იპოთეკური ხელშეკრულებით განსაზღვრული იყო გირავნობის საგანი, მისცა მისი შეფასება, განსაზღვრა სასესხო ვალდებულების შესრულების არსი, ზომა და ვადა (სესხის ლიმიტი, საკრედიტო ხაზის მოქმედების ვადა, სიხშირე. მითითებულია გადახდები და მათი ზომა, სესხით სარგებლობის საპროცენტო განაკვეთი, პირგასამტეხლო), ანუ კანონით გათვალისწინებული ყველა არსებითი პირობა ამ ტიპის ხელშეკრულებისთვის, ძირითადი დავალიანებისა და ჯარიმის ოდენობით, იყო. მხარეთა შეთანხმებით, მაშინ სასამართლომ სწორად დაასკვნა, რომ არ არსებობს გირავნობის ხელშეკრულების დაუდებლად ცნობის საფუძველი მხარეთა მიერ მის არსებით პირობებზე შეუთანხმებლობის გამო.

საკასაციო საჩივარში მითითებული ის ფაქტი, რომ გირაოს ხელშეკრულების მხარეები არ შეთანხმდნენ სესხით სარგებლობის პროცენტის გამოანგარიშებისა და გადახდის წესზე, აგრეთვე საკრედიტო ხაზის გახსნისთვის საკომისიოს გადახდის პირობაზე, არ მიუთითებს. რომ იპოთეკის ხელშეკრულება მთლიანობაში არ დადებულა, არამედ შეიძლება ნიშნავდეს მხოლოდ გირავნობით უზრუნველყოფილი მოთხოვნების შეზღუდვას სასესხო ხელშეკრულებით გათვალისწინებული თანხების გადახდით მხარეთა მიერ შეთანხმებული ოდენობით. შესაბამისად, საჩივრის ეს არგუმენტი არ არის სასამართლო გადაწყვეტილების გაუქმების საფუძველი. ( კომის რესპუბლიკის უზენაესი სასამართლოს 2011 წლის 14 აპრილის განჩინება, საქმეზე No33-1760/2011)

ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად იპოთეკური ხელშეკრულების (უძრავი ქონების გირავნობის) საგანი შეიძლება იყოს უძრავი ქონება, რომელიც შეძენილია არა მხოლოდ ბინის შესაძენად ან მშენებლობისთვის გაცემული მიზნობრივი სესხის (კრედიტის) ნაწილის სახით, არამედ ასევე სესხის ვალდებულების უზრუნველსაყოფად. ხელშეკრულება, საკრედიტო ხელშეკრულება ან სხვა ვალდებულება. დაგირავებული ქონების (ბინის) დაზღვევის ვალდებულება განისაზღვრება მოქმედი კანონმდებლობის მოთხოვნებით:

მოსარჩელემ შეიტანა სარჩელი ბინის იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის მოთხოვნით.

პრეტენზია უარყო. პირველი ინსტანციის სასამართლომ, უარი თქვა სარჩელების დაკმაყოფილებაზე, მივიდა გონივრულ დასკვნამდე, რომ არ არსებობს ბინის იპოთეკის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის სამართლებრივი საფუძველი, ვინაიდან, ფედერალური კანონი „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების გირავნობა)“იპოთეკური ხელშეკრულების (უძრავი ქონების გირავნობის) საგანი ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად შეიძლება იყოს უძრავი ქონება, რომელიც შეძენილია არა მხოლოდ ბინის შესაძენად ან მშენებლობისთვის გაცემული მიზნობრივი სესხის (კრედიტის) ნაწილის სახით, არამედ ასევე სესხით გათვალისწინებული ვალდებულებების უზრუნველსაყოფად. ხელშეკრულება, საკრედიტო ხელშეკრულება თუ სხვა ვალდებულებები.

ასევე, პირველი ინსტანციის სასამართლო მივიდა გონივრულ დასკვნამდე, რომ დაგირავებული ქონების დაზღვევის დებულება წარმოადგენს 2007 წლის 7 მარტის ბინის იპოთეკის ხელშეკრულების სავალდებულო პირობას, ვინაიდან ბინის დაზღვევის ეს ვალდებულება განისაზღვრება დებულების მოთხოვნებით. მოქმედი კანონმდებლობა.

მსესხებლის ვალდებულება, დააზღვიოს ქონებრივი ინტერესები, რომლებიც დაკავშირებულია მსესხებლების სიცოცხლისა და ჯანმრთელობისთვის ზიანის მიყენებით (უბედური შემთხვევის ან ავადმყოფობისგან დაზღვევა - პირადი დაზღვევა) იპოთეკის კანონით დადგენილი არ არის. გარდა ამისა, ხელოვნების მე-2 ნაწილის მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 935, ადამიანის სიცოცხლის ან ჯანმრთელობის დაზღვევის ვალდებულება კანონით არ შეიძლება დაეკისროს მოქალაქეს. შესაბამისად, რუსეთის ფედერაციის მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად იპოთეკის ხელშეკრულების დადებისას მსესხებელს აქვს ვალდებულება კრედიტორის წინაშე დააზღვიოს მხოლოდ იპოთეკის საგანი. ამასთან, მსესხებლისთვის სიცოცხლისა და ჯანმრთელობის დაზღვევის ვალდებულების დაკისრება არ მიუთითებს იპოთეკის ხელშეკრულების მთლიანად ბათილობაზე, ვინაიდან დანარჩენი იპოთეკური ხელშეკრულება არ წყდება. ( კრასნოიარსკის რაიონული სასამართლოს საკასაციო განჩინება 2010 წლის 6 დეკემბერს No33-10381/10 შემთხვევაში)

იპოთეკის ხელშეკრულების ანალიზი მიუთითებს, რომ მისი სამართლებრივი ბუნებით შერეულია, რომელიც შეიცავს იპოთეკის ხელშეკრულებისა და თავდებობის ხელშეკრულების ელემენტებს. თუმცა, საქმის მასალებიდან ირკვევა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული გარანტიის ხელშეკრულების პირობები და, შესაბამისად, ხელშეკრულება ამ ნაწილში არ არის დადებული, მოსარჩელე პასუხს აგებს მხოლოდ მისთვის გადაცემული ქონების ღირებულებით. იპოთეკისთვის:

მოსარჩელემ (ჩ. - ფიზიკური პირი) შპს-ს მიმართ შეიტანა სარჩელი იპოთეკის ხელშეკრულების ნაწილობრივ ბათილად ცნობის თაობაზე.

მითითებულია, რომ პუნქტით 3.3. იპოთეკის ხელშეკრულებით დადგინდა, რომ თუ შპს 1 არ შეასრულებს ნავთობპროდუქტების მიწოდების ხელშეკრულებით ნაკისრ ვალდებულებებს, შპს 2-ს უფლება აქვს იპოთეკის ზემოაღნიშნულ საგანზე დაფაროს. ამავე დროს, პუნქტი 4.4. იპოთეკის ხელშეკრულება ითვალისწინებს, რომ თუ იპოთეკის საგნის რეალიზაციიდან მიღებული თანხა არ არის საკმარისი იპოთეკის მოთხოვნის სრულად დასაკმაყოფილებლად, ამ უკანასკნელს უფლება აქვს დაკარგული თანხა მიიღოს იპოთეკარის სხვა ქონებიდან.

სასამართლომ არ დააკმაყოფილა სარჩელი, საკასაციო სასამართლომ ძალაში დატოვა სასამართლოს გადაწყვეტილება შემდეგი მითითებით.

ქონების თავდები არის პირი, რომელიც იპოთეკით დებს უძრავ ქონებას სხვა პირის - მოვალის ვალდებულებების შესრულების უზრუნველსაყოფად.

ამრიგად, იპოთეკა არის გირავნობის სახეობა და ვალდებულების ცალკე უზრუნველყოფა და, შესაბამისად, ძირითადი ვალდებულების ნებისმიერი ცვლილება არ საჭიროებს ქონების თავდებლის - იპოთეკარის თანხმობას.

ამავდროულად, იპოთეკის ხელშეკრულების ანალიზი მიუთითებს, რომ მისი იურიდიული ბუნებით შერეულია, რომელიც შეიცავს იპოთეკის ხელშეკრულებისა და თავდებობის ხელშეკრულების ელემენტებს.

თუმცა, საქმის მასალებიდან გამომდინარეობს, რომ იპოთეკის ხელშეკრულებაში არ არის მითითებული გარანტიის ხელშეკრულების პირობები.

ქონების გარანტორი არ არის იპოთეკით უზრუნველყოფილი ძირითადი ხელშეკრულების მხარე, ის მხოლოდ ვალდებულებას იღებს პასუხისმგებლობას ეკისრება კრედიტორების წინაშე მოვალის მიერ იპოთეკით გადაცემული ქონების ღირებულების ფარგლებში.

აღნიშნული იპოთეკური ხელშეკრულების საგანია უძრავი ქონების ობიექტი - No V არასაცხოვრებელი ფართი 154,3 კვ.მ. და სწორედ ამ ქონების ჩამორთმევა შესაძლებელია კანონით დადგენილი წესით. იპოთეკის კანონი.

ამასთან, ჩ.-ს კუთვნილი სხვა ქონების გირავნობის შესახებ ხელშეკრულება არ დადებულა. ( ვოლგოგრადის რაიონული სასამართლოს საკასაციო განჩინება 2011 წლის 3 თებერვლით, საქმეზე No33-1687/2011)

გადაწყვეტილება იპოთეკის ხელშეკრულების დაუდებლად ცნობის შესახებ გაუქმდა და საქმე გადაეგზავნა ახალ სასამართლო პროცესს:

სს „ბანკმა“ სარჩელი შეიტანა სრული სახელწოდების წინააღმდეგ გირავნობის საკითხზე - მიწისქვეშა ავტოსადგომი. სასამართლომ სარჩელი არ დააკმაყოფილა. პირველი ინსტანციის სასამართლოს გადაწყვეტილების გაუქმებით და საქმის ხელახალი განხილვისთვის გადატანით, რაიონულმა სასამართლომ მიუთითა, რომ „... დასკვნა, რომ იპოთეკის ხელშეკრულება მთლიანად არ დადებულა იმის საფუძველზე, რომ ამ ხელშეკრულების მხარეები არ შეთანხმდნენ. სესხით სარგებლობისთვის პროცენტის გადახდის პროცედურის პირობებზე, აგრეთვე სესხზე პროცენტის დაგვიანებით გადახდისათვის ჯარიმების გადახდის ვალდებულების ოდენობასა და შესრულების ვადაზე, გაზრდილი პროცენტი ძირითადი დავალიანების დაგვიანებით დაფარვისთვის. სესხი, სასამართლომ არ გაითვალისწინა, რომ მხარეები შეთანხმდნენ ყველა არსებით პირობაზე (ვალდებულების ზომა, ვადა და არსი) უზრუნველყოფილ იპოთეკასთან დაკავშირებულ მოვალის ვალდებულებაზე, გადაიხადოს სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული ძირითადი თანხა, შესაბამისად, იპოთეკა. ხელშეკრულება არ შეიძლება ჩაითვალოს გაუფორმებლად მთლიანობაში.“ (

ილუსტრაცია: Pravo.ru/Petr Kozlov

უსაფრთხოების ოპერაციები ბათილად ითვლება იგივე წესებით, როგორც ჩვეულებრივი, მაგრამ არის გარკვეული თავისებურებები. ადვოკატებმა განმარტეს, რატომ არის ახლა უფრო რთული ტრანზაქციების გამოწვევა, ვიდრე ადრე, რა არის მათი გაკოტრების რისკები და როდის არ დაეხმარება კორპორატიული პროცედურის დარღვევა ხელშეკრულების ბათილად ცნობას. ჩვენ ასევე ვაძლევთ საარბიტრაჟო საქმის მაგალითს, როდესაც ფასიანი ქაღალდი ბათილად იქნა ცნობილი არასწორად წარმოდგენის მოტივით.

უსაფრთხოების ზომები, როგორიცაა გირაო ან თავდებობა, გამოიყენება უძრავი ქონების კონტრაქტების, დიდი სესხების და სხვა მნიშვნელოვანი ტრანზაქციებისთვის. მათ უნდა მისცენ კრედიტორს ნდობა „ბ გეგმის“ მიმართ კონტრაგენტთან პრობლემების შემთხვევაში. თუმცა, არაკეთილსინდისიერი მოვალეები ყველანაირად ცდილობენ გააპროტესტონ უზრუნველყოფის ტრანზაქცია, რათა კრედიტორს ჩამოართვან ერთ-ერთი ყველაზე სწრაფი და მარტივი გზებივალის დაფარვა, ამბობს ადვოკატი ნატალია ლოპატინა.

რატომ გახდა უფრო რთული გამოწვევა?

უსაფრთხოების ტრანზაქციები, როგორც წესი, ბათილად ითვლება იგივე წესებით, როგორც ჩვეულებრივი. გამოწვევის ზოგადი საფუძველი Სამოქალაქო კოდექსიისეთები, როგორიცაა მოჩვენება, პრეტენზია, უფლებამოსილების ბოროტად გამოყენება და ა.შ. ახლა გაცილებით იშვიათად გამოიყენება, იზიარებს თავის დაკვირვებებს იურიდიული ფირმის დიმიტრი კონსტანტინოვი. ადვოკატი ამას სპეციალური წესების ეფექტურობით ხსნის - გადახდისუუნარობის თუ კორპორატიულის შესახებ. გარდა ამისა, 2013 წელს გამოვიდა ხელოვნების ახალი ვერსია. სამოქალაქო კოდექსის 166 ბათილი და ბათილი გარიგებების შესახებ, რამაც მნიშვნელოვნად შეზღუდა მათი გამოწვევის შესაძლებლობა, აგრძელებს AB იური პუსტოვიტის მმართველ პარტნიორს.

იპოთეკა და თავდებობა არანაკლებ ხშირად გასაჩივრებულია, ვიდრე ადრე, მაგრამ სასამართლომ მათზე უარის თქმა უფრო ხშირად დაიწყო.

AB "Yug"-ის მმართველი პარტნიორი იური პუსტოვიტი

კერძოდ, ხელოვნებაში. 166-მა დაადგინა estoppel-ის პრინციპი: პირი არ შეიძლება ცდილობდეს გარიგების ბათილად ცნობას, თუ ის ადრე იქცეოდა ისე, თითქოს გარიგება იყო. გარდა ამისა, ადრე „ნებისმიერ დაინტერესებულ მხარეს“ შეეძლო მოეთხოვა გარიგების ბათილობის შედეგების გამოყენება, ახლა კი - მის მხარეებს ან კანონში მითითებულ სხვა პირებს.

პრაქტიკა ასევე დასტაბილურდა პირთა გარანტიების გამოწვევის საფუძველზე, როგორიცაა მეუღლის თანხმობის არარსებობა. 10 წლის წინ, ეს იყო გირაოს გაუქმების ერთ-ერთი ყველაზე პოპულარული გზა, იხსენებს დიმიტრი ნურჟინსკი. მაგრამ 2012 წლის 12 ივლისს უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს პლენუმმა გამოსცა დადგენილება, რომელშიც განმარტა, რომ თავდებს პირადად ეკისრება პასუხისმგებლობა - და, შესაბამისად, მეუღლის თანხმობის არარსებობა არ მიუთითებს გარიგების ბათილობაზე. ეს პოზიცია ეხებოდა ინდივიდუალური მეწარმეები, მაგრამ 2013 წელს მან იგივე მიდგომა გამოიყენა რიგითი მოქალაქეების შემთხვევაში (საქმე No18-KG13-27), ამბობს ნურჟინსკი. მიუხედავად ცალსახა გადაწყვეტილებისა და დამკვიდრებული პრაქტიკისა, ბანკები ამას თავდაჯერებულად თამაშობენ და გარანტიაზე მეუღლის ნოტარიულად დამოწმებულ თანხმობას ითხოვენ, იზიარებს ადვოკატი.

რეგისტრები ასევე ხელს უწყობს ბრუნვის სტაბილიზაციას. გირავნობა წყდება, თუ დაგირავებული საგანი შეიძინა კეთილსინდისიერმა მყიდველმა, რომელმაც არ იცოდა ტვირთის შესახებ (სამოქალაქო კოდექსის 352-ე მუხლის მე-2 ნაწილის 1-ლი პუნქტი). უძრავი ქონება ამისგან „დაცულია“ საკუთრების რეგისტრაციის სისტემით, მაგრამ მსგავსი სქემები ხშირად გვხვდება მანქანების ყიდვა-გაყიდვის ბაზარზე, ამბობს ნურჟინსკი. სასამართლოები, მისი თქმით, ყოველთვის არ იყვნენ მზად ხელოვნების გამოსაყენებლად. 352, შესაბამისად კანონმდებელმა 2014 წელს შემოიღო მოძრავი ნივთების გირავნობის ნოტარიუსთან რეგისტრაციის სისტემა (სამოქალაქო კოდექსის 339.1 მუხლი).

გაკოტრება და კორპორატიული დავა

გაკოტრების დროს გაცილებით ადვილია გარიგების ბათილობა. იპოთეკა ან გარანტია შეიძლება გასაჩივრდეს იმ მოტივით, რომ მან ზიანი მიაყენა კრედიტორებს ან დადებულია ერთ-ერთი მათგანის სასარგებლოდ. თუ სასამართლო დაადასტურებს, რომ კრედიტორმა იცოდა ან უნდა სცოდნოდა მოვალის გაკოტრებამდელი მდგომარეობის შესახებ, გარიგება ძალადაკარგულად გამოცხადდება.

გადახდისუუნარობის საქმის წარმოების დაწყებამდე სამი წლის განმავლობაში დადებული ხელშეკრულებები შესაძლოა გაკოტრების საფრთხის წინაშე აღმოჩნდეს, აფრთხილებს განვითარების პროექტების სამართლებრივი მხარდაჭერის დეპარტამენტის ხელმძღვანელი ალექსანდრ ანჩუგოვი.

გამოწვევის სხვა საფუძველი არის კორპორატიული. ძირითადი ან დაკავშირებულ მხარეებთან დაკავშირებული ტრანზაქციები უნდა იყოს დამტკიცებული ფირმის მიერ მისი დოკუმენტებისა და კანონის შესაბამისად. პროცედურის დარღვევის შემთხვევაში, ხელშეკრულება შეიძლება ბათილად იქცეს იმ პირობით, რომ კრედიტორმა იცოდა ან შეეძლო სცოდნოდა დარღვევის შესახებ. ამიტომ, მისთვის მნიშვნელოვანია წინასწარ შეამოწმოს კონტრაგენტის კორპორატიული სტრუქტურა და დარწმუნდეს, რომ გარიგება დამტკიცებულია ყველა წესის მიხედვით. ეს არის გირავნობის გასაჩივრების საერთო საფუძველი, თუმცა სასამართლო პროცესის დროს შეიძლება აღმოჩნდეს, რომ შეთანხმება ფაქტობრივად დამტკიცდა ან ხანდაზმულობის ვადა გავიდა, ამბობს იურიდიული პრაქტიკის კონსულტანტი გეორგი მურზაკაევი. თქვენ შეგიძლიათ დაიცვათ ასეთი პრეტენზიებისგან, მათ შორის მოწინააღმდეგის ცუდი რწმენის მითითებით. IN Ბოლო დროსგაიზარდა კანონის ბოროტად გამოყენების ინსტიტუტის მნიშვნელობა, აღნიშნავს მურზაკაევი. იგი მოჰყავს გადაწყვეტილებების მაგალითებს, რომლებიც „იდგა“ უზენაესი სასამართლოს ეკონომიკური კოლეჯის დონეზე:

• საქმეში No. A58-8432/2014, AYAM Management Company-მა გაასაჩივრა უძრავი ქონების იპოთეკა, რომელიც კომპანიის სესხის ფარგლებში იყო დაგირავებული ამურ-იაკუტსკის მთავარი ხაზის მშენებელთა ასოციაციის მიერ. როგორც სარჩელშია აღნიშნული, გირავნობა მონაწილეთა საერთო კრებამ არ დაამტკიცა. მიუხედავად იმისა, რომ კორპორატიული დამტკიცების წესები დაირღვა, სასამართლოებმა უარი თქვეს გარიგების ბათილად ცნობაზე. მათ მიიჩნიეს, რომ მთავარ მიზანს წარმოადგენდა იპოთეკისაგან გათავისუფლება, რომელსაც უძრავი ქონება ჰქონდა და, შესაბამისად, კომპანიამ ბოროტად გამოიყენა გარიგების გასაჩივრების უფლება. ამასთან, უმრავლესობის მონაწილემ მაინც დაამტკიცა იპოთეკა.
• No 186355/2015 საქმეზე ნავთობის საწყობი No1 ცდილობდა გაეუქმებინა იპოთეკა, რომელიც დამტკიცდა მონაწილეთა რიგგარეშე საერთო კრებაზე, მაგრამ უნდა დამტკიცებულიყო დირექტორთა საბჭოს მიერ. მაგრამ სასამართლომ უარყო პრეტენზია. მათ შენიშნეს, რომ საჭირო კვორუმი მიღწეული იყო. ხოლო სარჩელი შეტანილი იქნა ტრანზაქციის შესრულებისგან თავის არიდებისა და ბანკისთვის ზარალის მიყენების მიზნით.

რისკების გამოწვევისა და მინიმიზაციის სხვა საფუძველი

გარიგებები შეიძლება გასაჩივრდეს ყველა ადვოკატისთვის ცნობილი სხვა საფუძვლებით. მაგალითად, მინდობილობა არ აძლევდა უფლებამოსილებას სწორედ ასეთი ხელშეკრულების დადებაზე, ან აღმოჩნდა, რომ იპოთეკის საგანი რეალურად არ ეკუთვნოდა იპოთეკარს (მაგალითად, შენობის ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება იყო ბათილად გამოცხადდა). ისინი ხშირად ცდილობენ შენობის იპოთეკის გამოწვევას იმ მოტივით, რომ მის ქვეშ მყოფი მიწა იპოთეკით არ არის დატვირთული, ამბობს პუსტოვიტი AB Yug-დან. ადვოკატის თქმით, სასამართლოები მსგავს პრეტენზიებზე უარს ამბობენ: განმარტავენ, რომ მიწის უფლების რეგისტრაცია მხოლოდ იპოთეკარზეა დამოკიდებული და იპოთეკარს არავითარი კავშირი არ აქვს.

ასევე არსებობს კონკურენციის შედარებით იშვიათი მეთოდები. მაგალითად, მურზაკაევმა მოიყვანა საქმე No A40-216102/15. მასში სასამართლომ ბათილად ცნო ხელშეკრულება შპს-ს საწესდებო კაპიტალში უზრუნველყოფის სახით წილის გირავნობის შესახებ. ბანკის გარანტია Peresvet Bank, რადგან ბანკმა შეცდომაში შეიყვანა ინდივიდუალური იპოთეკარი. პირველმა და მეორე ინსტანციებმა აღნიშნეს, რომ ძირითადი უზრუნველყოფა უკვე უზრუნველყოფილი იყო და წილის გირავნობის ხელშეკრულება დამატებით დაიდო საბანკო გარანტიის გაცემის შემდეგ და ბანკის მოთხოვნით. ბანკის წარმომადგენლებს არასოდეს განუმარტეს, რა აზრი ჰქონდა ამას. სასამართლომ დაასკვნა, რომ მათ შეცდომაში შეიყვანეს მოქალაქე და მოითხოვეს გარიგების დადება, რომელიც არ იყო საჭირო. ეს ნიშნავს, რომ ის უნდა გამოცხადდეს ბათილად.

ერთ-ერთ შემთხვევაში სასამართლომ გააუქმა წილის გირავნობის ხელშეკრულება, რადგან ცალკეული იპოთეკარი შეცდომაში შეიყვანეს: გარიგების საჭიროება არ არსებობდა.

ასეთი რისკების განჭვრეტა რთულია, მაგრამ ყველაზე ხშირი რისკების თავიდან აცილება შესაძლებელია და უნდა მოხდეს. სწორედ ამას აკეთებენ იურისტები, რომელთა ამოცანაა საბუთების გულდასმით შესწავლა, დაკარგულის მოთხოვნა და გარიგების სწორად სტრუქტურირება. ლოპატინა მიწის იურისტთა თანამეგობრობიდან განმარტავს, თუ როგორ უნდა დაიცვას გარიგების ორივე მხარის ინტერესები, ნაკვეთის ყიდვა-გაყიდვის მაგალითის გამოყენებით "არასწორი" მიზნით. მყიდველს სურს შეიძინოს სასოფლო-სამეურნეო ნაკვეთი და ააშენოს მასზე კოტეჯი სოფელი. გამყიდველი გვპირდება, რომ მიწის დანიშნულებას შეუცვლის, მაგრამ, რა თქმა უნდა, წინასწარი გადახდის სანაცვლოდ. ”აქ თქვენ უნდა დადოთ წინასწარი ხელშეკრულება ან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება მომავალი ნივთისთვის - ნაკვეთი სამართლებრივი რეჟიმით საბინაო მშენებლობა- ამბობს ლოპატინა. „მთავარი ხელშეკრულების გაფორმების ვადა მკაცრად უნდა იყოს დაკავშირებული იმ მომენტთან, როდესაც საიტის გამოყენების საჭირო ტიპი შეიტანება ერთიან სახელმწიფო რეესტრში. მის დასარეგისტრირებლად გამყიდველი მყიდველისგან მიიღებს ავანსს. იმ შემთხვევაში, თუ შეუძლებელია მიწის დანიშნულების შეცვლა, ლოპატინა გვთავაზობს ფინანსურად საიმედო გარანტის დაკავშირებას, რომელიც უზრუნველყოფს ავანსის დაბრუნებას.

ბიზნესის საჭიროებისთვის სესხის მისაღებად ხშირად არ არის საკმარისი იპოთეკა, ბანკები ითხოვენ პირად გარანტიას გენერალური დირექტორის ან იურიდიული პირის მონაწილეებისგან. შედეგად, ეს ადამიანები პასუხისმგებელნი ხდებიან მრავალმილიონიან და მრავალმილიარდ დოლარიან ვალებზე, რომლებსაც დიდი ალბათობით ვერ გადაიხდიან. ძნელია ასეთი გარანტიის ბათილად აღიარება, რადგან სასამართლოები ცდილობენ უზრუნველყონ უსაფრთხოების დაცვას, ამბობს უფროსი ადვოკატი ტატიანა ვორონინა: ”ისინი უარყოფენ არგუმენტებს, რომ ვალი უკვე არსებობდა გარანტიის მომენტში ან რომ მისი ოდენობა არ იყო მითითებული დოკუმენტში. კონტრაქტები. ასევე, სასამართლოები არ ითვალისწინებენ, რომ თავდებს არ გააჩნდა საკმარისი ქონება ვალების გადასახდელად (და ცხადია, აღარ ექნება)“.

ვორონინა დარწმუნებულია: ბანკები არ აფორმებენ ხელშეკრულებებს მიღების მიზნით ნაღდი ფული, მაგრამ გააკონტროლოს თავდებს მისი სოლიდარული პასუხისმგებლობის დაკისრების ტკივილის ქვეშ. იგი გვირჩევს, რომ კომპანიის მენეჯერები და მონაწილეები წერილობით დაუკავშირდნენ ბანკს გარანტიის გარეშე ან შეეცადონ შეცვალონ მისი პირობები. თქვენ შეგიძლიათ სცადოთ პასუხისმგებლობის შეზღუდვა იმ ვალებით, რომლებიც წარმოიქმნება კონკრეტული პირის უფლებამოსილების პერიოდში. წინააღმდეგ შემთხვევაში, მოგიწევთ პასუხის გაცემა შემდგომზე - მას შემდეგ, რაც მოქალაქე შეწყვეტს საზოგადოების კონტროლს, ასკვნის ვორონინა.

5/5 (2)

ხელშეკრულების დადების მიზანშეწონილობა

გირავნობის ხელშეკრულების დადება უნდა ეფუძნებოდეს ეკონომიკური მიზანშეწონილობის პრინციპებს და მხარეებს ხელშეკრულების გაფორმებისას არ უნდა ჰქონდეთ ეგოისტური მოტივები, მათ შორის მესამე პირებისთვის ქონებრივი ზიანის მიყენების მიზანი.

რაც შეეხება საბანკო ორგანიზაციებსა და სხვა მონაწილეებს შორის წარმოშობილ ურთიერთობებს, მსესხებლის მიერ ვალდებულებების შესრულების უზრუნველყოფის ერთ-ერთი კრიტერიუმია გირაოს ხელშეკრულების გაფორმება და გაფორმება.

თუ პირის მიმართ დაწყებულია გადახდისუუნარობის პროცედურა, სხვა კრედიტორები ყველანაირად ცდილობენ გააპროტესტონ არსებული გირაოს ხელშეკრულებები. თუმცა სასამართლო ხელისუფლება ამ უფლებას უშედეგოდ ცნობს, თუ დადგინდება, რომ მსესხებელი ასეთი ხელშეკრულების გაფორმებით არ ცდილობდა თავის არიდება სხვა მოქალაქეებისა და ორგანიზაციების წინაშე ფინანსური პასუხისმგებლობისგან.

მოსამართლე ასევე ხელმძღვანელობს მტკიცებულებებით, რომლებიც აჩვენებს, რომ გირაოს დოკუმენტის შედგენის დროს მსესხებელს გადახდისუუნარობის ნიშნები არ აღენიშნებოდა.

ანუ, თუ არსებობდა გირავნობის ხელშეკრულების დადების ეკონომიკური მიზანშეწონილობა და ხელშეკრულება არ წარმოადგენდა სხვა კრედიტორებს ზიანის მიყენების საფრთხეს, მაშინ სასამართლო შესაბამისი პროცედურების მიხედვით მიიღებს გადაწყვეტილებას გაკოტრებულის სასარგებლოდ. .

თუ მსესხებელი სრულად გადახდისუნარიანი იყო გირაოს ხელშეკრულების ხელმოწერის დროს, მაშინ ეს აშკარა ნიშანია იმისა, რომ ხელშეკრულება გაფორმდა მესამე პირებისთვის ზიანის მიყენების განზრახვის გარეშე და იგი კანონით აღიარებულია ქმედით.

იპოთეკით დატვირთული ქონების საკუთრება

გირავნობის ხელშეკრულება შეიძლება დაიდოს მხოლოდ მოგირავნეზე გადაცემული ნივთის მფლობელთან - ეს არის ზოგადი წესისამოქალაქო კანონმდებლობით დადგენილი.

ხელშეკრულება ხშირად ძალადაკარგულად ცხადდება იმ შემთხვევაში, როდესაც იპოთეკარმა გადასცა იპოთეკარის ქონება, რომელზეც მას არ გააჩნდა საკუთრების უფლება.

მათ პრაქტიკაში სასამართლოები ხშირად აწყდებიან სიტუაციებს, როდესაც მოგირავნეები არიან კეთილსინდისიერი პირები, რომლებსაც წარმოდგენაც არ აქვთ, რომ დამგირავებელმა ნივთის გადაცემით დაარღვია ვინმეს ინტერესები. იგივე ეხება დაგირავებული ნივთების მფლობელებსაც.

სამოქალაქო კანონმდებლობა იცავს კეთილსინდისიერ მოგირავნეთა უფლებებს, როდესაც ნივთის ახალი მფლობელი კანონის ძალით დამგირავებელია (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 335-ე მუხლის მე-2 პუნქტი).

ამ მუხლის დებულებები შეიცავს მითითებას სხვისი ქონების უკანონო წართმევაზე. მაგალითად, თუ ნივთი მოიპარეს წინა მფლობელს ან მოიპარეს მისი მფლობელობიდან უკანონო ქმედებების გამო, მაშინ ზემოაღნიშნული წესები არ გამოიყენება.

სასამართლო პრაქტიკაში არის შემთხვევები, როდესაც მოგირავნე კანონის თვალსაზრისით იყო კეთილსინდისიერი, ხოლო ახალმა მესაკუთრეებმა არ იცოდნენ გირავნობის ხელშეკრულების გაფორმება, რომლის საგანი იყო მათი საკუთრება უფლებით.

სასამართლოებს ასევე შეუძლიათ მხარი დაუჭირონ ახალი ქონების კეთილსინდისიერ მფლობელებს, მიუხედავად იმისა, რომ იპოთეკარს არ ეცნობა ფაქტობრივი იპოთეკარის ეგოისტური მიზნების შესახებ.

ხელშეკრულების ბათილად ცნობის საფუძველი

გახსოვდეს! გირავნობის ხელშეკრულების შესაფასებლად და ბათილად ცნობისთვის გამოიყენება შემდეგი კრიტერიუმები:

• ხელშეკრულების ერთ-ერთი მხარის ქმედუნარიანობის ნაკლებობა;
• გირავნობის ხელშეკრულების გაფორმების კანონიერი უფლების არარსებობა;
• ერთი ან ორივე მხარე არის 18 წლამდე მოქალაქე;
• ხელშეკრულება არ არის რეგისტრირებული დადგენილი წესით;
• მეუღლის მიერ გარიგების დამტკიცების მიუღებლობა, თუ ხელშეკრულება დადებულია დაქორწინებული მოქალაქის მიერ;
• ხელშეკრულება არ შეიცავს გარიგების დადების ფუნდამენტურ პირობებს.

რაც შეეხება სიტუაციას, როდესაც ხელშეკრულება ბათილია მხარის ქმედუუნარობის გამო, ეს შეიძლება აღიარებულ იქნას სასამართლოში ან დადასტურდეს დოკუმენტებით, რომლებშიც მითითებულია გარიგება დადო პირის ასაკი.

იგივე შეიძლება ითქვას იმაზე, რომ თუ პირი არის 18 წლამდე და არ აქვს თანხმობა კანონიერი წარმომადგენლებისგან გარიგების დადებაზე, გირავნობის ხელშეკრულება ძალადაკარგულად გამოცხადდება.

ყველა გირავნობის ხელშეკრულება, რომლის საგანია უძრავი ქონების ობიექტები, უნდა გაიაროს რეგისტრაციის პროცედურა Rosreestr-ის ორგანოებთან. წინააღმდეგ შემთხვევაში გარიგება ბათილად ითვლება.

მოქალაქეები, რომლებიც კანონიერად არიან დაქორწინებულები, ვალდებულნი არიან მიიღონ ერთმანეთის თანხმობა, რომ მათ არ აქვთ წინააღმდეგი ერთ-ერთ მათგანთან გირავნობის ხელშეკრულების დადებასთან დაკავშირებით.

თუ მხარეებმა გირავნობის ხელშეკრულების გაფორმებისას არ მიუთითეს დოკუმენტის ძირითადი პირობები, მაშინ ის ასევე შეიძლება ბათილად ჩაითვალოს.

იურისდიქცია უზრუნველყოფილია

ასეთი საქმეების იურისდიქციის განსაზღვრის სისწორის საკითხი მოქალაქეებს გარკვეულ სირთულეებს უქმნის. ამდენად, საკამათო სიტუაციები შორის პირებიუნდა გადაწყდეს საერთო იურისდიქციის სასამართლოებში, ხოლო თუ საქმეში ჩართულია ორგანიზაცია, მაშინ განცხადება წარედგინება რეგიონულ საარბიტრაჟო სასამართლოს.

Გთხოვთ გაითვალისწინოთ! თუ გირავნობის ხელშეკრულების საგანია უძრავი ქონება, მაშინ ყველა მოთხოვნა განიხილება შესაბამისი ქონების ადგილზე (რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 30-ე მუხლის 1-ლი ნაწილი).

ასევე, უძრავ ქონებაზე უფლებების გასაჩივრება და გირავნობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობა იმ მოსამართლეების იურისდიქციაშია, რომელთა საკუთრებაშიც განთავსებულია მითითებული ობიექტები, შენობები და ნაგებობები.

პროცედურის ჩატარების პროცედურა

გირავნობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობისთვის საჭიროა მომზადება სარჩელის განცხადებასაქმეში მონაწილე პირთა რაოდენობის მიხედვით. სარჩელს თან ერთვის დოკუმენტების ასლები და, ზოგიერთ შემთხვევაში, ორიგინალები, როგორც გარიგების გასაჩივრების დამადასტურებელი საბუთი.

თუ სარჩელი არ არის შედგენილი საპროცესო კანონმდებლობით დადგენილი წესით, ან განცხადებების რაოდენობა არ ემთხვევა საქმეში მონაწილე პირთა რაოდენობას, მაშინ მოსამართლეს უფლება აქვს დატოვოს სარჩელი წინსვლის გარეშე. მითითებით, რომ ხარვეზები უნდა გამოსწორდეს გარკვეულ თარიღამდე.

თუ ხანდაზმულობის ვადა გამოტოვებულია, მაშინ განმცხადებელმა განცხადებასთან ერთად უნდა დაურთოს შუამდგომლობა სარჩელის შეტანის ვადის აღდგენის შესახებ. მას ასევე თან ერთვის დოკუმენტები, რომლებიც ადასტურებს საშვის გამოტოვების საფუძველს.

გირავნობის ხელშეკრულების ბათილობის შემთხვევებზე ხანდაზმულობის ვადა არის ერთი წელი.

გამონაკლისია შემდეგი სიტუაციები, როდესაც ეს პერიოდი სამი წელია:

• წარმოსახვითი ან მოჩვენებითი გარიგების დადება;
• გირავნობის ხელშეკრულება ეწინააღმდეგება ზნეობისა და კანონიერების ნორმებსა და პრინციპებს;
• ქმედუუნარო პირთან ხელშეკრულების დადება.

სარჩელში მოპასუხე იქნება გარიგებაში მონაწილე მეორე მხარე.

Მნიშვნელოვანი! სარჩელის შეტანის შემდეგ მოსამართლე ხუთი დღის ვადაში იღებს გადაწყვეტილებას საქმის წარმოებაში მიღების შესახებ, რის შესახებაც აცნობებს მხარეებს. პირველი სასამართლო სხდომა მიმდინარეობს საუბრის სახით, რათა დადგინდეს მომავალი პროცესის დეტალები.

ამის შემდეგ მოსამართლე აგზავნის ცნობას სასამართლოში პირველი მოსმენისთვის.

საქმისწარმოების შედეგების საფუძველზე, რომელიც უნდა გაგრძელდეს არაუმეტეს ორი თვისა, მიიღება გადაწყვეტილება. ძალაში შესვლამდე ის შეიძლება გასაჩივრდეს მხარეთა მიერ.

საჩივარი წარედგინება პირველი ინსტანციის სასამართლოს, რომელიც მას გადასცემს ზემდგომ სასამართლო ორგანოს.

Უყურე ვიდეოს. ზოგადი დებულებებიდაპირების შესახებ:

სამართლებრივი შედეგები

თუ მოსამართლე იღებს გადაწყვეტილებას გირავნობის ხელშეკრულების სრულად ან ნაწილობრივ ბათილად ცნობის შესახებ, მაშინ მხარეებისთვის ეს მხოლოდ ერთ რამეს ნიშნავს: ხელშეკრულების ყველა სამართლებრივი შედეგი წყვეტს იურიდიულ საფუძველს.

ამრიგად, იპოთეკარისთვის ამან შეიძლება გამოიწვიოს სესხის უზრუნველყოფის არარსებობა. იპოთეკარი ამ სიტუაციაში პრაქტიკულად არაფერს რისკავს. თუმცა, გამსესხებელს შეუძლია შემდგომში შეცვალოს სესხის ხელშეკრულების პირობები და დაავალდებულოს მსესხებელს დაფაროს მთელი თანხა.

თუ დამგირავებელი უარს იტყვის ქონების დაბრუნების შესახებ სასამართლოს გადაწყვეტილების შესრულებაზე, დამგირავებელს სასამართლოში უნდა მიმართოს. ამ შემთხვევაში, რუსეთის FSSP გააკონტროლებს გირავნობის ხელშეკრულების საგნის დაბრუნების პროცესს.

ამრიგად, თუ შეთანხმება ძალადაკარგულად გამოცხადდა, სამართლებრივი შედეგები წარმოიქმნება მიღებული სამართლებრივი ურთიერთობის ორივე მხარისთვის.

ყურადღება! ჩვენი კვალიფიციური იურისტები დაგეხმარებიან უფასოდ და მთელი საათის განმავლობაში ნებისმიერ საკითხზე.

არბიტრაჟის პრაქტიკა

განვიხილოთ გირავნობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის სასამართლო პრაქტიკა.

შემთხვევა 1

გირავნობის საგანი იყო სატრანსპორტო საშუალება, რომლის პასპორტიც ასევე იყო მოგირავნეს საკუთრებაში. თუ მსესხებელი სისტემატურად ვერ ასრულებს ვალდებულებებს, გამსესხებელმა სასამართლოში შეიტანა სარჩელი გირავნობით დადებულ მოძრავ ქონებაზე სახსრების დაბრუნებით.

მოსამართლემ დააკმაყოფილა კრედიტორის მოთხოვნები, მაგრამ სააღსრულებო წარმოების სტადიაზე დადგინდა, რომ არაკეთილსინდისიერმა მსესხებელმა სათაურის დუბლიკატი გააკეთა და სატრანსპორტო საშუალების გაყიდვა, რომელიც იმ დროისთვის საგზაო პოლიციაში იყო რეგისტრირებული.

კრედიტორმა კვლავ მიმართა სასამართლოს ავტომობილზე ტვირთის დაკისრების, ასევე გირაოდან თანხის ამოღების მოთხოვნით. მოსამართლემ სარჩელი ნაწილობრივ დააკმაყოფილა.

სატრანსპორტო საშუალების ახალმა მფლობელმა შეიტანა მოთხოვნა გირავნობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე მისი დაუდებლობის გამო.

პირველი, რაც უნდა გაკეთდეს, არის ავტომობილის ჩამორთმევის გამოცხადება ხელოვნების დებულებების შესაბამისად. 353 რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსი. ეს ღონისძიება საშუალებას მისცემს ქონების გადარჩენა გაყიდვიდან სანამ სასამართლო პროცესი მიმდინარეობს.

მანქანის ახალი მფლობელი ვალდებულია საქმის განხილვისას დაამტკიცოს თავისი კეთილსინდისიერება, ვინაიდან ამ შემთხვევაში მოქალაქემ შეიძინა მანქანა, რომლის პასპორტიც ხელახლა გაიცა.

რუსეთის ფედერაციის უზენაესი სასამართლოს პლენუმის No6 დადგენილების 43-ე პუნქტის დებულებების ძალით, რუსეთის ფედერაციის უზენაესი საარბიტრაჟო სასამართლოს 1996 წლის 1 ივლისის No8 პლენუმი „ზოგიერთ საკითხთან დაკავშირებით. სამოქალაქო კოდექსის პირველი ნაწილის გამოყენებაზე რუსეთის ფედერაცია» გირავნობის ხელშეკრულების ერთ-ერთი არსებითი პირობაა ვალდებულებების შესრულების ვადის და ოდენობის მითითება. წინააღმდეგ შემთხვევაში, გარიგება ბათილია.

თუ არსებობს სესხის აღების ხელშეკრულება, მაშინ ზემოაღნიშნული პირობა შეიძლება ფორმალიზდეს, როგორც მითითება შესაბამის სესხის ხელშეკრულებაზე.

რუსეთის ფედერაციის სახელით

მოსკოვის ბუტირსკის რაიონული სასამართლო, რომელიც შედგებოდა: თავმჯდომარე მდივანთან ერთად, რომელმაც ღია სასამართლოში განიხილა სამოქალაქო საქმე კირიანოვის ა.ს. სს „როსევრობანკს“, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება „ალიანსს“ ბინის უზრუნველყოფის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის, გარიგების ბათილობის შედეგების გამოყენების, სამართლებრივი ხარჯების ამოღების შესახებ,

დაყენებული:

მოსარჩელემ სასამართლოში შეიტანა სარჩელი PJSC Rosevrobank, შპს ალიანსის წინააღმდეგ უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულების ბათილად ცნობის თაობაზე მოსარჩელესა და PJSC Rosevrobank-ს შორის 2011 წლის 1 იანვრით დადებული უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება მისამართზე: მოსკოვის ქ. ბუტირსკაიამ, 6, საერთო ფართობით 37.3 კვ.მ., რომელიც იყენებს გარიგების ბათილობის შედეგებს, აგროვებს იურიდიულ ხარჯებს, სარჩელის მხარდასაჭერად განაცხადა შემდეგი.

მოსარჩელესა და მოპასუხე PJSC Rosevrobank-ს შორის დაიდო სესხის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც მან მიიღო სესხი 2 500 000 რუბლის ოდენობით. 60 თვის განმავლობაში. სესხი მომხმარებელთა საჭიროებისთვის იქნა მიღებული. ამავდროულად, სასესხო ვალდებულებების უზრუნველყოფის მიზნით, ბანკმა გააფორმა უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება მოსარჩელესთან, ე.წ. სტუდიო ბინა.

შემდგომში ბანკმა შპს „ალიანსთან“ გააფორმა მოთხოვნის უფლებების გადაცემის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვით, სხვა საკითხებთან ერთად, გადაეცა პრეტენზიის უფლება მითითებული უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულებით.

მოსარჩელე უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულებას ძალადაკარგულად მიიჩნევს, რადგან ის არ შეესაბამება კანონის იმ დებულებებს, რომლის მიხედვითაც, მოქალაქის საკუთრებაში არსებულ საცხოვრებელ ფართზე ყადაღის დადება დაუშვებელია, თუ მოქალაქე-მოვალე და მისი ოჯახის წევრები ერთად ცხოვრობენ ქ. საკუთრებაში არსებული ფართი, ეს არის ერთადერთი შესაფერისი მუდმივი საცხოვრებელი ფართისთვის.

ვინაიდან ეს გარიგება არასწორია, შესაბამისად, ის არ იწვევს რაიმე სამართლებრივ შედეგს.

აღნიშნულთან დაკავშირებით მოსარჩელემ ეს სარჩელი სასამართლოში შეიტანა.

სასამართლო სხდომაზე მოსარჩელის წარმომადგენელმა, ადვოკატმა ჟუკოვა ო.ს. დაჟინებით მოითხოვდა პრეტენზიების სრულად დაკმაყოფილებას და წარმოადგინა სარჩელში მოყვანილი არგუმენტების მსგავსი არგუმენტები. გარდა ამისა, მან სასამართლოს განუმარტა, რომ ამ სარჩელის სასამართლოში წარდგენის ხანდაზმულობის ვადა არ იყო გამოტოვებული, ვინაიდან ეს გარიგება ბათილი იყო, რადგან ის არ შეესაბამებოდა კანონის დებულებებს.

მოპასუხე PJSC Rosevrobank-ის წარმომადგენელმა სასამართლო სხდომაზე არ სცნო პრეტენზიები, მიიჩნია აღნიშნული მოთხოვნები უსაფუძვლოდ და მოითხოვა აღნიშნულ მოთხოვნაზე ხანდაზმულობის ვადის გამოყენება, ვინაიდან სადავო გარიგება არ არის ბათილი, მაგრამ ბათილად ითვლება. გარიგება.

მოპასუხე შპს „ალიანსის“ წარმომადგენელმა სასამართლო სხდომაზე არ აღიარა პრეტენზიები, მხარი დაუჭირა მოპასუხე PJSC Rosevrobank-ის წარმომადგენლის არგუმენტებს და ასევე სთხოვა მიმართოს აღნიშნულს. პრეტენზიებიხანდაზმულობის ვადა.

მოსკოვის Rosreestr-ის ოფისის მესამე მხარის წარმომადგენელი არ გამოცხადდა სასამართლო სხდომაზე და ეცნობა საქმის განხილვის დღეს.

მხარეთა მოსმენის, ამ სამოქალაქო საქმის მასალების, მოსარჩელის წინააღმდეგ სააღსრულებო წარმოების მასალების იპოთეკით დადებული ქონების ჩამორთმევის თაობაზე სასამართლო მიდის შემდეგ დასკვნამდე.

სასამართლომ დაადგინა, რომ მოსარჩელესა და მოპასუხე როსევრობანკ PJSC-ს შორის დაიდო სესხის ხელშეკრულება, რომლის მიხედვითაც მოსარჩელემ მიიღო კრედიტით თანხები 2 500 000 რუბლის ოდენობით. 60 თვის განმავლობაში. სესხი მომხმარებელთა საჭიროებისთვის იქნა მიღებული.

სასესხო ვალდებულებების უზრუნველყოფის მიზნით ბანკმა მოსარჩელესთან გააფორმა უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულება - ერთოთახიანი ბინა, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვი, ქ. ბუტირსკაია, 6, საერთო ფართი 37.3 კვ.მ. ხელშეკრულება დარეგისტრირდა კანონით დადგენილი წესით ქალაქ მოსკოვის სარეგისტრაციო სამსახურთან.

შემდგომში ბანკმა დადო ხელშეკრულება შპს „ალიანსისგან“ მოთხოვნის უფლებების გადაცემის შესახებ, რომლის მიხედვითაც, სასესხო ხელშეკრულებით, ასევე უძრავი ქონების გირავნობის ხელშეკრულებით, მოთხოვნის უფლება გადაეცა მოსარჩელეს.

ქალაქის ბუტირსკის რაიონული სასამართლოს 2014 წლის 10 სექტემბრის გადაწყვეტილებით, შპს „ალიანსის“ სასარგებლოდ, მოსარჩელე კირიანოვს და თავდებს სვიაჟსკიმ ერთობლივად და ცალმხრივად შეაგროვეს სესხის ხელშეკრულებით გათვალისწინებული დავალიანება ძირითადი ვალის, პროცენტის ოდენობით. , პირგასამტეხლოები, სახელმწიფო მოვალეობები და გამოცდის გადახდის ხარჯები. იპოთეკით დადებულ ქონებაზე - ბინა მისამართზე: მოსკოვი, ბუტირსკაია, 6, აღებულია ყადაღა.

სასამართლოს აზრით, ამ საქმეში გამოთქმული პრეტენზიები ექვემდებარება დაკმაყოფილებას შემდეგთან დაკავშირებით.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168-ე მუხლის თანახმად, გარიგება, რომელიც არ შეესაბამება კანონის ან სხვა სამართლებრივი აქტების მოთხოვნებს, ბათილია, თუ კანონი არ ადგენს, რომ ასეთი გარიგება სადავოა ან არ ითვალისწინებს სხვა შედეგებს. დარღვევას.

ხელოვნების 1-ლი პუნქტის შესაბამისად. 1998 წლის 16 ივლისის 102-FZ ფედერალური კანონის 1 „იპოთეკის შესახებ (უძრავი ქონების იპოთეკა)“ უძრავი ქონების გირავნობის შესახებ ხელშეკრულებით (იპოთეკის ხელშეკრულება), ერთი მხარე - იპოთეკარი, რომელიც არის კრედიტორი ქვემდებარე ქონებით. იპოთეკით უზრუნველყოფილი ვალდებულება, უფლება აქვს დააკმაყოფილოს მოვალის მიმართ თავისი ფულადი მოთხოვნები ამ ვალდებულებით მეორე მხარის - იპოთეკარის დაგირავებული უძრავი ქონების ღირებულებიდან, უპირატესად იპოთეკარის სხვა კრედიტორების წინაშე, დადგენილი გამონაკლისით. ფედერალური კანონით.

აღნიშნული ფედერალური კანონის მე-6 მუხლის მე-2 პუნქტი ადგენს, რომ არ არის დაშვებული მიმოქცევიდან ამოღებული ქონების იპოთეკა, რომელზეც ფედერალური კანონის თანახმად არ შეიძლება ჩამორთმეული იყოს, აგრეთვე ქონება, რომლის მიმართაც სავალდებულო პრივატიზაციაა. გათვალისწინებულია ფედერალური კანონით დადგენილი წესით ან რომლის პრივატიზაცია აკრძალულია.

ასე რომ, ხელოვნების 1 ნაწილის მე-2 პუნქტის თანახმად. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 446, აღმასრულებელი დოკუმენტებით ამოღება არ შეიძლება გამოყენებულ იქნას მოქალაქე-მოვალეს საკუთრებაში არსებული საკუთრების უფლებით, და კერძოდ, საცხოვრებელ ფართებზე (მის ნაწილებზე), თუ მოქალაქე-მოვალე. და მისი ოჯახის წევრები, რომლებიც ერთად ცხოვრობენ საკუთრებაში არსებულ შენობაში, ეს არის ერთადერთი ფართი, რომელიც შესაფერისია მუდმივი საცხოვრებლად, გარდა ამ პუნქტში მითითებული ქონებისა, თუ ის არის იპოთეკის საგანი და შეიძლება ჩამორთმეული იყოს დებულების შესაბამისად. იპოთეკის შესახებ კანონმდებლობა (2004 წლის 29 დეკემბრის №194-FZ ფედერალური კანონით შესწორებული).

1998 წლის 16 ივლისის ფედერალური კანონის N 102-FZ 78-ე მუხლი „იპოთეკის (უძრავი ქონების გირავნობის) შესახებ“ იპოთეკარს უფლებას აძლევს იპოთეკით დადებულ საცხოვრებელ კორპუსს ან ბინას და ამ ქონების გაყიდვას, იმ პირობით, რომ ასეთი საცხოვრებელი შენობა. ან ბინა იყო დაგირავებული იპოთეკის ხელშეკრულებით ან იპოთეკაზე კანონის ძალით, ბანკის ან სხვა საკრედიტო ორგანიზაციის ან სხვა იურიდიული პირის მიერ გაცემული სესხის ან მიზნობრივი სესხის დაფარვის უზრუნველსაყოფად ასეთი ან სხვა საცხოვრებელი კორპუსების შესაძენად ან მშენებლობისთვის. ბინები, მათი კაპიტალური რემონტი ან სხვა განუყოფელი კეთილმოწყობა, აგრეთვე ადრე გაცემული სესხების ან საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის შესყიდვის ან მშენებლობის სესხის დაფარვისთვის.

ფედერალური კანონის ზემოაღნიშნული ნორმის ინტერპრეტაციიდან გამომდინარეობს, რომ იპოთეკით დატვირთულ საცხოვრებელ კორპუსზე ან ბინაზე გირავნობა იპოთეკარის გამოყენების უფლების შეწყვეტით შესაძლებელია მხოლოდ იმ პირობით, რომ ასეთი საცხოვრებელი კორპუსი ან ბინა იყო დაგირავებული იპოთეკური ხელშეკრულებით. სესხის ან სესხის დაფარვის უზრუნველყოფა მკაცრად განსაზღვრული დანიშნულებით: იპოთეკით დატვირთული ან სხვა საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის შეძენა ან მშენებლობა, მათი კაპიტალური შეკეთება ან სხვა განუყოფელი გაუმჯობესება, აგრეთვე ადრე გაცემული კრედიტის ან შესაძენად სესხის დაფარვა. ან საცხოვრებელი კორპუსის ან ბინის მშენებლობა.

ეს ნორმა ასევე ითვალისწინებს საცხოვრებელ ფართებზე დაყადაღების შესაძლებლობას, რომლებიც კანონის ძალით არის იპოთეკის საგანი (2004 წლის 30 დეკემბრის ფედერალური კანონი No214-FZ „საცხოვრებელი შენობების და სხვა უძრავი ქონების მშენებლობაში მონაწილეობის შესახებ. ქონება და რუსეთის ფედერაციის ცალკეულ საკანონმდებლო აქტებში ცვლილებების შეტანის შესახებ“).

როგორც სასამართლომ დაადგინა ამ სამოქალაქო საქმის განხილვისას, მოსარჩელის მიერ მიღებული სესხის დანიშნულება არ აკმაყოფილებს ფედერალური კანონის „იპოთეკის შესახებ“ 78-ე მუხლის 1-ლი პუნქტის მოთხოვნებს, უძრავი ქონება (ბინა), რომელიც ე.წ. გირავნობის ხელშეკრულების საგანია ერთადერთი საცხოვრებელი ფართი, რომელიც შესაფერისია მოსარჩელის საცხოვრებლად (როგორც გირავნობის ხელშეკრულების დადების დროს, ასევე დღეს), შესაბამისად, ამ საცხოვრებელ ფართზე დაყადაღება დაუშვებელია.

ამრიგად, მოსარჩელის მიერ სადავო საცხოვრებლის იპოთეკური ხელშეკრულება არ შეესაბამება კანონს და, შესაბამისად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168-ე მუხლის თანახმად, ძალადაკარგულია (ბათილია).

ხელოვნების მიხედვით. რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 167, ბათილი გარიგება არ იწვევს სამართლებრივ შედეგებს, გარდა მის ბათილობასთან დაკავშირებული და ბათილია მისი დასრულების მომენტიდან.

ამასთან დაკავშირებით სასამართლოს შესაძლებლად მიაჩნია გამოიყენოს გარიგების ბათილობის შედეგები, კერძოდ, გააუქმოს უძრავ ქონებაზე უფლებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში და მასთან გარიგებები უფლების (იპოთეკის) შეზღუდვის შესახებ. საცხოვრებელი ფართი, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვის ქ. ბუტირსკაია, 6.

სასამართლო დაუსაბუთებლად მიიჩნევს მოპასუხეთა წარმომადგენლების არგუმენტებს აღნიშნულ მოთხოვნებზე ხანდაზმულობის ვადის გამოყენებასთან დაკავშირებით.

ამრიგად, რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 195-ე მუხლის თანახმად, ხანდაზმულობის ვადა არის უფლების დაცვის ვადა იმ პირის სარჩელში, რომლის უფლებაც დაირღვა.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 181-ე მუხლის თანახმად, ბათილი გარიგების ბათილობის შედეგების გამოყენების მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადა არის სამი წელი. მითითებული მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადა იწყება ამ გარიგების შესრულების დაწყების დღიდან.

ბათილი გარიგების ბათილად ცნობისა და მისი ბათილობის შედეგების გამოყენების მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადა არის ერთი წელი. აღნიშნული მოთხოვნის ხანდაზმულობის ვადა იწყება იმ დღიდან, როცა ძალადობა ან მუქარა, რომლის გავლენითაც დაიდო გარიგება, შეწყვეტს (179-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი), ან იმ დღიდან, როდესაც მოსარჩელემ შეიტყო ან უნდა სცოდნოდა სხვა გარემოებების შესახებ, რომლებიც გარიგების ბათილად ცნობის საფუძველი.

სასამართლომ, რომელმაც გარიგება (ბინის გირავნობის ხელშეკრულება) ბათილად ცნო, მოიხსენია რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო კოდექსის 168-ე მუხლის დებულებები, ე.ი. ამ გარიგების კანონის დებულებებთან შეუსაბამობის შესახებ, რის გამოც ასეთი გარიგება ბათილია და არა ბათილად, როგორც აღნიშნავენ მოპასუხეები.

შესაბამისად, ამ სარჩელის სასამართლოში შეტანის ხანდაზმულობის ვადა არის სამი წელი აღსრულების დაწყებიდან. მოსარჩელემ ეს ვადა არ გაუშვა.

რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 98-ე მუხლის თანახმად, მხარე, რომლის სასარგებლოდ იქნა მიღებული სასამართლო გადაწყვეტილება, სასამართლო აკისრებს მეორე მხარეს გაწეული ყველა ხარჯის ანაზღაურებას.

ამის საფუძველზე მოსარჩელის მიერ სასამართლოში საჩივრის წარდგენისას გადახდილი სახელმწიფო გადასახადი, თითო 100 მანეთი, უნდა დაიბრუნოს მოპასუხეებისგან თანაბარი წილით მოსარჩელის სასარგებლოდ. ყველასგან.

ხელმძღვანელობს რუსეთის ფედერაციის სამოქალაქო საპროცესო კოდექსის 12, 56, 194-198 მუხლებით, სასამართლო

გადაწყვიტა:

კირიანოვის ა.ს. დააკმაყოფილოს.

ბათილად გამოცხადდეს მოსარჩელესა და PJSC Rosevrobank-ს შორის უძრავი ქონების (ბინის) გირავნობის შესახებ დადებული ხელშეკრულება საცხოვრებელ ფართთან დაკავშირებით, რომელიც მდებარეობს მისამართზე: მოსკოვი, ქ. ბუტირსკაია, 6, საერთო ფართი 37.3 კვ.მ. ამ სამოქალაქო საქმეზე კანონიერ ძალაში შესული სასამართლო გადაწყვეტილება არის საფუძველი უძრავი ქონებით გარიგების რეგისტრაციის უფლებამოსილი სახელმწიფო ორგანოსთვის, გააუქმოს უძრავ ქონებაზე უფლებათა და მასთან გარიგებათა ერთიან სახელმწიფო რეესტრში ჩანაწერი. საცხოვრებელ ფართზე უფლების (იპოთეკის) შეზღუდვა.

პსს „როსევრობანკი“, შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება „ალიანსი“ მოსარჩელის სასარგებლოდ აიღოს სახელმწიფო ბაჟის თანაბარი წილით გადახდის ხარჯები.