Impugnación de un contrato de hipoteca

En algunos casos, es posible impugnar el contrato de hipoteca, a pesar de las mínimas posibilidades. El procedimiento de impugnación se lleva a cabo en los tribunales y si hay motivos para reconocer la nulidad del acuerdo.

Las razones

La razón más común por la que los ciudadanos quieren impugnar un contrato hipotecario es la falta de voluntad o incapacidad para pagar las deudas. En este caso, será más eficiente organizar el procedimiento de quiebra en el Tribunal de Arbitraje, porque la cancelación de un acuerdo entre un banco y un particular a petición de este último es imposible en este caso.

¿Cuándo más puede disputar un trato?

• Los bienes inmuebles adquiridos a expensas de los fondos de crédito estaban registrados a nombre de un ciudadano incompetente, por lo tanto, estaban bajo una carga. De acuerdo con la ley, todas las transacciones con los incapaces deben ser realizadas por sus tutores u otros representantes legales.
• El contrato contiene requisitos ilegales que colocan al prestatario en una posición extremadamente desventajosa: servidumbre de la transacción, farsa o simulación, si se entera solo unos meses después del registro.
• El demandante es un banco que exige la anulación de la transacción debido a la acumulación de grandes intereses y multas para el prestatario.

¡¡¡IMPORTANTE!!! Esto último ocurre cuando el deudor no paga el préstamo por más de tres meses. A partir de ese momento, una institución financiera puede presentar una demanda, tratar de resolver el problema por sí misma o celebrar un acuerdo sobre la cesión del derecho a reclamar con una agencia de cobro (artículo 47 de la Ley Federal “Sobre Hipoteca”). .

Cómo disputar un contrato de hipoteca: instrucciones paso a paso

En arte. 30 del Código de Procedimiento Civil establece que cuando se impugnen transacciones con bienes, es necesario presentar una solicitud ante el tribunal del lugar de su registro. Puede presentar una solicitud un prestatario, un coprestatario o un propietario. A menudo, estas son personas completamente diferentes, tk. el préstamo puede ser pagado por una persona, pero el apartamento se entrega a otra persona que no participa en la transacción.

Lo que hay que hacer:

1. Reúna todos los documentos que indiquen la ilegalidad de la transacción o las cláusulas individuales del contrato.
2. Redacte una declaración de reclamación, indicando en ella su nombre completo, datos de pasaporte, número de contrato, nombre del acreedor, fecha de la transacción. También indica la esencia del reclamo, proporciona enlaces a artículos de leyes que fueron violados por el banco al concluir el acuerdo. Al final se hace un inventario de los materiales adjuntos, se pone una firma.
3. Presentar una demanda ante los tribunales. Esto puede hacerse personalmente o a través de un formulario electrónico en el sitio web de la autoridad judicial, si tal oportunidad se brinda en la región de residencia.
4. Al presentar un reclamo, pídale al juez que ponga una nota en el registro en la segunda copia.
5. Espere un aviso de la corte. Por lo general, llega dentro de los 10 días y contiene un SMS con la fecha de la primera audiencia judicial.

Si se niega al solicitante la aceptación del reclamo, dentro de los 5 días se le envía un fallo que indica los motivos (Artículo 134 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

Cuando se trata de impugnar un contrato de hipoteca entre particulares, se aplica un algoritmo similar, pero con una salvedad: si el tribunal establece que el demandado sabía de la ilegalidad de sus actos y engañó al demandante, puede ser llevado a juicio administrativo o penal. responsabilidad.

Considere un ejemplo de la práctica judicial:

Volokhov S.V. firmó un contrato de hipoteca con Gryaznov R.O., según el cual este último le vende un apartamento a plazos con interés, y después de la conclusión de la transacción se convierte en prenda hasta que se pague la deuda. El contrato indicaba que la propiedad era propiedad de Gryaznov R.O., se proporcionó un certificado de propiedad de la propiedad.

Más tarde se estableció que el hermano incompetente de Gryaznov, R.O., estaba registrado en el apartamento, y no se recibió el consentimiento para su venta del representante legal, la madre, él no vivía en él.

Posteriormente, la madre del incapacitado interpuso una demanda de nulidad del contrato de hipoteca por dos causales:

1. Conclusión de una transacción con una violación (se requiere el consentimiento del representante legal para la venta).
2. En relación con la venta de inmuebles, se violaron los derechos de residencia y libre uso de la vivienda por parte de los incapaces.

Habiendo considerado los materiales del caso, el tribunal decidió rescindir el contrato de hipoteca en relación con una violación significativa de los derechos del prestatario y el hermano incapacitado del demandado.

, Familia, Códigos de vivienda de la Federación Rusa.

Es obvio que la mayoría de los litigios derivados de un contrato de hipoteca están relacionados con el cobro de la deuda de un préstamo y la ejecución de la propiedad hipotecada. Estas reclamaciones de los bancos y de los titulares de hipotecas suelen ser motivo para que el deudor presente una reconvención para reconocer la nulidad o no celebración del contrato de prenda inmobiliaria. Como base para un reclamo, por regla general, la incompatibilidad en el contrato de hipoteca de todas las condiciones esenciales (un contrato no celebrado) o la incompatibilidad del contrato de hipoteca con la ley (falta de consentimiento del cónyuge a la transacción de enajenación ... , falta de consentimiento de las autoridades de tutela y tutela para la transacción con la propiedad de un menor, falta de derechos sobre la propiedad dada en prenda (hipoteca), hipoteca de un edificio o estructura sin hipoteca simultánea bajo el mismo acuerdo sobre la parcela de tierra en la que el se encuentra el edificio o la estructura, etc.)

Los tribunales también están considerando otros casos sobre disputas que surgen de un acuerdo de prenda (hipoteca) de bienes raíces.

Hipoteca

Ejecución hipotecaria de bienes pignorados en virtud de un contrato de hipoteca

Hipoteca de terrenos, locales residenciales

El "Resumen" utiliza los siguientes actos judiciales (a los que hay enlaces activos en las secciones correspondientes):

Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa N 6, Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 8 del 01/07/1996"Sobre algunos temas relacionados con la aplicación de la primera parte del Código Civil de la Federación Rusa"
Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Bashkortostán de fecha 01 de marzo de 2011 del año
Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Bashkortostán de fecha 26 de agosto de 2010 del año en el expediente No. 33-10247/10
Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Bashkortostán de fecha 17 de marzo de 2011 del año
Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Bashkortostán de fecha 09 de noviembre de 2010 del año
Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Udmurtia de 29 de diciembre de 2010 del año en el expediente N° 33-4303/2010
Sentencia de casación del Tribunal Supremo de la República de Udmurtia de 21 de febrero de 2011 del año en el proceso No. 33-539/2011
Sentencia del Tribunal Supremo de la República de Komi de 14 de abril de 2011 del año en el proceso No. 33-1760/2011
Determinación del Tribunal Supremo de la República de Tuva de 28 de diciembre de 2010 del año en el proceso No. 33-1032/2010
Determinación del Tribunal Regional de Altai del 8 de septiembre de 2010 del año en el expediente No. 33-6979/10
"Referencia sobre los resultados de la generalización de la práctica judicial en los casos derivados de las relaciones jurídicas crediticias considerado por los tribunales de la Región de Amur en 2009" elaborado por el Tribunal Regional de Amur"
Sentencia de casación del Tribunal Regional de Astracán de 12 de enero de 2011 del año en el caso No. 33-93/2011
"Generalización de la práctica judicial en litigios civiles derivados de un contrato de prenda de bienes inmuebles, incluyendo bienes raíces (hipoteca), considerado para 2008 y la primera mitad de 2009" (Tribunal Regional de Astrakhan)
Sentencia de casación del Tribunal Regional de Volgogrado del 3 de febrero de 2011 del año, en el expediente N° 33-1687/2011
Sentencia de casación del Tribunal Regional de Vologda de fecha 17 de septiembre de 2010 Año No. 33-3927
Determinación del Tribunal Regional de Voronezh del 28 de septiembre de 2010 del año
Determinación del Tribunal Regional de Moscú del 1 de julio de 2010 del año en el caso No. 33-13607
Definición del Tribunal Regional de Moscú del 28 de octubre de 2010 en el caso N 33-10748
Determinación del Tribunal Municipal de Moscú del 15 de julio de 2010 en el caso N 33-21179
Definición del Tribunal Regional de Moscú del 19 de abril de 2011 en caso N 33-8813
Sentencia de casación del Tribunal Municipal de San Petersburgo de 18 de abril de 2011 Sr. N 33-4804/11
Sentencia de casación del Tribunal Regional de Krasnoyarsk del 24 de enero de 2011 del año en el expediente No. 33-469/2011 A-57

I. Fundamentos de los préstamos hipotecarios

Esta revisión considera la práctica judicial relacionada con las disputas que surgen en los préstamos hipotecarios. El contrato de hipoteca es un contrato accesorio y consiste en garantizar el cumplimiento de las obligaciones del contrato principal, incl. y crédito De acuerdo con el párrafo 1 del Artículo 1 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ "Sobre la hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" en virtud de un acuerdo sobre la prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una parte - el acreedor prendario, que es un acreedor bajo una obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos monetarios contra el deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el pignorante, predominantemente sobre otros acreedores del pignorante , con las excepciones que establezca la ley federal. El pignorante puede ser el deudor de una obligación garantizada por una hipoteca, o una persona que no participa en esta obligación (un tercero). En este caso, la propiedad de la hipoteca queda con el pignorante en su posesión y uso.

La revisión no cubre todos, sino solo los tipos más comunes de disputas en tres categorías, a saber, disputas sobre:

- impugnar el contrato de hipoteca y declarar el contrato de hipoteca inválido o no celebrado;

- terminación de la hipoteca;

- conclusión de un contrato de hipoteca y modificación de los términos del contrato de hipoteca.

En cada una de las categorías anteriores, solo se consideran los principales grupos de disputas más comunes en función de los resultados del análisis de la práctica judicial para 2014, la primera mitad de 2015.

El contrato de hipoteca se considera celebrado cuando las partes llegan a un acuerdo sobre todos los términos esenciales del contrato de hipoteca, especificados en particular en el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. Si alguna condición no está contenida en el contrato de hipoteca, entonces dicho contrato se considerará no prisioneros, incluso sujeto a registro estatal. Como regla, dos errores son comunes: no contiene una indicación de la valoración del objeto de la hipoteca, y también refleja información incompleta sobre la naturaleza, monto y plazo de cumplimiento de la obligación garantizada por la hipoteca. En las relaciones jurídicas crediticias, prácticamente no existen casos en los que las partes no indiquen la esencia de la obligación en el contrato de hipoteca, pero sí errores de cálculo en cuanto a los plazos y cuantía de la obligación. Por lo tanto, un cambio en la obligación principal mediante la celebración de acuerdos adicionales al contrato de préstamo necesariamente debe ir acompañado de un cambio en el contrato de hipoteca (por ejemplo, mediante la celebración de acuerdos adicionales) indicando la esencia, el tamaño y los términos de la obligación principal modificada. En caso contrario, el contrato de hipoteca puede darse por no celebrado.

Sin embargo, los casos de reconocimiento de un contrato hipotecario como no concluido durante el préstamo son mucho menos comunes que en otros casos, ya que los bancos están más atentos a las cuestiones de celebración y cumplimiento del contenido del contrato hipotecario con requisitos formales. Significativamente más a menudo acuerdos hipotecarios para préstamos invalidado.

Un contrato de hipoteca como contrato accesorio se declarará nulo si el contrato principal se reconoce como inválido, t.to. La hipoteca es una forma de asegurar el cumplimiento de la obligación principal, y con la extinción de la obligación principal, también se extingue la hipoteca. Un contrato de préstamo puede invalidarse por cualquier motivo, pero el más común es una violación del procedimiento para concluir y aprobar transacciones grandes, la conclusión de una transacción por parte de las partes interesadas.

La violación del procedimiento para aprobar una transacción para celebrar un acuerdo, la celebración de un acuerdo por parte de las partes interesadas también es el motivo más común para invalidar un acuerdo hipotecario. Así, por ejemplo, la violación del procedimiento de notificación a los accionistas de una junta general extraordinaria sirvió de base para declarar la nulidad de la junta, lo que llevó al reconocimiento de la nulidad del contrato de hipoteca. Los tribunales parten del hecho de que si el accionista no fue debidamente notificado de la celebración de la junta general, entonces se violan sus derechos, t.a. la conclusión de un contrato de hipoteca podría conducir potencialmente a la ejecución hipotecaria de la propiedad de la sociedad anónima, una disminución en el valor de las acciones y pérdidas de propiedad del accionista, quien, si se le notifica a tiempo, podría tomar medidas para minimizar posibles pérdidas. Cuando la transacción es aprobada por los accionistas, no se permite la participación de personas interesadas en la votación. Por ejemplo, un contrato de hipoteca fue declarado inválido porque un accionista participó en la votación, un deudor en virtud de un contrato de préstamo, en garantía del cual la empresa celebró un contrato de hipoteca con el banco.

Todo lo anterior también es válido para los casos de aprobación de una transacción en una LLC: los miembros de la empresa que no son debidamente notificados tienen derecho a impugnar el contrato de hipoteca. Un análisis de la práctica judicial muestra que, por lo general, las actas de las reuniones extraordinarias de los participantes de la LLC se falsifican, las firmas de los participantes ausentes son falsificadas por otras personas. Tales acciones pueden dar lugar a la nulidad del contrato de hipoteca. Asimismo, el contrato se reconoce como inválido cuando la transacción es realizada por la persona interesada, especialmente cuando el participante de la LLC y el prestatario son la misma persona o parientes.

En los litigios con particulares, son muchos menos los casos de reconocimiento de nulidad de un contrato hipotecario por infracción del procedimiento de aprobación de una operación. En general, los contratos se reconocen como inválidos cuando se comprometen bienes que son propiedad común (conjunta) de los cónyuges, incl. anterior. Los posibles acreedores deben verificar cuidadosamente el estado de la propiedad, especialmente en casos de divorcio entre cónyuges, no es suficiente verificar cuál de los ex cónyuges tiene la propiedad registrada, sino también si esta propiedad se adquiere en conjunto (cómo se adquirió en propiedad y con qué fondos), y si es así, si la división de los bienes adquiridos conjuntamente se llevó a cabo después del divorcio. En caso contrario, se podrá requerir el consentimiento del otro copropietario-cónyuge para dar en prenda el inmueble. Por ejemplo, el contrato de hipoteca de un edificio fue declarado nulo porque después del divorcio no se llevó a cabo la división de los bienes adquiridos en común y se requirió el consentimiento del ex cónyuge para transferir los bienes en garantía.

Importante: el contrato de hipoteca se reconoce como inválido en los casos indicados anteriormente solo si deshonestidad acreedor hipotecario. El banco debe realizar una verificación exhaustiva de la pureza de la aprobación de la transacción, el cumplimiento de los requisitos formales de los documentos presentados, evaluar la composición de los participantes (accionistas) que votaron a favor de la aprobación de la transacción, la presencia de interés en la transacción; el régimen de propiedad del inmueble hipotecado. Así, por ejemplo, el Banco no prestó atención al hecho de que un accionista que es beneficiario de un contrato de hipoteca como prestatario de un contrato de préstamo, que estaba garantizado por un contrato de hipoteca, participó en la votación. Tal comportamiento fue considerado deshonesto. En otro caso, aunque hubo una violación del procedimiento para aprobar la transacción: uno de los participantes en la LLC no fue notificado de la reunión, no participó en la aprobación y se falsificó el acta de la reunión con su firma. el banco fue reconocido como un acreedor prendario de buena fe, ya que no podía saber sobre el hecho de la falsificación , procedió de la experiencia de comunicación comercial con LLC, el pignor proporcionó el acta de la reunión de participantes con el sello auténtico de LLC adherido a el documento.

La celebración de una transacción por personas interesadas o por una persona con exceso de autoridad también conlleva el reconocimiento de la nulidad del contrato de hipoteca. Ya se mencionaron anteriormente los casos cuando la transacción fue hecha y aprobada por los interesados ​​- cuando el deudor y el prestamista o su órgano ejecutivo (participante, accionista) coinciden en una sola persona o son parientes; pero no menos comunes son los casos en que una transacción es realizada por un fideicomisario, un representante por poder con exceso de autoridad, cuando el poder no contiene una indicación de la posibilidad de realizar tales transacciones, o cuando el fiduciario o representante es el beneficiario en virtud de un contrato de hipoteca (por ejemplo, la conclusión de un contrato de hipoteca por parte de un representante para garantizar un contrato de préstamo en virtud del cual actuó como prestatario, fue reconocida como una transacción por una persona interesada en violación de los requisitos de la ley sobre representación) .

Otro grupo de disputas sobre el reconocimiento de un contrato de hipoteca como inválido está estrechamente relacionado con los casos de insolvencia (quiebras).

Un contrato de hipoteca se reconoce como inválido si se celebró con el objetivo (aunque no sea consciente, no explícito) de causar daño a otros acreedores de una persona declarada en quiebra, o con signos evidentes de insolvencia. Por ejemplo, el contrato de hipoteca entre el deudor y el banco fue declarado inválido, ya que se celebró para garantizar todos los contratos de préstamo concluidos previamente entre las partes para satisfacer primero las reclamaciones del banco prendario, sin pasar por otros acreedores, y dicha satisfacción de las reclamaciones harían imposible recuperar la deuda con otros acreedores.

La violación del equilibrio de intereses de otros acreedores, la reducción de la masa concursal del deudor es el motivo más común para reconocer la nulidad del contrato de hipoteca. Además, no es necesario que el contrato de hipoteca se celebre con el deudor como deudor hipotecario. A menudo, el objeto de la hipoteca se adquiere en virtud de un contrato de compraventa en condiciones claramente desfavorables para el deudor vendedor, y el contrato de compraventa se declara inválido, y, por tanto, el contrato de hipoteca también se reconoce como inválido por la pérdida de la propiedad por parte del deudor. Cabe señalar que si el acreedor prendario es de buena fe, el gravamen de la propiedad permanece, pero los tribunales rara vez reconocen al acreedor prendario como de buena fe, especialmente en casos de insolvencia (quiebra) en las circunstancias anteriores de la transacción de compraventa. Entonces, por ejemplo, el tribunal se negó a reconocer al banco como acreedor prendario de buena fe, tk. el banco, basándose en la expiración del plazo de prescripción de la transacción de compraventa, no verificó la transacción y no reveló un defecto en la transacción en forma de un precio de venta de la propiedad claramente subestimado. En otro caso, el banco tampoco fue reconocido como acreedor prendario de buena fe, ya que la compra por parte del deudor hipotecario del objeto de la hipoteca al deudor-vendedor se realizó a un precio varias veces inferior al precio real de mercado, y el banco debió saberlo.

Es decir, una de las principales causales para reconocer la invalidez de una operación será la lesión del derecho real de los acreedores, debiendo constar simultáneamente tres circunstancias: la finalidad de la operación es lesionar el derecho real de los acreedores (aunque no de forma explícita) , dicho daño ha sido causado, la otra parte de la transacción sabía o debe saber el propósito especificado en el momento en que se realiza la transacción (cláusula 5 del Decreto del Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa de fecha 23 de diciembre , 2010 N 63 "Sobre Ciertas Cuestiones Relacionadas con la Aplicación del Capítulo III.1 de la Ley Federal "Sobre Insolvencia (Quiebra)").

Un acreedor prendario potencial debe abordar con cuidado y responsabilidad la evaluación de los riesgos legales de concluir una transacción para la transferencia de propiedad como prenda (hipoteca); vale la pena verificar no solo el cumplimiento formal de la transacción con los requisitos de la ley, sino también cómo esta transacción responde a los intereses del deudor, cuál es su estado de propiedad. Por lo tanto, el contrato de hipoteca fue declarado nulo debido a que la transacción es claramente no rentable para el deudor hipotecario, tk. en caso de ejecución en materia de hipoteca, las actividades del deudor hipotecario serán imposibles (paralizadas), y el cumplimiento por él de las obligaciones en virtud de la obligación principal, que está garantizada por el contrato de hipoteca, es dudoso debido a la insolvencia manifiesta. Al mismo tiempo, el banco, como acreedor prendario, debería haber sido consciente de los signos de insolvencia y la falta de rentabilidad de la transacción para el acreedor prendario.

El reconocimiento del contrato de hipoteca como inválido sirve como base para eliminar el gravamen de la propiedad pignorada, reembolsando la entrada de registro en la USRR de la hipoteca. En este caso, la base para cancelar el asiento de registro es la decisión judicial de declarar nula la transacción y aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción. Importante: en sí mismo, el reconocimiento de la nulidad del contrato de hipoteca no implica la eliminación del gravamen del inmueble y la redención del acta registral, porque la decisión judicial debe contener una indicación de la aplicación de las consecuencias de la nulidad de la transacción; está permitido presentar un reclamo para la eliminación de un gravamen de la propiedad, el canje de una entrada de registro como una forma independiente de proteger un derecho violado (párrafo 52 de la Resolución del Pleno de la Corte Suprema de la Federación Rusa N 10 , el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 22 del 29/04/2010 "Sobre algunos problemas que surgen en la práctica judicial cuando se resuelven disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos reales"). Si se aplican las consecuencias de la nulidad de la transacción en la forma de remoción de un gravamen de la propiedad, la ejecución de la hipoteca se hace imposible.

Disputas por terminación de hipoteca

Una hipoteca puede ser reconocida por el tribunal como terminada debido a varias circunstancias; esta revisión proporciona los motivos más comunes (categorías) de disputas.

Por lo tanto, una hipoteca se reconoce como rescindida por la pérdida de la propiedad del objeto de la hipoteca por parte del deudor hipotecario. Además, debe prestarse atención al hecho de que estamos hablando de la pérdida, y no de la transferencia de dominio bajo transacciones pagadas o gratuitas, cuando se conserva el derecho de prenda. La pérdida de dominio, por regla general, se produce como consecuencia de la vindicación, cuando una transacción de compraventa, otra transacción en virtud de la cual el deudor adquirió la propiedad del objeto de la hipoteca, se reconoce como inválida. Así, el reconocimiento de la nulidad del contrato de compraventa como operación realizada en contravención del procedimiento de homologación y con perjuicio patrimonial para el vendedor sirvió de base para el reconocimiento de la extinción de la hipoteca por pérdida del pignorante de la propiedad del bien. objeto de la hipoteca.

Importante: el acreedor prendario puede retener el derecho de prenda solo en caso de buena fe, pero, como regla, los tribunales a menudo reconocen las acciones del acreedor prendario como mala fe, porque. los bancos no evalúan adecuada y cuidadosamente los riesgos legales, la base para la adquisición por parte del deudor hipotecario de la propiedad del objeto de la hipoteca, la pureza de la transacción sobre la base de la cual se adquirió la propiedad. A menudo, los bancos se conforman solo con la presencia de una entrada de registro en el USRR sobre la propiedad del deudor, olvidando que la entrada de registro en sí misma no es una prueba indiscutible de la buena fe del adquirente (ver párrafo 38 del Decreto del Pleno de la Suprema Tribunal de la Federación Rusa N 10 y el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 22 del 29 de abril de 2010 "Sobre algunos problemas que surgen en la práctica judicial en la resolución de disputas relacionadas con la protección de los derechos de propiedad y otros derechos de propiedad") . Una persona es reconocida como comprador de buena fe (igualmente como acreedor prendario) si prueba que durante la transacción no sabía y no debería haber sabido sobre la ilicitud de la enajenación de bienes por parte del vendedor, en particular, tomó todas las medidas razonables aclarar las facultades del vendedor para enajenar bienes.

Por lo tanto, el banco no fue reconocido como prenda de buena fe, porque debería haber conocido con base en el contrato de compraventa, otros documentos que contengan información sobre el objeto de la hipoteca, sobre el defecto en la transacción para la venta de la propiedad que fue adquirida a un precio bajo a sabiendas con causa de pérdida para el vendedor, la enajenación de propiedad dio lugar a una disminución de la masa de la quiebra, causando daños a la propiedad de los acreedores del vendedor.

La razón más común para rescindir una hipoteca es la rescisión de la obligación principal, que estaba garantizada por el contrato de hipoteca. La obligación principal, de crédito en nuestro caso, puede ser rescindida por cualquier motivo, por ejemplo, debido al debido cumplimiento. En esta categoría, las demandas judiciales de invalidación de la negativa a redimir un registro hipotecario son las más habituales, aunque en ocasiones los acreedores hipotecarios también crean un obstáculo en ello. Así, por ejemplo, se declaró ilegal que un acreedor prendario evadiera el rescate de una inscripción hipotecaria en base a un supuesto litigio sobre una obligación crediticia, ya que la obligación crediticia se extingue por ejecución adecuada, lo que significa que la hipoteca también se extingue.

La extinción de la obligación principal también puede producirse por otras causas, por ejemplo, la liquidación del deudor, en este caso la hipoteca también se reconoce como resuelta si el pignorante no responde a tiempo al procedimiento de liquidación y no manifiesta las correspondientes requisitos

Por acuerdo de las partes, la hipoteca también puede ser rescindida, además, sin extinción de la obligación principal. Las partes tienen derecho a rescindir el contrato de hipoteca en cualquier momento mediante la celebración de un acuerdo apropiado y, por lo tanto, rescindir la hipoteca.

La tercera razón más común para reconocer una hipoteca como extinguida es la extinción de la hipoteca en virtud de la ley en ausencia de una solicitud del pignorador de dejar el objeto de la hipoteca para sí mismo en el caso de que se repitan las subastas para la venta del objeto de la hipoteca. se reconocen como no concluidos. No nos detendremos en la esencia de las disputas, solo notaremos que el período mensual de solicitud de notificación para dejar el artículo debe contarse no desde el momento en que se recibe la notificación de oferta correspondiente del servicio de alguacil, sino desde el momento se declara nula la subasta y se publica información al respecto en los medios de comunicación. Los tribunales parten de que el acreedor hipotecario debe conocer la subasta y vigilar su estado, la publicación en fuentes abiertas de información sobre el reconocimiento de la subasta como fallida es la base legal para iniciar el cómputo del plazo mensual establecido en el art. 58 de la Ley Hipotecaria. También destacamos que en los procedimientos de ejecución en relación con la ejecución en materia de hipoteca, se da prioridad a las normas especiales sobre procedimientos de ejecución contenidas en la Ley Hipotecaria. Así, se reconoció como intrascendente que antes de la segunda subasta, el recuperador retiró la orden de ejecución, t.to. aunque tal derecho se otorga al reclamante, esto genera inseguridad jurídica sobre el destino del objeto de la hipoteca, lo cual es inaceptable para la estabilidad del giro económico.

Prestemos atención a una razón más para la terminación de una hipoteca: la venta del objeto de la hipoteca como parte del procedimiento de quiebra. Si el deudor hipotecario no declara sus créditos como acreedor dentro de los plazos y en la forma prescritos por la ley, puede perder la oportunidad de ejecutar en el futuro el objeto de la hipoteca, porque. la hipoteca puede ser rescindida por la venta de bienes en subasta para satisfacer las reclamaciones de los acreedores del deudor hipotecario.

Disputas sobre la celebración de un contrato de hipoteca, el cambio de los términos de un contrato de hipoteca

Al celebrar un contrato de hipoteca, se debe prestar atención a la identificación del objeto de la hipoteca, especialmente en relación con cosas que no pertenecen a la cosa principal, dicha propiedad debe designarse por separado como un objeto de hipoteca separado. Por lo tanto, la hipoteca se rescindió en relación con el gasoducto debido a que no se aportó evidencia de que el gasoducto pertenece a la CHP y no puede ser utilizado de forma independiente por separado de la CHP.

El contrato de hipoteca se celebra por escrito con indicación obligatoria de la esencia de la obligación, en garantía de la cual se hipoteca el inmueble, de lo contrario el contrato puede reconocerse como no celebrado.

El contrato de hipoteca puede ser modificado por las partes del contrato en cualquier momento por acuerdo de las partes mediante la celebración de una nueva versión del contrato de hipoteca o por un contrato adicional al contrato. Al mismo tiempo, el contrato adicional no es un nuevo contrato de hipoteca, aunque debe celebrarse en la misma forma que el contrato de hipoteca principal. Un acuerdo adicional se reconoce como parte integral del contrato de hipoteca y no debe contener todos los términos del contrato de hipoteca, sino solo una indicación de la parte que cambia (aunque hay una posición diferente en los tribunales). Los cambios en el contrato de hipoteca están sujetos a registro estatal. En la práctica, existen supuestos de denegación de la inscripción oficial de contratos adicionales por no contener ningún término esencial del contrato de hipoteca de acuerdo con el artículo 9 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el tribunal suele reconocer la negativa como ilícita, t.to. el contrato adicional solo cambia los términos del contrato hipotecario principal y no es un nuevo contrato hipotecario.

El contrato de hipoteca puede modificarse mediante la celebración y aprobación de un acuerdo amistoso sobre la obligación principal del préstamo. Cabe señalar que, en este caso, la hipoteca no garantiza la obligación original, sino el cumplimiento de la obligación modificada por el acuerdo amistoso. Así, se anuló la decisión del tribunal de primera instancia sobre la satisfacción a expensas de la propiedad en una hipoteca de créditos para el cobro de la deuda sobre los intereses de un préstamo, t.to. la obligación del préstamo fue modificada por acuerdo amistoso, no prevé el pago de intereses, y el contrato de hipoteca con la aprobación del acuerdo amistoso asegura la ejecución del acuerdo amistoso.

También es posible cambiar el contrato de hipoteca mediante el cumplimiento de la obligación principal del deudor por parte de otra persona: el garante, a quien en este caso se transfieren los derechos del acreedor hipotecario. Vale la pena señalar que en la práctica judicial hay casos de negativa a reconocer el derecho del acreedor prendario al garante, si no realizó el registro estatal de la transferencia de los derechos del acreedor prendario. Así, se denegó el reconocimiento de los derechos del acreedor prendario a quien reclamaba el requisito de incluir la deuda en el registro de créditos del deudor concursado, sobre la base de que, según datos registrales estatales, el derecho del acreedor prendario era registrado en el banco, mientras que el requisito mismo de pagar la deuda al garante se incluyó en el registro.

II. Conclusiones de los tribunales sobre cuestiones controvertidas del crédito hipotecario

Impugnación del contrato de hipoteca y reconocimiento del contrato de hipoteca como inválido o no celebrado

1. En caso de invalidación del contrato, en cuya garantía se celebró el contrato de prenda (hipoteca), el contrato de hipoteca también se reconocerá como inválido.

1.1. Determinación del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 27 de abril de 2015 N 305-KG15-3033 en el caso N A41-38495 / 2013

Reclamar:

Para revisar en casación los actos judiciales sobre la nulidad de un contrato de prenda (hipoteca).

La decisión del tribunal:

Negativa a transferir el caso a la consideración del tribunal de casación.

Posición de la corte:

Se concluyó un acuerdo de prenda (hipoteca) entre el demandante y el banco para garantizar la obligación en virtud del acuerdo sobre una línea de crédito no renovable entre el banco y una LLC de terceros. Durante el juicio, se estableció que el acuerdo de apertura de una línea de crédito no revolvente, el contrato de garantía, así como los acuerdos adicionales al mismo, en nombre del director general del prestatario, fueron firmados por otra persona no identificada. De ahí las conclusiones de los tribunales basadas en el artículo 168 , inciso 2 del artículo 434 , calle 819 , 820 del Código Civil de la Federación Rusa, sobre la nulidad del acuerdo sobre la apertura de una línea de crédito son legítimos, lo que significa que el acuerdo de prenda (hipoteca) fue razonablemente declarado inválido, t.to. el contrato de hipoteca es un contrato accesorio, sirve para asegurar el cumplimiento de la obligación establecida por el contrato principal; Si el contrato principal se declara inválido, el contrato de hipoteca también se reconoce como inválido.

1.2. Decreto del Tribunal de Arbitraje del Distrito de los Urales de fecha 16 de diciembre de 2014 N F09-8849/12 en el caso N A76-12681/2010

Reclamar:

Reconocer como inválida la cláusula del convenio adicional al contrato de hipoteca, las cláusulas del contrato de compraventa.

La decisión del tribunal:



Posición de la corte:

Los requisitos se cumplen porque Anteriormente, por decisión del tribunal arbitral, que tiene valor prejudicial, el contrato de línea de crédito revolvente y el contrato de hipoteca fueron declarados inválidos (sin efecto). Un acuerdo adicional al contrato, así como las disposiciones del contrato de venta sobre gravamen de bienes inmuebles con una hipoteca, la extensión de un contrato de hipoteca concluido previamente a los locales también se reconocen como inválidos, porque. basado en una transacción inválida.

2. Un contrato de hipoteca puede ser declarado nulo si su celebración y ejecución causa daño a la propiedad de los acreedores del deudor (quiebra), el estado de propiedad de la persona que concluyó la transacción; la celebración de transacciones está relacionada con el abuso del derecho.

2.1. Resolución de la Corte de Arbitraje del Distrito del Cáucaso Norte de fecha 2 de marzo de 2015 N F08-751/2015 en el caso N A32-11077/2012 (ver también Determinación del Tribunal Supremo de la Federación Rusa del 11 de junio de 2015 N 308-ES15-6068 en el caso N A32-11077 / 2012 a quienes se les negó el traslado para revisión de actos judiciales en el auto de casación).

Reclamar:

Reconocer el contrato de prenda de inmueble (hipoteca) como inválido, aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción.

La decisión del tribunal:

Los reclamos han sido satisfechos.

Posición de la corte:

El deudor fue declarado en quiebra, el síndico de la quiebra se presentó ante el tribunal con los requisitos antes mencionados. El contrato de hipoteca fue declarado nulo, tk. su conclusión implica la inflicción de daños a la propiedad y la violación del equilibrio de intereses de los acreedores del deudor, t.to. pone a un acreedor (banco) en una posición más ventajosa en comparación con otros acreedores en virtud de las disposiciones del artículo 334 del Código Civil de la Federación Rusa. El banco, actuando razonablemente y ejerciendo la prudencia requerida, no podía desconocer la situación financiera de la empresa, que no le permitía cumplir con su obligación dineraria por insuficiencia de fondos. El contrato de hipoteca se celebró como garantía de la ejecución de todos los contratos de préstamo celebrados previamente entre el banco y el deudor. En el momento de la celebración del contrato, el deudor tenía una deuda con otros acreedores, que surgió antes que la deuda con el banco. La celebración de un contrato de hipoteca tiene por objeto asegurar el cumplimiento de los créditos del banco con carácter prioritario en detrimento de los intereses de otros acreedores y puede dar lugar a una pérdida total o parcial de la oportunidad para otros acreedores del deudor de recibir satisfacción de sus pretensiones.

2.2. Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito de Siberia Occidental de fecha 06/08/2014 en el caso N A45-11177/2010

Reclamar:

Reconocer el contrato de prenda (hipoteca) como inválido, reconocer los contratos de garantía como inválidos.

La decisión del tribunal:

Los reclamos han sido satisfechos.

Posición de la corte:

Las acciones para concluir operaciones controvertidas se reconocen como dirigidas únicamente a causar un daño al deudor y a sus acreedores en forma de aumento de las cuentas por pagar en violación de los intereses del deudor y de los acreedores, es decir, hay indicios de abuso de derecho. . El banco sabía (debía saber) sobre la apropiación indebida de los fondos del crédito, pero al mismo tiempo seguía prestando al deudor. Además, al concluir las operaciones en disputa, se conoció que las mismas no estaban garantizadas con los activos netos del deudor, por un período de tiempo significativo el deudor tuvo un déficit de capital de trabajo.

2.3. Resolución del Tribunal de Arbitraje del Distrito del Volga de fecha 19 de agosto de 2014 en el caso N A12-10845/2013

Reclamar:

Reconocer los contratos concluidos, incl. contrato de hipoteca, inválido.

La decisión del tribunal:

Las reclamaciones fueron satisfechas parcialmente, el contrato de hipoteca fue declarado nulo.

Posición de la corte:

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EN NOMBRE DE LA FEDERACIÓN DE RUSIA

Tribunal de Distrito Butyrsky de Moscú, compuesto por: el juez presidente en el secretario, habiendo examinado en audiencia pública un caso civil bajo el reclamo de Kiryanov A.C. a PJSC "Rosevrobank", Limited Liability Company "Alliance" sobre el reconocimiento del contrato de prenda de un apartamento como inválido, la aplicación de las consecuencias de la invalidez de la transacción, la recuperación de los costos judiciales,

CONFIGURAR:

El demandante presentó una demanda contra Rosevrobank PJSC, Alliance LLC para invalidar el contrato de prenda inmobiliaria de fecha 01/01/2011 entre el demandante y Rosevrobank PJSC, con respecto a un local residencial ubicado en la dirección: Moscú, st. . Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2.

Entre el demandante y el demandado PJSC «Rosevrobank» se celebró un contrato de préstamo, según el cual recibió un préstamo en efectivo por un monto de 2.500.000 rublos. durante 60 meses. El préstamo fue recibido para las necesidades del consumidor. Al mismo tiempo, como garantía de las obligaciones del préstamo, el Banco celebró un contrato de prenda inmobiliaria con el demandante, a saber, un apartamento de una habitación.

Posteriormente, el Banco celebró un contrato de cesión de derechos de reclamación con Alliance LLC, según el cual, entre otras cosas, se transfirió el derecho de reclamación bajo dicho contrato de prenda inmobiliaria.

El actor considera inválido el contrato de prenda inmobiliaria, ya que no cumple con las disposiciones de la ley, según la cual no se permite la ejecución de una vivienda de propiedad de un ciudadano, si para un ciudadano deudor y miembros de su familia viven juntos en el local propio, es el único apto para residencia permanente.

Dado que esta transacción no es válida, entonces, en consecuencia, no conlleva ninguna consecuencia legal.

En relación con lo anterior, la actora interpuso la presente demanda ante el tribunal.

En la audiencia, el representante del abogado demandante Zhukov Oh.C. insistió en satisfacer los reclamos en su totalidad, citó argumentos similares a los expuestos en el reclamo. Además, explicó al juzgado que no se les pasó por alto el plazo de prescripción para acudir al juzgado con este reclamo, ya que esta transacción es nula por ser contraria a lo dispuesto en la ley.

El representante del demandado PJSC Rosevrobank no reconoció los reclamos en la sesión del tribunal, consideró que los reclamos declarados eran infundados y solicitó aplicar el plazo de prescripción al reclamo, ya que la transacción en disputa no es nula, pero es una transacción anulable.

El representante del demandado, Alliance LLC, no reconoció los reclamos en la sesión del tribunal, apoyó los argumentos del representante del demandado, PJSC Rosevrobank, y también solicitó que se aplicara el plazo de prescripción a los reclamos mencionados.

El representante de la tercera parte del Departamento de Rosreestr de la ciudad de Moscú no compareció en la audiencia, se le notificó sobre el día de la consideración del caso.

Después de escuchar a las partes, examinar los materiales de este caso civil, los materiales de los procedimientos de ejecución contra el demandante sobre la ejecución hipotecaria de la propiedad prendada, el tribunal llega a lo siguiente.

El tribunal estableció que se celebró un contrato de préstamo entre el demandante y el demandado PJSC Rosevrobank, según el cual el demandante recibió un préstamo de fondos por un monto de 2.500.000 rublos. durante 60 meses. El préstamo fue recibido para las necesidades del consumidor.

Como garantía de las obligaciones del préstamo, el Banco celebró un acuerdo con el demandante para prometer bienes inmuebles: un apartamento de una habitación ubicado en la dirección: Moscú, st. Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2. El contrato se registró de acuerdo con el procedimiento establecido por la ley en el Servicio Federal de Registro de la ciudad de Moscú.

Posteriormente, el Banco celebró un contrato de cesión de derechos de reclamación de Alliance LLC, según el cual se transfirió el derecho a reclamar contra el demandante en virtud del contrato de préstamo, así como en virtud del contrato de prenda inmobiliaria.

Por decisión del Tribunal de Distrito de Butyrsky de la ciudad del 10 de septiembre de 2014, a favor de Alliance LLC, el demandante Kiryanov y el garante Sviyazhsky cobraron conjunta y solidariamente la deuda en virtud del contrato de préstamo por el monto de la deuda principal, intereses , sanción, deber estatal, gastos para pagar el examen. Ejecutado en la propiedad prometida: un apartamento en la dirección: Moscú, Butyrskaya, 6.

Según el tribunal, las reclamaciones establecidas en el presente caso están sujetas a satisfacción en relación con lo siguiente.

En virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa, una transacción que no cumpla con los requisitos de la ley u otros actos legales es nula, a menos que la ley establezca que tal transacción es anulable, o no prevea otros consecuencias de la transgresión.

De conformidad con el apartado 1 del art. 1 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 No. 102-FZ "Sobre hipoteca (prenda de bienes inmuebles)" en virtud de un acuerdo sobre prenda de bienes inmuebles (contrato de hipoteca), una parte: el acreedor prendario, que es acreedor en virtud de un obligación garantizada por una hipoteca, tiene derecho a recibir la satisfacción de sus derechos monetarios al deudor bajo esta obligación del valor de los bienes inmuebles pignorados de la otra parte - el pignorante, predominantemente sobre otros acreedores del pignorante, con las excepciones establecidas por ley Federal.

La cláusula 2 del artículo 6 de dicha Ley Federal establece que la hipoteca de bienes retirados de la circulación, bienes sobre los cuales no se puede imponer la ejecución de conformidad con la ley federal, así como bienes respecto de los cuales se prevé la privatización obligatoria de conformidad con el procedimiento establecido por la ley federal, o cuya privatización esté prohibida.

Entonces, de acuerdo con el párrafo 2 de la parte 1 del art. 446 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la ejecución en virtud de documentos ejecutivos no puede imponerse sobre la propiedad de un ciudadano-deudor en el derecho de propiedad, y en particular, sobre locales residenciales (partes de los mismos), si para un ciudadano- el deudor y los miembros de su familia que viven juntos en el local de su propiedad, es el único local adecuado para la residencia permanente, con excepción de los bienes especificados en este párrafo, si es objeto de una hipoteca y se puede imponer sobre él la ejecución en de acuerdo con la legislación sobre hipotecas.

El artículo 78 de la Ley Federal del 16 de julio de 1998 N 102-FZ “Sobre Hipoteca (Prenda de Bienes Raíces)” permite al acreedor prendario ejecutar una casa o apartamento residencial hipotecado y vender esta propiedad, siempre que dicha casa residencial o apartamento fue hipotecado bajo un contrato de hipoteca o bajo una hipoteca en virtud de la ley para garantizar el pago de un préstamo o un préstamo objetivo otorgado por un banco u otra institución de crédito u otra entidad legal para la compra o construcción de tal u otra casa residencial o apartamento, su reforma u otra mejora inseparable, así como para el pago de préstamos concedidos anteriormente o un préstamo para la compra o construcción de una casa o apartamento residencial.

De la interpretación de la disposición anterior de la Ley Federal, se deduce que la ejecución hipotecaria de un edificio residencial o apartamento hipotecado con terminación del derecho del deudor a usarlos solo es posible con la condición de que dicho edificio residencial o apartamento haya sido hipotecado en virtud de un contrato de hipoteca. para garantizar el reembolso de un préstamo o préstamo con un objetivo estrictamente definido: la adquisición o construcción de una casa o apartamento hipotecado u otro tipo de vivienda, su reforma u otra mejora inseparable, así como el reembolso de un crédito o préstamo previamente concedido para la compra o construcción de una casa residencial o apartamento.

La norma especificada también prevé la posibilidad de imponer la ejecución sobre locales residenciales que son objeto de una hipoteca en virtud de la ley (Ley Federal del 30 de diciembre de 2004 No. 214-ФЗ "Sobre la participación en la construcción compartida de edificios de apartamentos y otros objetos inmobiliarios y sobre enmiendas a ciertos actos legislativos de la Federación Rusa”).

Según lo establecido por el tribunal durante la consideración de este caso civil, el propósito previsto del préstamo recibido por el demandante no cumple con los requisitos del párrafo 1 del Artículo 78 de la Ley Federal "Sobre Hipoteca", bienes raíces (apartamento), que es objeto del contrato de prenda, es el único local residencial adecuado para el demandante (tanto en el momento de la celebración del contrato de prenda como en la actualidad), respectivamente, no se permite la ejecución hipotecaria en este local residencial.

Por lo tanto, el contrato de prenda de vivienda disputado por el demandante no cumple con la ley y, por lo tanto, en virtud del artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa, es inválido (nulo).

Según el art. 167 del Código Civil de la Federación Rusa, una transacción inválida no conlleva consecuencias legales, a excepción de las relacionadas con su invalidez, y es inválida desde el momento en que se realiza.

En este sentido, el tribunal considera posible aplicar las consecuencias de la nulidad de la transacción, a saber, cancelar la inscripción en el Registro Estatal Unificado de Derechos sobre Bienes Raíces y las transacciones con él sobre la restricción del derecho (hipoteca) a locales residenciales ubicados en la dirección: Moscú, st. Butirskaya, 6.

Los argumentos de los representantes de los demandados sobre la aplicación del plazo de prescripción a las pretensiones expuestas, el tribunal considera insostenibles.

Así, según el artículo 195 del Código Civil de la Federación Rusa, el plazo de prescripción se reconoce como el plazo para proteger el derecho sobre la reclamación de una persona cuyo derecho ha sido violado.

De conformidad con el artículo 181 del Código Civil de la Federación de Rusia, el plazo de prescripción para que se apliquen las consecuencias de la invalidez de una transacción nula es de tres años. El plazo de prescripción para la reclamación especificada comienza a partir del día en que comenzó la ejecución de esta transacción.

El plazo de prescripción de la acción para reconocer la nulidad de una operación anulable y aplicar las consecuencias de su nulidad es de un año. El plazo de prescripción de la demanda determinada comienza a correr desde el día en que cesa la violencia o la amenaza bajo cuya influencia se celebró la transacción (párrafo 1 del artículo 179), o desde el día en que el demandante tuvo o debió haber tenido conocimiento de otras circunstancias que son la base para declarar la transacción inválida.

El tribunal, al reconocer la transacción (acuerdo de prenda de apartamento) como inválida, se refirió a las disposiciones del Artículo 168 del Código Civil de la Federación Rusa, es decir. sobre la incompatibilidad de esta transacción con las disposiciones de la ley, por lo que tal transacción es precisamente nula, e incontestable, como señalan los demandados.

En consecuencia, el plazo de prescripción para presentar esta demanda ante los tribunales es de tres años a partir de la fecha de inicio de la ejecución. El demandante no perdió este plazo.

De conformidad con el artículo 98 del Código de Procedimiento Civil de la Federación de Rusia, la parte a cuyo favor se celebró la decisión del tribunal, el tribunal otorga el reembolso a la otra parte de todos los gastos incurridos.

Sobre esta base, de los demandados a favor del demandante en partes iguales, la tarifa estatal pagada por el demandante al presentar una demanda ante el tribunal se recuperará en 100 rublos. de todos.

Guiado por los artículos 12, 56, 194-198 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa, el tribunal

DECIDÍ:

Reclamaciones Kiryanova A.C. satisfacer.

Para invalidar el contrato de prenda de bienes inmuebles (apartamento) celebrado entre el demandante y PJSC «RosEvrobank» con respecto a los locales residenciales ubicados en la dirección: Moscú, st. Butyrskaya, 6, con una superficie total de 37,3 m2. La decisión judicial en este caso civil, que ha entrado en vigor, es la base para el organismo estatal autorizado para el registro de transacciones con bienes inmuebles, para la cancelación de la inscripción en el Registro Estatal Unificado de derechos sobre bienes inmuebles y transacciones con él. sobre la restricción del derecho (hipoteca) a locales residenciales.

Recaudar de PJSC "RosEvrobank", Sociedad de Responsabilidad Limitada "Alianza" a favor del demandante los costos de pago de la tarifa estatal en partes iguales.

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La conveniencia de celebrar un contrato.

La celebración de un contrato de prenda debe basarse en los principios de conveniencia económica, y las partes no deben tener motivos egoístas al firmar el contrato, incluido el objetivo de causar daños a la propiedad de terceros.

En cuanto a las relaciones que surgen entre las entidades bancarias y otros participantes, la elaboración y firma de un contrato de prenda es uno de los criterios para asegurar el cumplimiento de las obligaciones por parte del prestatario.

Si se inicia el procedimiento de insolvencia de una persona, otros acreedores intentan por todos los medios posibles impugnar los acuerdos de prenda existentes. Sin embargo, el poder judicial reconoce este derecho como fútil si se establece que el prestatario, al celebrar dicho acuerdo, no trató de eludir la responsabilidad frente a otros ciudadanos y organizaciones.

El juez también se guía por pruebas que indican que al momento de redactar el documento de prenda, el prestatario no presentaba signos de insolvencia.

Es decir, si existiera la viabilidad económica de celebrar un contrato de prenda y el contrato no conllevara la amenaza de daño a otros acreedores, entonces el tribunal fallará a favor del que se declara en quiebra según el procedimiento correspondiente.

Si el prestatario era totalmente solvente al momento de firmar el contrato de prenda, entonces esto es una señal clara de que el contrato se redactó sin la intención de causar daño a terceros, y es reconocido como válido por la ley.

Propiedad del inmueble hipotecado

Un acuerdo de prenda solo puede celebrarse con el propietario de la cosa que se transfiere al acreedor prendario; esta es una regla general establecida por el derecho civil.

El contrato a menudo se reconoce como inválido en el caso en que el pignorante transfirió al acreedor prendario la propiedad sobre la que no tenía derecho de propiedad.

Los tribunales en su práctica a menudo se encuentran con situaciones en las que los acreedores prendarios son personas de buena fe que no tienen idea de que el acreedor prendario, al transferir la cosa, violó los intereses de alguien. Lo mismo se aplica a los dueños de las cosas dadas en prenda.

El derecho civil protege los derechos de los acreedores de buena fe, cuando el nuevo propietario de la cosa es el deudor en virtud de la ley (cláusula 2, artículo 335 del Código Civil de la Federación Rusa).

Las disposiciones de este artículo contienen una referencia a la toma injusta de la propiedad ajena. Por ejemplo, si la cosa fue sustraída al dueño anterior o dejó su posesión por acciones ilegales, entonces las reglas anteriores no son aplicables.

En la práctica judicial, hay casos en que el acreedor prendario fue de buena fe desde el punto de vista de la ley, y los nuevos propietarios no tuvieron conocimiento de la firma del contrato de prenda, cuyo objeto ya era cosa suya de pleno derecho.

Los tribunales también pueden ponerse del lado de los nuevos propietarios de buena fe de la propiedad, independientemente del hecho de que el acreedor prendario no haya sido notificado de los objetivos mercenarios del acreedor real.

Causas de nulidad de un contrato

¡Recuerda! Los siguientes criterios sirven para evaluar y reconocer un contrato de prenda como inválido:

• falta de capacidad jurídica de al menos una de las partes del acuerdo;
• falta de derecho legal para firmar un contrato de prenda;
• una o ambas partes son ciudadanos menores de 18 años;
• el contrato no está registrado en la forma prescrita;
• falta de aprobación de la transacción por parte del cónyuge si el contrato lo celebra un ciudadano casado;
• el contrato no contiene las condiciones que son básicas para la conclusión de la transacción.

En cuanto a la situación en que el contrato es nulo por incapacidad de la parte, ésta puede ser reconocida judicialmente o confirmada por documentos que indiquen la edad de la persona que celebró la transacción.

Lo mismo se puede decir sobre el hecho de que si una persona es menor de 18 años y no tiene con él el consentimiento para concluir una transacción de representantes legales, el contrato de prenda será declarado nulo.

Todos los acuerdos de prenda, cuyo objeto son bienes inmuebles, deben someterse al procedimiento de registro del derecho ante las autoridades de Rosreestr. De lo contrario, la transacción se considera nula.

Los ciudadanos legalmente casados ​​deben obtener el consentimiento mutuo de que no hay objeciones a la conclusión de un acuerdo de prenda con uno de ellos.

Si las partes, al redactar el contrato de prenda, no se refirieron a las condiciones principales para la validez del documento, también puede considerarse nulo.

Jurisdicción proporcionada

La cuestión de la corrección de la determinación de la jurisdicción de tales casos plantea algunas dificultades a los ciudadanos. Por lo tanto, las disputas entre individuos deben resolverse en los tribunales de jurisdicción general, y si una organización está involucrada en el caso, entonces la solicitud se presenta ante el tribunal de arbitraje regional.

¡Tenga en cuenta! Si el objeto del contrato de prenda es un objeto inmobiliario, todos los reclamos se consideran en la ubicación de la propiedad correspondiente (parte 1 del artículo 30 del Código de Procedimiento Civil de la Federación Rusa).

Además, la impugnación de derechos sobre bienes inmuebles, el reconocimiento de un contrato de prenda como nulo está dentro de la jurisdicción de los jueces en cuyas parcelas se encuentran los objetos, edificios y estructuras especificados.

El orden del procedimiento

Para reconocer la nulidad del contrato de prenda, es necesario preparar un escrito de demanda de acuerdo con el número de personas que participan en el caso. Se adjuntan copias y, en algunos casos, documentos originales a la reclamación como prueba de la impugnación de la transacción.

Si el escrito de demanda no se redacta de acuerdo con las reglas establecidas por la legislación procesal, o el número de declaraciones no coincide con el número de personas que participan en el caso, entonces el juez tiene derecho a dejar la demanda sin movimiento, indicando la corrección de deficiencias hasta una fecha determinada.

Si se pierde el plazo de prescripción, entonces el solicitante debe, junto con la solicitud, adjuntar una petición para el restablecimiento del plazo para presentar un reclamo. También se adjuntan los documentos que sirven como prueba de las buenas razones para el pase.

El plazo de prescripción para los casos de reconocimiento de nulidad de un contrato de prenda es de un año.

Una excepción son las siguientes situaciones en las que este período es igual a tres años:

• conclusión de una transacción imaginaria o fingida;
• el contrato de prenda es contrario a las normas y principios de la moral y del orden público;
• celebración de un acuerdo con una persona incompetente.

El demandado en el juicio será la otra parte que participe en la transacción.

¡Importante! Presentado escrito de demanda, el juez en el plazo de cinco días resuelve sobre la admisión a trámite de la causa, lo cual notifica a las partes. La primera sesión judicial tiene lugar en forma de conversación para establecer los detalles de los procedimientos futuros.

Después de eso, el juez envía un aviso de citación al tribunal para la primera sesión del tribunal.

Con base en los resultados del procedimiento, que no debe durar más de dos meses, se toma una decisión. Antes de su entrada en vigor, puede ser apelada por las partes.

El recurso se presenta ante el tribunal de primera instancia, que lo remite a un órgano judicial superior.

Ver el vídeo. Disposiciones generales sobre garantías:

Consecuencias legales

En el caso de que el juez dicte una decisión que indique el reconocimiento del contrato de prenda como nulo en todo o en parte, entonces para las partes esto significa solo una cosa: todas las consecuencias legales del contrato dejan de tener fundamento legal.

Así, para el acreedor hipotecario, éste podrá expresarse en la falta de garantía del préstamo. El prestamista en esta situación prácticamente no está en riesgo. Sin embargo, el prestamista puede cambiar posteriormente los términos del contrato de préstamo y obligar al prestatario a pagar el monto total.

Si el acreedor prendario se niega a cumplir con la decisión judicial con respecto a la devolución de la propiedad, entonces el acreedor prendario deberá presentar una solicitud ante el tribunal. En este caso, el Servicio Federal de Alguaciles de Rusia controlará el proceso de devolución del objeto del acuerdo de prenda.

Así, si el acuerdo es declarado nulo, se producen consecuencias jurídicas para ambas partes de la relación jurídica surgida.

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Práctica de arbitraje

Considerar nula la práctica judicial sobre el reconocimiento de un contrato de prenda.

Caso 1

El objeto de la prenda era un vehículo, cuyo pasaporte también estaba en poder del acreedor prendario. En caso de incumplimiento sistemático por parte del prestatario, el acreedor presentó una demanda ante el tribunal para la devolución de los fondos con ejecución hipotecaria sobre los bienes muebles pignorados.

El juez cumplió con los requisitos del acreedor, pero en la etapa de ejecución se estableció que el prestatario sin escrúpulos hizo un duplicado del título y vendió el vehículo, que para ese momento estaba dado de baja por la policía de tránsito.

El prestamista nuevamente solicitó al tribunal una declaración sobre la imposición de gravámenes sobre el automóvil, así como sobre la recuperación de fondos a expensas de la garantía. El juez admitió parcialmente la demanda.

El nuevo propietario del vehículo interpuso demanda de nulidad del contrato de prenda por no haberlo celebrado.

Lo primero que se debe hacer es declarar el embargo del vehículo en virtud de lo dispuesto en el art. 353 del Código Civil de la Federación Rusa. Esta medida evitará que se venda la propiedad mientras se lleva a cabo el juicio.

El nuevo propietario del automóvil está obligado a probar su buena fe al considerar el caso, ya que en este caso el ciudadano adquirió un vehículo cuyo pasaporte fue reemitido.

En virtud de las disposiciones de la cláusula 43 de la Resolución del Pleno del Tribunal Supremo de la Federación Rusa N 6, el Pleno del Tribunal Supremo de Arbitraje de la Federación Rusa N 8 del 01/07/1996 "Sobre Ciertas Cuestiones Relacionadas con la Aplicación de la Primera Parte del Código Civil de la Federación Rusa", una de las condiciones esenciales del acuerdo de prenda es una indicación de los términos y el cumplimiento de la cantidad de las obligaciones. De lo contrario, la transacción es nula.

Si existe un contrato de préstamo, entonces la condición anterior puede formalizarse como una referencia al contrato de préstamo correspondiente.