Це слово стало модним у Росії зовсім недавно за загальносвітовими мірками. У розвинених країнах ринок нерухомості вже давно і міцно пов'язаний із іпотекою. У Росії ж іпотека увійшла до будинків громадян лише 15 – 20 років тому. Спочатку питання іпотеки регулювалися тільки ДК РФ і Законом РФ від 29.05.1992 N 2872-1 "Про заставу" і лише через шість років було прийнято Федеральний закон від 16.07.1998 N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" (далі ФЗ "Про іпотеку"), нормами якого і керуються сторони цивільно-правових відносин під час укладання договору про іпотеку.
У сучасних умовах масового, що купується на кредитні кошти, склалася і певна практика суперечок з іпотеки. Що ж заперечують сторони кредитно-іпотечних відносин у суді? Які рішення ухвалює суд? І які висновки можна зробити на основі аналізу судової практики у цій галузі? Розглянемо уважніше суперечки навколо іпотечного житла, не вдаючись у питання іпотеки комерційної нерухомості, іпотеки підприємств, а також не сприймаючи як суперечку звичайне звернення на закладену нерухомість без будь-яких спірних питань або нюансів.
Спори про звернення на вже втрачену заставу
Суть суперечки: застава вже давно втрачена або вибула із заставного майна, а банк вимагає звернути стягнення на закладене майно. Таке можливе у тих випадках, коли за час дії договору неодноразово змінилася команда банку, а документи, що підтверджують зняття обтяження з квартири, у банку втрачені. І причин для такого кроку з боку банку не було.
Норма закону: в силу застави кредитор за забезпеченим заставою зобов'язанням (заставоутримувач) має право у разі невиконання боржником цього зобов'язання отримати задоволення від вартості заставленого майна переважно перед іншими кредиторами особи, якій належить це майно (заставника), за вилученнями, встановленими законом (ч. 1 ст. 334 ГК РФ).
Стягнення на закладене майно задоволення вимог заставоутримувача (кредитора) може бути звернено у разі невиконання чи неналежного виконання боржником забезпеченого заставою зобов'язання. Заставоутримувач набуває право звернути стягнення на предмет застави, якщо в день настання строку виконання зобов'язання, забезпеченого заставою, воно не буде виконано, за винятком випадків, якщо за законом або договором таке право виникає пізніше, або в силу закону стягнення може бути здійснене раніше (ч 1 ст.348 ДК РФ).
Позиція суду: стягнення на вимогу банку може бути звернене тільки на майно, що є предметом застави на момент винесення рішення. У разі якщо майно вже вибуло із застави, договір іпотеки вже припинено, а запис про іпотеку в Росреєстрі погашено (зокрема, на підставі спільної заяви заставника та заставоутримувача), то законних підстав у силу положень ст. 334 ГК РФ на звернення стягнення на звільнене від застави майно боржника немає.
Приклад із практики: банк звернувся до суду з позовом про стягнення суми боргу за неповерненим кредитом та звернення стягнення на закладену квартиру. Суд задовольнив вимоги банку щодо стягнення суми боргу. А у зверненні стягнення на майно відмовив через відсутність для цього підстав. Виходячи з поданих доказів, а також на підставі витребуваного судом виписки з Єдиного державного реєстру прав на нерухоме майно та угод з ним (далі - ЄДРП або Росреєстр), суд дійшов висновку, що спірна квартира на момент винесення рішення не була обтяжена правами третіх осіб . Отже, на неї не могло бути стягнуто стягнення як на закладене майно (Апеляційна ухвала Верховного суду Республіки Бурятія від 03.06.2013 у справі N 33-1265).
Висновок: незалежно від причини погашення запису про іпотеку в Росреєстрі застава вважається припиненою, і на неї не може бути звернено стягнення.
Спори про погашення запису про іпотеку та повернення кредиту
Суть суперечки: позичальник - фіз. особа представляє до суду, що розглядає справу про стягнення з неї суми боргу за кредитом, документи про погашення запису про іпотеку. І з посиланням на ст. 352 ГК РФ та ст. 25 ФЗ "Про іпотеку" стверджує, що вже виконав всі свої зобов'язання по угоді, тому й було знято обтяження спільною заявою позичальника (заставодавця) та кредитора (заставоутримувача).
Норма закону: згідно зі ст. 352 ГК РФ застава припиняється:
1) із припиненням забезпеченого заставою зобов'язання;
2) на вимогу заставника за наявності підстав для вимоги дострокового припинення застави (при грубому порушенні заставоутримувачем обов'язків, перерахованих у п. 1 ст. 343 ДК РФ:
- страхувати за рахунок заставника закладене майно у повній його вартості від ризиків втрати та пошкодження, а якщо повна вартість майна перевищує розмір забезпеченої заставою вимоги - на суму не нижчу за розмір вимоги;
- вживати заходів, необхідних забезпечення збереження закладеного майна, зокрема захисту його від посягань і вимог із боку третіх осіб;
- негайно повідомляти іншу сторону про виникнення загрози втрати чи пошкодження закладеного майна);
3) у разі загибелі закладеної речі або припинення закладеного права, якщо заставник не скористався правом у розумний термін відновити предмет застави або замінити його іншим рівноцінним майном, якщо договором не передбачено інше (п. 2 ст. 345 ЦК України);
4) у разі реалізації (продажу) закладеного майна з метою задоволення вимог заставоутримувача у порядку, встановленому законом, а також у разі, якщо його реалізація виявилася неможливою.
Статтею 25 ФЗ "Про іпотеку" закріплено порядок реєстрації припинення іпотеки:
1. До реєструючого органу надходить один із трьох можливих документів:
заяву власника заставної;
спільну заяву заставника та заставоутримувача;
заява заставника з одночасним поданням заставної, що містить відмітку власника заставної про виконання забезпеченого іпотекою зобов'язання у повному обсязі, або рішення суду, арбітражного суду про припинення іпотеки.
Для погашення реєстраційного запису про іпотеку подання інших документів не потрібно.
2. Орган, який здійснює державну реєстрацію прав, протягом трьох робочих днів з моменту надходження одного з вищезгаданих документів здійснює погашення реєстраційного запису про іпотеку в ЄДРП.
Позиція суду: вчинення обома сторонами угоди дій щодо припинення договору іпотеки не означає апріорі припинення кредитних зобов'язань. Лист банку про відсутність заборгованості у позичальника за кредитом та наявність підстав для погашення запису про іпотеку не є достатнім доказом виконання позичальником своїх зобов'язань перед банком.
Приклад із практики: гучна справа завершилася лише на стадії апеляційної інстанції. Спочатку суд першої інстанції, вивчивши листа банку, підписаний уповноваженою особою, про відсутність у боржника заборгованості за кредитом, вважав, що цим повною мірою підтверджується відсутність заборгованості позичальника перед банком за іпотечним кредитом. Враховуючи, що банком разом із позичальником було подано заяву до Росреєстру про погашення запису про іпотеку, суд остаточно переконався у цьому висновку. І лише вищестоящий суд за тих самих доказах у справі дійшов зворотного висновку: можливо, що сторони і прийняли рішення про припинення договору іпотеки, що зовсім не означає автоматично припинення кредитного договору, на забезпечення якого він і був укладений. Суд, зробивши розрахунки, стягнув із позичальника суму боргу за кредитним договором, незважаючи на наявність офіційного листа банку про відсутність цієї заборгованості, представленого раніше в Росреєстр. При цьому суд зазначив, що лист – неналежний доказ погашення боргу. Таким чином, лише фінансові документи (витяг за рахунком, прибуткові ордери та інші документи) здатні підтвердити відсутність заборгованості (Апеляційне ухвалу Московського міського суду від 08.05.2013 за гр. д. N 11-16851).
Висновок: запис про іпотеку може бути погашений і без виконання зобов'язань. Однак, від повернення боргу за кредитом позичальника це не звільнить.
Спори щодо правомірності накладення стягнення на вже змінений предмет застави
Суть суперечки: заставник - неплатник за кредитом вважає, що оскільки за період дії договору іпотеки стан закладеного майна змінився (площа закладеного будинку була збільшена за рахунок прибудови), а відповідні зміни так і не були внесені в договір іпотеки, звернути стягнення на вже новий об'єкт нерухомості не можна через недійсність договору іпотеки.
Норма закону: згідно зі ст. 76 ФЗ "Про іпотеку" при наданні кредиту або цільової позики для спорудження житлового будинку договором про іпотеку може бути передбачено забезпечення зобов'язання незавершеним будівництвом та матеріалами та обладнанням, що належать заставнику, які заготовлені для будівництва. Якщо ж зазначена будова була реконструйована, то в силу тієї ж норми договір про іпотеку без внесення до неї будь-яких змін та доповнень поширюється і на збудований житловий будинок.
Позиція суду: суд керується ФЗ "Про іпотеку" з урахуванням роз'яснень, даних в інформаційному листі Президії ВАС РФ від 28.01.2005 N 90 "Огляд практики розгляду арбітражними судами спорів, пов'язаних із договором про іпотеку". Згідно з цими роз'ясненнями, зміна предмета іпотеки в період дії договору про іпотеку не означає ні фізичної, ні юридичної загибелі предмета застави, яка за змістом пп. 3 п. 1 ст. 352 ГК РФ тягне за собою припинення застави. Ні ДК РФ, ні ФЗ "Про іпотеку" не вимагають для збереження сили договору про іпотеку внесення до нього змін, що стосуються опису предмета іпотеки та його оцінки, та реєстрації цих змін.
За змістом ст. 76 ФЗ "Про іпотеку" договір про іпотеку, предметом якого була житлова будівля, що будується, без внесення до неї будь-яких змін і доповнень в частині опису предмета іпотеки та її оцінки і без реєстрації таких змін і доповнень поширюється на побудовану житлову будівлю.
Приклад із практики: громадянин уклав з банком кредитний договір, на забезпечення зобов'язань за яким сторони зареєстрували договір іпотеки - застави двоповерхового будинку разом із земельною ділянкою, на якій він розташовувався. За довгий період дії договору позичальник-заставодавець влаштував будівництво, збільшивши таким чином площу будинку. Внаслідок будівельних заходів предмет застави суттєво видозмінився. Коли ж настав час стягнення коштів та звернення стягнення щодо застави (після того, як позичальник так і не виконав свої зобов'язання щодо повернення кредиту), громадянин - власник нерухомості став наполягати на тому, що договір іпотеки вже недійсний, оскільки предмет застави вже давно змінився, зміни зареєстровані. А в договір іпотеки зміни не вносилися. Суд же, керуючись вищезазначеною позицією, помилок власника закладеного майна не поділив. І позов банку задовольнив, стягнувши суму неповернутого кредиту та звернувши стягнення додому із земельною ділянкою (Визначення Санкт-Петербурзького міського суду від 20.06.2012 N 33-7739/2012).
Висновок: зміна предмета застави в період дії договору без внесення до договору іпотеки відповідних змін не робить такий договір недійсним та не заважає надалі звернути стягнення на змінений предмет застави.
Звернення на єдине житло. Особливі обставини. Відстрочка.
Суть суперечки: заставник вважає, що неможливо звернути стягнення на єдине житло людей Особливо якщо людина, що проживає в іпотечному житлі, смертельно хвора. Або мешкаючий - неповнолітня дитина.
Норма закону: ч. 1 ст. 446 ЦПК РФ забороняє звертати стягнення за виконавчими документами на належне громадянинові-боржнику на праві власності житлове приміщення (його частини), якщо для громадянина-боржника та членів його сім'ї, що спільно проживають у приміщенні, воно є єдино придатним для постійного проживання приміщенням. Виняток із цього становить житло, що є предметом іпотеки. На нього відповідно до законодавства про іпотеку може бути стягнуто стягнення.
Відповідно до ч. 1 ст. 78 ФЗ "Про іпотеку" звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок чи квартиру та реалізація цього майна є підставою для припинення права користування ними заставника та будь-яких інших осіб, які проживають у таких житловому будинку чи квартирі, за умови, що такі житловий будинок чи квартира були закладені за договором про іпотеку або за іпотекою в силу закону на забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або іншою юридичною особою на придбання або будівництво таких чи інших житлових будинків або квартир, їх капітальний ремонт або інше невіддільне поліпшення, а також на погашення раніше наданих кредиту чи позики на придбання чи будівництво житлового будинку чи квартири. Порядок реалізації житла, на яке звернено стягнення, передбачено тією ж ст. 78 ФЗ "Про іпотеку". Порядок виселення осіб, які проживають в іпотечному житлі, врегульовано ст. 107 Федерального закону від 02.10.2007 N 229-ФЗ "Про виконавче провадження".
Позиція суду: закон дозволяє звернути стягнення на будь-яке житло, надане у заставу за договором іпотеки, у тому числі і на єдине. З особою зареєстрованих у житлі осіб закон звернення не пов'язує. Виселяти всіх зареєстрованих у житловому приміщенні осіб також закон дозволяє. Але з урахуванням конкретних обставин справи за наявності відповідної заяви від зацікавлених осіб суд може відстрочити виконання судового рішення. Наприклад, рішення про виселення.
Приклад із практики: син узяв у банку кредит, вирішивши спробувати себе на ниві підприємництва А у заставу надав квартиру, в якій проживав він та його батьки. Батьки не заперечували. Коли ж горе-позичальник не розплатився з кредитом і банк став вимагати його повернення, а також звернути стягнення щодо іпотеки, і син, і його батьки, виступаючи в суді, стали доводити, що закладена квартира - їхнє єдине житло. Крім того, у квартирі за цей час було зареєстровано та оселилася неповнолітня дитина, над якою батьки позичальника оформили опіку. Усі зазначені обставини не завадили суду як стягнути суму кредиту з позичальника, а й звернути стягнення цього єдине житло. І вища інстанція вважала це рішення законним та обґрунтованим (Касаційне ухвалу Саратівського обласного суду від 09.08.2011 у справі N 33-4014).
Стягнення було звернено, приміщення з торгів продано не було, і заставник-банк прийняв його на баланс, оформивши відповідні документи у Росреєстрі. І тільки після цього настала черга фактичного виселення і сина, і його батьків, і опікуваної неповнолітньої дитини.
Єдиним плюсом у зазначеній ситуації стала відстрочка виконання рішення суду про виселення: програвши справу про звернення стягнення на предмет застави в касаційній інстанції, так само як і справу про виселення з єдиного житла, люди, що виселяються з іпотечного житла, звернулися знову до суду, але вже із заявою про відстрочення виконання рішення суду. В обґрунтування вони подали довідки про те, що один із родичів позичальника, який проживає в квартирі, важко хворий на рак і його транспортування може призвести до його смерті. Суд пішов на поступки, відстрочивши виселення на цілих 1,5 роки, але зобов'язавши позичальника виплачувати хоча б по 5000 руб. боргу на місяць за рахунок заборгованості за кредитом і, природно, оплачувати всі комунальні послуги. Згодом уже й банк пішов назустріч знедоленим людям, дозволивши на тих самих умовах, що й у рішенні суду пожити ще 1 рік у квартирі. Даючи людям, так би мовити, можливість та час пошукати нове місце для проживання.
А люди звикли... І коли після всіх відстрочок (зафіксованих документально!) їх таки виселили за допомогою служби судових приставів, вони дивувалися: "А хіба банк не міг дати нам тут усім дожити своє століття?". Для довідки: батькам позичальника на той момент було близько 65 років, самому позичальнику - 40, а дитині, що опікується, - 14 років. Скільки ж банк мав ще зачекати? Півстоліття чи більше?
Довідково: зазначена ситуація (включаючи період розгляду справи) тривала понад п'ять років. Зрештою банк реалізував квартиру і "закрив" заборгованість невдалого бізнесмена.
Розділ майна та боргів
Суть суперечки: подружжя колись разом брало кредит, разом забезпечувало його повернення запорукою спільного майна - квартири чи будинку. І навіть не важливо, якщо стороною у всіх угодах виступав лише один чоловік, а від іншого лише просилася згода, яка документально фіксувалася. Після розлучення ніхто з подружжя не схотів платити за іншого. Обидва (або один із подружжя) побажали обов'язок розділити, з чим і звернулися до суду. Додатково громадяни також просять не звертати стягнення на чиюсь із подружжя частку у квартирі як на виділене дружину майно при розлученні.
Норма закону: ч. 1 ст. 391 ГК РФ допускає переведення боржником свого боргу на іншу особу лише за згодою кредитора. Таким чином, якщо кредитор погоджується, суд може борг розділити між подружжям. Якщо не згоден – такого статися не може. Хоча на практиці трапляються різні варіанти рішень, у тому числі такі, що не враховують це положення закону (див. Апеляційне ухвалу Алтайського крайового суду від 12.11.2013 N 33-9286/2013).
Відповідно до ч. 2 ст. 45 Сімейного кодексу РФ (далі - СК РФ) стягнення звертається на загальне майно подружжя за загальним зобов'язанням подружжя, а також за зобов'язаннями одного з подружжя, якщо судом встановлено, що все, отримане за зобов'язаннями одним із подружжя, було використано на потреби сім'ї. При недостатності цього майна подружжя несе за вказаними зобов'язаннями солідарну відповідальність майном кожного з них.
Позиція банків: незважаючи на те, що теоретично борги можуть бути розділені, практично в 100% випадків зі 100 банків проти поділу боргів. І цьому є пояснення: свого позичальника вони знають як сумлінного (чи не дуже). Їхні стосунки вже документально зафіксовані. Банк має підстави і право на стягнення у разі неповернення кредиту. Механізму ж покладання обов'язку погашати кредит за непідписаним кредитним договором (з новим позичальником) цивільне законодавство не передбачає, так само як і примус нового позичальника, що утворився в результаті рішення суду, до підписання кредитного договору без реального отримання коштів, витрачених подружжям спільно ще до суду.
Позиція суду: враховуючи позицію банку-кредитора, керуючись складністю здійснення реального поділу боргів за іпотечним кредитом, суди в більшості випадків вирішують ситуацію таким чином: не чіпаючи всі раніше виконані зобов'язання за кредитом до розірвання шлюбу, суд встановлює суму залишку до погашення за кредитним договором. Також проводить оцінку іпотечного житла. Потім, якщо нерухоме майно не підлягає поділу в натурі, присуджує його одному з подружжя, зобов'язавши того виплатити другому чоловіку належну тому частку у визначеній судом сумі. Позичальнику залишає всі зобов'язання за кредитом, а другого чоловіка зобов'язує платити 1/2 суми платежу за кредитом щомісяця чоловікові, який залишився позичальником. За наявності бажання подружжя може бути зроблено взаємозалік даних сум, що обмінюються між ними. Якщо ж за кредитом подружжя виступає созаемщиками, вони несуть за кредитними зобов'язаннями солідарну відповідальність. Рішення суду в цьому випадку майже таке саме.
Суд звертає стягнення на квартиру, виходячи із положень ст. 50, 54 і 78 ФЗ "Про іпотеку", за змістом яких заставоутримувач має право звернути стягнення на майно, закладене за договором про іпотеку, для задоволення за рахунок цього майна вимог, викликаних невиконанням або неналежним виконанням забезпеченого іпотекою зобов'язання. Суди зазначають, що з визначенні часток у загальних боргах розділ боргу та заміна боржника у зобов'язанні не виробляються, тобто. сам кредитний договір у зв'язку з поділом між колишнім подружжям боргу не змінився. Визначення частки кожного з подружжя в загальному боргу встановлює лише обов'язок колишнього чоловіка відшкодувати іншому чоловікові частину понесених ним витрат на погашення такого боргу. Виділення частки в закладеній квартирі також не впливає на право суду звернути стягнення на всю квартиру.
Приклад із практики: кредитор звернувся до суду з позовом про стягнення неповерненого боргу за кредитом та звернення стягнення на закладене житло (іпотека в силу закону), подавши до суду кредитний договір, заставну та інші документи, що підтверджують обґрунтованість вимог. Суд задовольнив позов, не ухваливши доводи відповідачів про розподіл їх боргів за вищезгаданим кредитним договором раніше прийнятим рішенням суду. Суд встановив, що рішенням районного суду справді було поділено борги трьох співпозичальників за кредитним договором у рівних частках. Тим часом суд встановив, що кредитор на заміну боржників або зміну складу боржників і тим самим переведення боргу на інших боржників згоди не давав. При цьому раніше двоє із трьох співпозичальників зверталися до суду з вимогами про зміну умов кредитного договору, про покладання обов'язку укласти додаткову угоду до кредитного договору, натомість зазначені рішеннями судів вимоги залишили без задоволення. З урахуванням позиції судів про правильне розуміння розділу частки у загальному боргу та збереження зобов'язань щодо повернення за кредитом у незмінному вигляді суд вказав у рішенні, що зобов'язання перед кредитором у відповідачів як солідарних співпозичальників продовжують існувати в тому обсязі, як вони визначені укладеним між ними кредитним договором . Суд також не прийняв доводу відповідачів про те, що до моменту звернення стягнення закладена квартира вже знаходилася у позичальників у спільній частковій власності, а не спільної, оскільки при розподілі майна кожному з них була виділена частка в іпотечній квартирі. На підставі викладених висновків суд, незважаючи на припинення шлюбу співпозичальників та поділ між ними майна та частки у загальному боргу перед банком, стягнув суму кредиту з них у солідарному порядку та звернув стягнення на квартиру як на предмет застави, забезпечений заставною. І виділив кожному із співпозичальників часток у квартирі цьому не завадив (рішення Ленінського районного суду м. Барнаула Алтайського краю від 03.09.2013; Апеляційне ухвалу Алтайського крайового суду від 12.11.2013 N 33-9286/2013).
Висновок: поділ боргу можливий лише за наявності згоди банку. Але й у разі поділу боргів подружжя, що розлучилося, їх зобов'язання перед банком не змінюються, а лише визначається частка кожного в загальному боргу. Виділення частки в іпотечному житлі також не впливає на право банку звернути стягнення на весь предмет застави.
Право власності на будову тягне за собою право користування або право власності на земельну ділянку, яка перебуває під нею і необхідна її обслуговування. Висновок про те, що договір іпотеки будівлі має бути укладений з одночасним укладанням договору іпотеки земельної ділянки, є помилковим і не ґрунтується на законі:
Рішення суду позовні вимоги позивача задоволені: договір про іпотеку (заставу нерухомості) будівлі-магазину для торгівлі промисловими та продовольчими товарами визнано недійсним із застосуванням наслідків недійсності правочину. При винесенні рішення суд зазначив, що договір іпотеки 12 частини будівлі є недійсним як такий, що не відповідає вимогам закону, оскільки при його укладенні предметом застави має бути і 12 частина земельної ділянки під будівлею, що належить позивачу на праві спільної часткової власності.
Скасовуючи рішення суду та виносячи нове рішення про відмову в позові, суд касаційної інстанції вказав таке.
Не прийнято до уваги, що відповідно до положень земельного законодавства право власності на будову тягне за собою право користування або право власності на земельну ділянку, яка перебуває під нею та необхідна для її обслуговування. У зв'язку з цим укладання додаткового договору іпотеки земельної ділянки під час укладання договору іпотеки будівлі не потрібно. Висновок суду про те, що договір іпотеки будівлі має бути укладений з одночасним укладанням договору іпотеки земельної ділянки, є помилковим і не ґрунтується на законі. Даних про те, що зазначеним договором порушено законні права позивача немає. ( Ухвала Приморського крайового суду від 12 квітня 2011 рокуу справі № 33-3297)
Той факт, що в договорі не зазначено найменування органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, який зареєстрував це право заставника, не може спричинити недійсність договору:
Л.В. звернулася до суду з позовом до О.О. про визнання недійсним (нікчемним) договору позики, укладеної між С.О. та А.А., у частині включеної до нього угоди про іпотеку квартири, та визнання відсутнім обтяження (іпотеки) даної квартири, запису в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним. Позивач вказав, що на підставі пунктів 1 та 3 ст. 10 федерального закону «про іпотеку (заставу нерухомості)», оскільки угода про іпотеку, включену до договору позики, не містить усіх даних, зазначених у п. 2 ст. 9 цього Закону, договір позики від 31 липня 2009 року не підлягав державній реєстрації.
У задоволенні вимог відмовлено. Судом першої інстанції встановлено, що у договорі застави, укладеному між О.О. (заставоутримувачем) та С.А. (заставодавцем), заставоутримувач надає заставнику позику строком повернення до 1 грудня 2009 року. До договору включено умову заставу квартири, зареєстрованої на праві власності за С.А. Зазначений договір засвідчено нотаріусом, належність С.А. закладеного майна перевірено, договір зареєстровано в установленому законному порядку Управлінням Федеральної реєстраційної служби по Рязанській області, про що є відповідна відмітка.
Той факт, що в договорі не зазначено найменування органу, який здійснює державну реєстрацію прав на нерухоме майно та угод з ним, який зареєстрував це право заставника, не може спричинити недійсність договору.
Зі змісту договору випливає, що всі істотні умови, які є обов'язковими для даного виду договору, сторонами зазначені. Вказано предмет іпотеки, його оцінка, істота, розмір та строк виконання зобов'язання, що забезпечується заставою. Підстав для відмови в державній реєстрації договору не було. ( Касаційна ухвала Рязанського обласного суду від 24 листопада 2010 рокуу справі № 33-1965)
Доводи позивача про нікчемність договору іпотеки через відсутність застави земельної ділянки, на якій розташована будівля, суд визнав неспроможними, оскільки позивачем не подано докази належним чином оформленого права власності на земельну ділянку, розташовану під багатоквартирним будинком:
Позивач (фізична особа) звернувся до суду з позовом до відповідача (фізичної особи) про застосування наслідків недійсності нікчемного правочину - договору іпотеки, укладеного між позивачем та відповідачем, шляхом повернення сторін у початкове положення та зняття обтяження з нежитлового приміщення. Вказав, що згідно зі ст. 69 ФЗ «про іпотеку (заставу нерухомості)»іпотека будівлі або споруди допускається тільки з одночасною іпотекою за тим самим договором земельної ділянки, на якій знаходиться ця будівля або споруда, або належить заставнику права оренди цієї ділянки, однак у цьому договорі іпотека вказівки на заставу земельної ділянки або прав на неї не міститься. Також не зазначено місце укладання договору, на забезпечення якого укладено договір іпотеки.
Відмовляючи в позові суди обох інстанцій вказали, що позивачем не подано докази належним чином оформленого права власності на земельну ділянку, розташовану під багатоквартирним будинком. Тому доказ позивача про нікчемність договору іпотеки через відсутність застави земельної ділянки суду не доведено. Не можна погодитись з вимогою про невідповідність договору вимогам ст. 9 ФЗ «про іпотеку». Договір має опис зобов'язання, що забезпечується іпотекою, та у п.2. договору зазначено місце здійснення платежу ( Касаційне ухвалу Верховного Суду Удмуртської Республіки від 21 лютого 2011 рокуу справі № 33-539/2011)
У позові про визнання договору застави нерухомості (іпотеки) недійсним відмовлено, оскільки предмет застави у договорі визначено, дана його оцінка, визначено істоту, розмір та строк виконання кредитного зобов'язання:
З посиланням на невідповідність договору застави вимогам чинного законодавства, Позивач звернувся до суду з позовом до АК Ощадний банк РФ (ВАТ) про визнання недійсним (ув'язненим) договору №... застави нерухомості (договір іпотеки) через нікчемність.
Суд першої інстанції у позові відмовив. Залишаючи без зміни рішення суду, суд другої інстанції зазначив, що "...у договорі застави нерухомості (договір іпотеки) від... визначено предмет застави, дана його оцінка, визначено істоту, розмір та строк виконання кредитного зобов'язання, як у частині суми основного боргу, так і щодо сплати відсотків за користування кредитом.Отже, висновок суду першої інстанції про відсутність підстав для визнання договору застави нерухомості недійсним, є обґрунтованим. Касаційне ухвалу Вологодського обласного суду від 17 вересня 2010 року № 33-3927)
Та обставина, що сторони в договорі застави не погодили порядок нарахування та сплати відсотків за користування кредитом, а також умова про сплату комісії за відкриття кредитної лінії, не свідчить про незаключеність договору іпотеки в цілому, а може означати лише обмеження вимог, що забезпечуються заставою, сплатою сум по кредитному договору у розмірі, узгодженому сторонами:
Позивач звернувся до суду з позовом до ВАТ Банку про визнання неукладеним, недійсним договору застави нерухомого майна, посилаючись на те, що в ньому не погоджено всіх істотних умов договору про іпотеку.
Відмовляючи в позові суди вказали, що у договорі іпотеки визначено предмет застави, дана його оцінка, визначено істоту, розмір та термін виконання кредитного зобов'язання (зазначено ліміт кредитування, термін дії кредитної лінії, періодичність платежів та їх розмір, ставка відсотків за користування кредитом, неустойка ), тобто всі істотні умови, передбачені законом для цього виду договорів, у частині суми основного боргу та неустойки сторонами узгоджені, то суд зробив правильний висновок про відсутність підстав для визнання договору застави неукладеним за мотивом неузгодження сторонами його істотних умов.
Та обставина, що сторони у договорі застави не узгодили порядок нарахування та сплати відсотків за користування кредитом, а також умова про сплату комісії за відкриття кредитної лінії, на що зазначено у касаційній скарзі, не свідчить про неукладення договору іпотеки загалом, а може означати лише обмеження забезпечуваних заставою вимог сплатою сум за кредитним договором у вигляді, узгодженому сторонами. Тому цей аргумент скарги підставою для скасування рішення суду не є. ( Ухвала Верховного Суду Республіки Комі від 14 квітня 2011 року, у справі № 33-1760/2011)
Предметом договору іпотеки (застави нерухомості) в рахунок забезпечення зобов'язань може бути закладено нерухоме майно, не лише придбане в рамках цільової позики (кредиту), виданої на придбання або будівництво квартири, а й у рахунок забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитним договором чи іншим зобов'язанням . Обов'язок із страхування закладеного майна (квартири), обумовлений вимогами чинного законодавства:
Позивач звернулася до суду з позовом про визнання недійсним договору іпотеки квартири.
У позові відмовлено. Суд першої інстанції, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність правових підстав для визнання договору іпотеки квартири недійсним, оскільки відповідно ФЗ «Про іпотеку (заставу нерухомості)», предметом договору іпотеки (застави нерухомості) в рахунок забезпечення зобов'язань може бути закладено нерухоме майно, не лише придбане в рамках цільової позики (кредиту), виданої на придбання або будівництво квартири, а й у рахунок забезпечення зобов'язання за договором позики, кредитним договором чи іншим. зобов'язання.
Також Суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про те, що умова про страхування закладеного майна є обов'язковою умовою договору іпотеки квартири від 07 березня 2007 року, оскільки цей обов'язок із страхування квартири обумовлений вимогами чинного законодавства.
Обов'язок страхування позичальником майнових інтересів, пов'язаних із заподіянням шкоди життю та здоров'ю позичальників (страхування від нещасного випадку чи хвороби – особисте страхування), законом про іпотеку не встановлено. Крім того, згідно з ч. 2 ст. 935 ГК РФ обов'язок страхувати своє життя або здоров'я не може бути покладено на громадянина за законом. Отже, під час укладання договору про іпотеку згідно з чинним законодавством РФ у позичальника перед кредитором виникає обов'язок застрахувати лише предмет іпотеки. Разом з тим, покладання обов'язку на позичальника зі страхування життя та здоров'я не свідчить про недійсність договору іпотеки в повному обсязі, оскільки дія договору іпотеки в іншій частині не припиняється. ( Касаційне ухвалу Красноярського крайового суду від 06 грудня 2010 рокуу справі № 33-10381/10)
Аналіз договору іпотеки свідчить про те, що він за своєю правовою природою є змішаним, в якому містяться елементи договору іпотеки та договору поруки. Однак, з матеріалів справи випливає, що у договорі іпотеки не зазначені умови договору поруки, у зв'язку з чим договір у цій частині є неукладеним, позивач відповідає лише в межах вартості переданого ним в іпотеку майна:
Позивач (Ч. - фізична особа) звернувся з позовом до ТОВ про визнання недійсним договору іпотеки у частині.
Вказав, що пунктом 3.3. договору іпотеки встановлено, що у разі невиконання ТОВ 1 зобов'язань за договором постачання нафтопродуктів, ТОВ 2 має право звернути стягнення на вищезгаданий предмет іпотеки. Водночас пунктом 4.4. договору іпотеки передбачено, що у разі, якщо суми, вирученої від продажу предмета іпотеки, буде недостатньо для повного задоволення вимоги заставоутримувача, останній має право отримати суму з іншого майна заставника.
Суд у позові відмовив, суд касаційної інстанції рішення суду залишив без зміни, вказавши таке.
Майновий поручитель – це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання зобов'язань іншої особи – боржника.
Таким чином, іпотека є різновидом застави та окремим забезпеченням зобов'язання, а тому якась зміна основного зобов'язання не вимагає згоди майнового поручителя - іпотекодавця.
Разом з тим аналіз договору іпотеки свідчить про те, що він за своєю правовою природою є змішаним, в якому містяться елементи договору іпотеки і договору поруки.
Проте, із матеріалів справи випливає, що у договорі іпотеки не зазначені умови договору поруки.
Майновий поручитель перестав бути стороною основного договору, забезпеченого іпотекою, він лише зобов'язується перед кредиторами відповідати виконання боржником договірних зобов'язань не більше вартості переданого їм у іпотеку майна.
Предметом зазначеного договору іпотеки є об'єкт нерухомості – нежитлове приміщення № V, загальною площею 154, 3 кв.м., і саме на це майно може бути звернене стягнення за правилами Закону про іпотеку.
Крім того, договір застави іншого майна, що належить Ч., не укладався. ( Касаційна ухвала Волгоградського обласного суду від 03 лютого 2011 року, у справі № 33-1687/2011)
Рішення про визнання договору іпотеки неукладеним скасовано, справа направлена на новий розгляд:
ВАТ «Банк» звернулося до суду з позовом до ПІБ про звернення стягнення щодо застави - підземну боксову стоянку. Суд у позові відмовив. Скасовуючи рішення суду першої інстанції, спрямовуючи справу на новий розгляд, обласний суд зазначив, що "... роблячи висновок про неукладення договору іпотеки загалом на тій підставі, що сторони цього договору не погодили умови про порядок сплати відсотків за користування кредитом, а також розмір та строки виконання зобов'язань щодо сплати пені за прострочення сплати відсотків за користування кредитом, підвищених відсотків за прострочення повернення основного боргу за кредитом, суд не врахував, що сторонами були погоджені всі істотні умови (розмір, строк та істота зобов'язання), що належать до забезпеченого іпотекою зобов'язання зі сплати боржником суми основного боргу за кредитним договором, і тому договір іпотеки не може вважатися неукладеним в цілому. (
Ілюстрація: Право.ru/Петро Козлов
Забезпечувальні угоди визнають недійсними за тими самими правилами, як і звичайні, але є деякі особливості. Юристи розповіли, чому оскаржити операції зараз складніше, ніж раніше, у чому полягають їхні банкрутні ризики і коли порушення корпоративної процедури не допоможе визнати договір недійсним. Також наводимо приклад арбітражної справи, коли забезпечення вдалося визнати недійсним за мотивом введення в оману.
Забезпечувальні заходи, наприклад застава або порука, використовуються для договорів з нерухомістю, великих кредитів та інших значних угод. Вони мають давати кредитору впевненість у «плані Б» у разі проблем контрагента. Однак недобросовісні боржники намагаються всіляко оскаржити забезпечувальні угоди, щоб позбавити кредитора одного з найшвидших і найпростіших способів повернення боргу, каже юрист Наталія Лопатіна.
Чому оскаржити стало складніше
Забезпечувальні угоди здебільшого визнають недійсними за тими самими правилами, як і звичайні. Загальні підстави заперечення з Цивільного кодексу, такі як уявність, удаваність, перевищення повноважень тощо, зараз використовуються набагато рідше, ділиться спостереженнями Дмитро Костянтинов з юрфірми. Юрист пояснює це ефективністю спеціальних норм – про неспроможність чи корпоративні. Крім того, у 2013 році почала діяти нова редакція ст. 166 Цивільного кодексу про оспорювані та нікчемні угоди, яка суттєво обмежила можливості їх оскарження, продовжує керуючий партнер АБ Юрій Пустовіт.
Іпотеки та поруки оспорюють не рідше, ніж раніше, але суди стали частіше відмовляти.
Керуючий партнер АБ "Південь" Юрій Пустовіт
Зокрема, у ст. 166 закріпили принцип естоппеля: особа не може домагатися визнання угоди недійсною, якщо раніше вона поводилася так, ніби вона дійсна. Крім того, раніше вимагати застосування наслідків недійсності правочину могли «будь-які зацікавлені особи», а тепер – її сторони чи інші особи, зазначені у законі.
Практика стабілізувалася і з такої підстави заперечення поруки фізичних осіб, як відсутність згоди чоловіка. 10 років тому це було одним із найпопулярніших способів скасувати забезпечення, згадує Димитрій Нуржинський. Але 12 липня 2012 року Пленум ВАС випустив постанову, в якій роз'яснив, що відповідальність несе особисто поручитель – а отже відсутність згоди чоловіка не говорить про недійсність угоди. Ця позиція стосувалася індивідуальних підприємців, але у 2013 році застосував такий самий підхід у справі простих громадян (справа №18-КГ13-27), розповідає Нуржинський. Незважаючи на однозначне рішення та усталену практику, банки перестраховуються і продовжують вимагати нотаріальної згоди чоловіка на поруку, ділиться юрист.
Стабілізувати оборот допомагають і реєстри. Запорука припиняється у тому випадку, якщо закладений об'єкт придбав сумлінний покупець, який не був обізнаний з обтяженням (ч. 2 п. 1 ст. 352 ЦК). Нерухомість «захищена» від цього системою реєстрації прав, але такі схеми часто зустрічалися на ринку купівлі-продажу автомобілів, каже Нуржинський. Суди, за його словами, не завжди були готові застосовувати ст. 352, тож законодавець у 2014 році запровадив систему реєстрації застави рухомих речей у нотаріуса (ст. 339.1 ЦК).
Банкрутні та корпоративні заперечення
У банкрутстві визнати угоду недійсною набагато простіше. Іпотеку чи поруку можуть оскаржити з тих підстав, що вони завдали шкоди кредиторам або були скоєні з перевагою одному з них. Якщо в суді підтвердиться, що кредитор знав або мав знати про передбанкрутний стан боржника - угоду визнають недійсною.
У зоні ризику банкрутного заперечення можуть опинитися договори, укладені протягом трьох років до порушення процедури неспроможності, попереджає начальник відділу правового супроводу девелоперських проектів Олександр Анчугов.
Інші підстави для оскарження – корпоративні. Великі угоди чи угоди із зацікавленістю повинні отримати схвалення всередині фірми відповідно до її документів та закону. Якщо процедуру порушено, то договір можуть визнати недійсним за умови, що кредитор знав чи міг знати про порушення. Тому йому важливо заздалегідь перевірити корпоративну структуру контрагента та переконатися, що угода схвалена за всіма правилами. Це поширена підстава для заперечення застави, хоча в ході судового розгляду може виявитися, що договір був фактично схвалений або минув термін позовної давності, каже консультант юридичної практики Георгій Мурзакаєв. Від подібних позовів можна захищатись, у тому числі вказуючи на недобросовісність опонента. Останнім часом зросло значення інституту зловживання правом, наголошує Мурзакаєв. Він наводить приклади рішень, які «устояли» на рівні економколегії ВС:
- У справі № А58-8432/2014 «Керуюча компанія АЯМ» заперечувала іпотеку нерухомості, яку за кредитом компанії заклала підконтрольна «Асоціація будівельників Амуро-Якутської магістралі». Як зазначалося у позові, застава не схвалила загальні збори учасників. Хоча корпоративні правила схвалення були порушені, суди відмовилися визнавати угоду недійсною. Вони вважали, що головною метою було звільнити від іпотеки заставника, який мав реальні активи, а отже, компанія зловжила правом на оскарження угоди. До того ж мажоритарний учасник іпотеку таки схвалив.
- У справі № А40-186355/2015 «Нафтосклад № 1» спробував визнати недійсною іпотеку, яку схвалили на позачергових загальних зборах учасників, а мали на раді директорів. Але суди відхилили вимоги. Вони звернули увагу, що необхідний кворум було набрано. А позов було подано для того, щоб ухилитися від виконання угоди та заподіяти збитки банку.
Інші підстави оскарження та мінімізація ризиків
Угоди можуть заперечувати і з інших підстав, відомих кожному юристу. Наприклад, довіреність не давала повноважень укладати саме такий договір або виявилося, що предмет іпотеки насправді не належить заставоутримувачу (наприклад, договір купівлі-продажу будівлі визнали недійсним). Іпотеку будівлі часто намагаються оскаржити з тієї підстави, що ділянка під нею не закладена, каже Пустовіт із АБ «Південь». За словами адвоката, суди схильні відмовляти у таких позовах: вони пояснюють, що оформлення прав на землю залежить лише від заставника, а заставоутримувач тут ні до чого.
Трапляються і порівняно рідкісні способи оскарження. У приклад Мурзакаєв навів справу № А40-216102/15. У ньому суд визнав недійсним договір застави частки у статутному капіталі ТОВ як забезпечення банківської гарантії банку «Пересвіт», оскільки банк ввів в оману заставника-фізособу. Перша та друга інстанції звернули увагу, що основне забезпечення вже було надано, а договір застави частки уклали додатково після видачі банківської гарантії та на вимогу банку. У чому був сенс цього представники банку так і не пояснили. Суди дійшли висновку, що вони ввели громадянина в оману і зажадали укласти угоду, в якій не було потреби. Отже, її слід визнати недійсною.
В одній із справ суди визнали недійсним договір застави частки, тому що заставника-фізособу ввели в оману: необхідності в угоді не було.
Такий ризик передбачити складно, але найчастіші можна і треба попередити. Цим і займаються юристи, завдання яких ретельно вивчити документи, зажадати недостатні та правильно структурувати угоду. Як захистити інтереси обох сторін угоди, розповідає Лопатіна із «Співдружності земельних юристів» на прикладі купівлі-продажу ділянки із «неправильним» призначенням. Покупець хоче придбати ділянку сільськогосподарського призначення та побудувати на ньому котеджне селище. Продавець обіцяє, що змінитиме призначення землі, але, звичайно, за рахунок авансу. «Тут потрібно укласти попередній договір або договір купівлі-продажу майбутньої речі – ділянки із правовим режимом під житлове будівництво, – каже Лопатіна. - Термін укладання основного договору треба жорстко прив'язати до моменту внесення до ЄДРН необхідного виду використання ділянки». Щоб його зареєструвати, продавець отримає від покупця аванс. У разі, якщо змінити призначення землі не вдасться, Лопатіна пропонує підключити фінансово надійного поручителя, який гарантує повернення авансу.
Щоб отримати кредит на потреби бізнесу, часто недостатньо іпотеки, банки вимагають особистої поруки гендиректора чи учасників юридичної особи. У результаті ці люди стають відповідальними за багатомільйонні та багатомільярдні борги, з якими, найімовірніше, не зможуть розплатитися. Визнати таку поруку недійсною складно, бо суди прагнуть зберегти забезпечення, каже старший юрист Тетяна Вороніна: «Вони відхиляють докази про те, що борг уже був на момент поруки або в договорах не вказано його розміру. Також суди не беруть до уваги, що поручитель не мав достатнього для оплати боргів майна (і зрозуміло, що вже не буде)».
Вороніна впевнена: банки укладають договори не з метою отримати кошти, а щоб контролювати поручителя під страхом притягти його до солідарної відповідальності. Вона рекомендує керівникам та учасникам компаній письмово звертатися до банку з проханням обійтися без поруки або намагатися змінювати його умови. Можна спробувати обмежити відповідальність тими боргами, що виникнуть під час повноважень конкретної особи. Інакше доведеться відповідати і за наступні – вже після того, як громадянин перестане контролювати суспільство, робить висновок Вороніна.
5/5 (2)
Доцільність укладання договору
Укладання договору застави має базуватися на принципах доцільності в економічному плані, а також у сторін не повинно бути корисливих мотивів під час підписання угоди, у тому числі мети заподіяти майнові збитки третім особам.
Що стосується відносин, що виникають між банківськими організаціями та іншими учасниками, то складання та підписання договору застави – один із критеріїв забезпечення виконання зобов'язань позичальником.
Якщо ініціюється процедура неспроможності особи, інші кредитори намагаються всіляко оскаржити існуючі договори застави. Однак судові органи визнають це право марним, якщо встановлено, що позичальник, укладаючи такий договір, не намагався уникнути матеріальної відповідальності перед іншими громадянами та організаціями.
Суддя керується також доказами, які свідчать про те, що на момент складання документа про заставу у позичальника не було виявлено ознак неплатоспроможності.
Тобто, якщо мала місце економічна доцільність укладання договору застави, і угода не несла в собі загрози заподіяння шкоди іншим кредиторам, то суд винесе рішення на користь того, кого визнають банкрутом за відповідною процедурою.
Якщо позичальник на момент підписання договору застави був повністю платоспроможним, це явна ознака того, що угода складена без наміру заподіяння шкоди третім особам, і вона визнається чинною в силу закону.
Право власності на закладене майно
Угода про заставу може бути укладена лише з власником речі, яка передається заставоутримувачу – це загальне правило, встановлене цивільним законодавством.
Договір нерідко визнається недійсним у разі, коли заставник передав заставоутримувачу майно, на яке не мав права власності.
Суди у своїй практиці часто стикаються із ситуаціями, коли заставоутримувачі є сумлінними особами, які не мають поняття, що заставник, передаючи річ, порушував чиїсь інтереси. Те саме стосується і власників закладених речей.
Цивільне законодавство захищає права сумлінних заставоутримувачів, де новий власник речі є заставником в силу закону (п.2 ст. 335 ЦК України).
Положення зазначеної статті містять у собі посилання на недобросовісне заволодіння чужим майном. Наприклад, якщо річ вкрадена в попереднього власника або вибула з його володіння внаслідок неправомірних дій, вищезазначені норми непридатні.
У судовій практиці трапляються випадки, коли і заставоутримувач був сумлінним з погляду законодавства, і нові власники не знали про підписання договору застави, предметом якого була вже їх річ по праву.
Суди можуть стати і на бік сумлінних нових власників майна, незважаючи на те, що заставоутримувач не був повідомлений про корисливі цілі фактичного заставника.
Підстави для визнання угоди недійсною
Запам'ятайте! Для оцінки та визнання договору застави недійсним є такі критерії:
- відсутність дієздатності хоча б у однієї із сторін угоди;
- відсутність законного права на підписання договору застави;
- одна чи обидві сторони є громадянами, які не досягли віку 18 років;
- договір не зареєстровано в установленому порядку;
- відсутність отримання схвалення угоди чоловіком, якщо договір укладається громадянином, який перебуває у шлюбі;
- договір не містить у собі умов, які є основними для укладання угоди.
Що стосується тієї ситуації, в якій договір нікчемний через недієздатність сторони, то це може бути визнано в судовому порядку або підтверджено документами, в яких зазначено вік людини, яка уклала правочин.
Те саме можна сказати і про те, якщо людина молодша за 18 років, і в неї немає при собі згоди на укладання угоди від законних представників – договір застави буде визнаний недійсним.
Усі договори застави, предметом яких є об'єкти нерухомості, мають проходити процедуру реєстрації права органів Росреєстру. Інакше правочин вважається нікчемним.
Громадяни, які перебувають у законному шлюбі, повинні заручатися згодою один одного про відсутність заперечень щодо укладення договору застави в одного з них.
Якщо сторони під час укладання угоди заставі не послалися основні умови дії документа, його також можна визнати нікчемним.
Передбачена підсудність
Питання правильності визначення підсудності такого роду справ викликає в громадян деякі труднощі. Так, спірні ситуації між фізичними особами слід вирішувати в судах загальної юрисдикції, а якщо у справі бере участь організація, то заява подається до арбітражного суду регіону.
Врахуйте! Якщо предметом договору застави є об'єкт нерухомості, всі позови розглядаються за місцем знаходження відповідного майна (ч.1 ст. 30 ЦПК РФ).
Також оскарження прав на нерухоме майно, визнання договору застави нікчемним підсудним суддям, на дільницях яких зазначені об'єкти, будівлі та споруди.
Порядок здійснення процедури
Щоб визнати договори застави нікчемною, необхідно підготувати позовну заяву щодо кількості осіб, які беруть участь у справі. До позову прикладаються копії, а деяких випадках оригінали документів як доказ оскарження угоди.
Якщо позовна заява буде складена не за правилами, встановленими процесуальним законодавством, або кількість заяв не співпадатиме з кількістю осіб, які беруть участь у справі, то суддя має право залишити позов без руху із зазначенням на виправлення недоліків до певної дати.
Якщо строк позовної давності пропущено, то заявник обов'язково має поряд із заявою додати клопотання про поновлення строку для подання позову. До нього ж прикладаються документи, які є доказом поважних причин пропуску.
Строк позовної давності у справах про визнання договору застави недійсним – один рік.
Виняток становлять такі ситуації, за яких цей термін дорівнює трьом рокам:
- укладанням уявної чи удаваної угоди;
- договір застави суперечить нормам та принципам моральності та правопорядку;
- укладання угоди з недієздатною особою.
Відповідачем у судовому процесі буде інша сторона, яка бере участь у укладанні угоди.
Важливо! Після подання позовної заяви суддя протягом п'яти днів виносить ухвалу про прийняття справи до провадження, про що повідомляє сторони. Перше судове засідання відбувається у формі бесіди задля встановлення деталей майбутнього розгляду.
Після цього суддя надсилає повідомлення про виклик до суду для проведення першого судового засідання.
За підсумками розгляду, який має тривати не більше двох місяців, виноситься рішення. До моменту набрання законної сили воно може бути оскаржене сторонами.
Апеляційна скарга подається до суду першої інстанції, який направляє її до вищого судового органу.
Подивіться відео.Загальні положення про заставу:
Правові наслідки
У разі коли суддя виносить рішення, що свідчить про визнання договору застави незначним у повному обсязі або в будь-якій частині, то для сторін це означає лише одне: всі юридичні наслідки угоди перестають мати законні підстави.
Так, для заставоутримувача це може виражатися у відсутності забезпечення позики. Заставодавець у цій ситуації практично нічим не ризикує. Однак кредитор може згодом змінити умови договору кредитування та зобов'язати позичальника виплатити всю суму.
Якщо заставоутримувач відмовляється виконувати рішення суду щодо повернення майна, то заставнику потрібно звернутися до суду. І тут ФССП Росії контролюватиме процес повернення предмета договору застави.
Таким чином, якщо угода визнається недійсною, юридичні наслідки настають для обох сторін правовідносин, що виникли.
Увага! Наші кваліфіковані юристи нададуть вам допомогу безкоштовно та цілодобово з будь-яких питань.
Судова практика
Розглянемо судову практику про визнання договору застави недійсним.
Випадок 1
Предметом застави служив транспортний засіб, паспорт якого був також у заставоутримувача. При систематичному невиконанні зобов'язань позичальником кредитор подав до суду позовну заяву про повернення коштів із зверненням на закладене рухоме майно.
Суддя задовольнив вимоги кредитора, але на стадії виконавчого провадження було встановлено, що недобросовісний позичальник зробив дублікат ПТС і продав транспортний засіб, який на той час вважався знятим з обліку в органах ДІБДР.
Кредитор знову звернувся до суду із заявою про накладення обтяжень на автомобіль, а також стягнення коштів за рахунок предмета застави. Суддя задовольнив позов частково.
Новий власник транспорту подав позовну заяву про визнання угоди про заставу нікчемною через те, що її не було укладено.
Перше, що необхідно зробити – заявити про накладення арешту на транспортний засіб в силу положень ст. 353 ЦК України. Цей захід дозволить зберегти майно від реалізації у той час, поки триває судовий процес.
Новий власник автомобіля зобов'язаний доводити свою сумлінність під час розгляду справи, оскільки у разі громадянин придбав транспорт, паспорт якого було виготовлено повторно.
У силу положень п. 43 постанови Пленуму Верховного Суду РФ N 6 , Пленуму ВАС РФ N 8 від 01.07.1996 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації» однією з істотних умов договору застави є вказівка на строки та розмір виконання зобов'язань. В іншому випадку угода є нікчемною.
Якщо має місце договір кредитування, то зазначену умову можна оформити у вигляді відсилання на відповідну угоду про видачу позики.
ІМЕНЕМ РОСІЙСЬКОЇ ФЕДЕРАЦІЇ
Бутирський районний суд міста Москви у складі: головуючого судді при секретарі, розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом Кір'янова А.С. до ПАТ «Росєвробанк»», Товариству з обмеженою відповідальністю «Альянс» про визнання договору недійсним застави квартири, застосування наслідків недійсності правочину, стягнення судових витрат,
ВСТАНОВИВ:
Позивач звернувся до суду з позовними вимогами до ПАТ «Росєвробанк», ТОВ «Альянс» про визнання недійсним договору застави нерухомого майна від 01.01.2011 року між позивачем та ПАТ «Росєвробанк» щодо житлового приміщення, розташованого за адресою: місто Москва, вул. . Бутирська, буд.6, загальною площею 37,3 кв.м., застосування наслідків недійсності правочину, стягнення судових витрат, в обґрунтування позову вказав таке.
Між позивачем і відповідачем ПАТ «Росєвробанк» було укладено кредитний договір, за яким він отримав кредит кошти у сумі 2500000 крб. на 60 місяців. Кредит було отримано споживчі потреби. Одночасно як забезпечення зобов'язань за кредитом Банк уклав із позивачем договір застави нерухомого майна, а саме однокімнатної квартири.
Згодом Банком було укладено договір відступлення прав вимог з ТОВ «Альянс», згідно з яким, у тому числі, перейшло право вимоги щодо зазначеного договору застави нерухомого майна.
Позивач вважає договір застави нерухомого майна недійсним, оскільки він не відповідає положенням закону, відповідно до якого не допускається звернення стягнення на житлове приміщення, що належить громадянину, якщо для громадянина -боржника та членів його сім'ї, які спільно проживають у належному приміщенні, воно є єдиним придатним для постійного проживання в приміщенні.
Оскільки ця угода є недійсною, то, відповідно, вона не тягне за собою жодних правових наслідків.
У зв'язку з вищевикладеним позивач і звернувся до суду із цим позовом.
На судовому засіданні представник позивача адвокат Жукова О.С. наполягала на задоволенні позовних вимог у повному обсязі, обґрунтувала доводи, аналогічні викладеним у позові. Додатково суду пояснила, що термін позовної давності для звернення до суду зі справжнім позовом їм не пропущено, оскільки ця угода є нікчемною як така, що не відповідає положенням закону.
Представник відповідача ПАТ «Росєвробанк» у судовому засіданні позовні вимоги не визнав, вважав заявлені вимоги необґрунтованими, просив застосувати до заявленого позову термін позовної давності, оскільки операція, що оспорюється, не є нікчемною, а є оспорюваною угодою.
Представник відповідача ТОВ «Альянс» у судовому засіданні позовних вимог не визнав, підтримав доводи представника відповідача ПАТ «Росєвробанк», також просив застосувати до заявлених позовних вимог строк позовної давності.
Представник третьої особи Управління Росреєстру містом Москві в судове засіданні не з'явився, про день розгляду справи сповіщався.
Вислухавши сторони, дослідивши матеріали справжньої цивільної справи, матеріали виконавчого провадження щодо позивача про звернення стягнення на закладене майно, суд дійшов наступного.
Судом встановлено, що між позивачем та відповідачем ПАТ «Росєвробанк» було укладено кредитний договір, згідно з яким позивач отримав у кредит кошти у сумі 2 500 000 руб. на 60 місяців. Кредит було отримано споживчі потреби.
Як забезпечення зобов'язань за кредитом Банк уклав із позивачем договір застави нерухомого майна – однокімнатної квартири, розташованої за адресою: місто Москва, вул. Бутирська, буд.6, загальною площею 37,3 кв. Договір зареєстровано в установленому законом порядку в УФРС у місті Москві.
Згодом Банком було укладено договір відступлення прав вимог від ТОВ «Альянс», згідно з яким перейшло право вимоги до позивача за кредитним договором, а також за договором застави нерухомого майна.
Рішенням Бутирського районного суду міста від 10.09.2014 року на користь ТОВ «Альянс» з позивача Кір'янова та поручителя Свіязького у солідарному порядку стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі основного боргу, відсотків, неустойки, держмита, витрат на оплату експертизи. Звернуто стягнення на закладене майно – квартиру за адресою: Москва, Бутирська, 6
На думку суду, заявлені у цій справі позовні вимоги підлягають задоволенню згідно з наступним.
З огляду на статті 168 ДК РФ угода, яка відповідає вимогам закону чи інших правових актів, нікчемна, якщо закон не встановлює, що така угода оспорима, або передбачає інших наслідків порушення.
Відповідно до п.1 ст. 1 Федерального закону від 16.07.1998 № 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" за договором про заставу нерухомого майна (договору про іпотеку) одна сторона - заставоутримувач, що є кредитором за зобов'язанням, забезпеченим іпотекою, має право отримати задоволення своїх до боржника з цього зобов'язання з вартості закладеного нерухомого майна з іншого боку – заставника переважно над іншими кредиторами заставника, за вилученнями, встановленими федеральним законом.
Пункт 2 статті 6 названого Федерального закону встановлює, що не допускається іпотека майна, вилученого з обороту, майна, на яке відповідно до федерального закону не може бути звернено стягнення, а також майна, щодо якого в установленому федеральним законом порядку передбачено обов'язкову приватизацію або приватизацію якого заборонено.
Так, згідно з абз.2 ч.1 ст. 446 ЦПК РФ стягнення за виконавчими документами може бути звернено на майно, що належить громадянину-боржнику на праві власності, і зокрема, на житлове приміщення (його частини), якщо громадянина-боржника і його сім'ї, спільно які у приміщенні, воно є єдиним придатним для постійного проживання приміщенням, за винятком зазначеного в цьому абзаці майна, якщо воно є предметом іпотеки і на нього відповідно до законодавства про іпотеку може бути стягнуто (в ред. Федерального закону від 29.12.2004 N 194-ФЗ) .
Стаття 78 Федерального закону від 16.07.1998 N 102-ФЗ "Про іпотеку (заставу нерухомості)" допускає звернення заставоутримувачем стягнення на закладені житловий будинок або квартиру та реалізацію цього майна за умови, що такий житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку за іпотекою в силу закону на забезпечення повернення кредиту або цільової позики, наданих банком або іншою кредитною організацією або іншою юридичною особою на придбання або будівництво таких чи інших житлових будинків або квартир, їх капітальний ремонт або інше невід'ємне поліпшення, а також на погашення раніше наданих кредиту або позики на придбання чи будівництво житлового будинку чи квартири.
З тлумачення вищенаведеної норми Федерального закону випливає, що звернення стягнення на закладені житловий будинок або квартиру з припиненням права користування ними заставника можливе лише за умови, що такі житловий будинок або квартира були закладені за договором про іпотеку забезпечення повернення кредиту або позики з суворо визначеним цільовим. призначенням: придбання чи будівництво закладеного чи іншого житлового будинку чи квартири, їх капітальний ремонт чи інше невіддільне покращення, а також погашення раніше наданих кредиту чи позики на придбання чи будівництво житлового будинку чи квартири.
Вказана норма передбачає також можливість звернення стягнення на житлові приміщення, які є предметом іпотеки в силу закону (ФЗ від 30.12.2004 №214-ФЗ «Про участь у пайовому будівництві багатоквартирних будинків та інших об'єктів нерухомості та внесення змін до деяких законодавчих актів РФ») .
Як встановлено судом у ході розгляду справжньої цивільної справи, цільове призначення одержаного позивачем кредиту не відповідає вимогам п.1 ст.78 ФЗ «Про іпотеку», нерухоме майно (квартира), що є предметом договору застави, є єдиним придатним для проживання житловим приміщенням для позивача (як на момент укладання договору застави, так і на сьогоднішній день), відповідно, на дане житлове приміщення звернення не допускається.
Отже, оспорюваний позивачем договір застави житлового приміщення відповідає закону, отже, з ст.168 ДК РФ, є недійсним (нікчемним).
Відповідно до ст. 167 ДК РФ недійсна угода не тягне за собою юридичних наслідків, за винятком тих, які пов'язані з її недійсністю, і недійсна з моменту її вчинення.
У зв'язку з цим, суд вважає за можливе застосувати наслідки недійсності правочину, а саме, анулювати запис у Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та угод з ним про обмеження права (іпотеки) на житлове приміщення, розташоване за адресою: місто Москва, вул. Бутирська, буд.6.
Доводи представників відповідачів щодо застосування до заявлених позовних вимог строку позовної давності суд вважає неспроможними.
Так, згідно зі ст.195 ДК РФ позовною давністю визнається термін для захисту права за позовом особи, право якої порушено.
Відповідно до ст.181 ДК РФ термін позовної давності на вимогу застосування наслідків недійсності нікчемної угоди становить три роки. Перебіг строку позовної давності на зазначену вимогу починається з дня, коли почалося виконання цієї угоди.
Строк позовної давності на вимогу про визнання оспорюваного правочину недійсним та про застосування наслідків його недійсності становить один рік. Перебіг строку позовної давності за вказаною вимогою починається з дня припинення насильства або загрози, під впливом яких було вчинено правочин (пункт 1 статті 179), або з дня, коли позивач дізнався або повинен був дізнатися про інші обставини, що є підставою для визнання правочину недійсним.
Суд, визнаючи угоду (договір застави квартири) недійсною, посилався положення ст.168 ДК РФ, тобто. на невідповідність цієї угоди положенням закону, внаслідок чого така угода є саме нікчемною, а не оспорюваною, як зазначають відповідачі.
Відповідно, строк позовної давності для звернення до суду із цим позовом становить три роки з моменту початку виконання. Цей термін позивач не пропустив.
Відповідно до ст.98 ЦПК України стороні, на користь якої відбулося Рішення суду, суд присуджує відшкодувати з іншого боку всі понесені витрати.
На цій підставі, з відповідачів на користь позивача в рівних частках підлягає стягненню державне мито, сплачене позивачем під час подання позову до суду, по 100 руб. із кожного.
Керуючись ст.ст.12, 56, 194-198 ЦПК України, суд
ВИРІШИВ:
Позовні вимоги Кір'янова О.С. задовольнити.
Визнати недійсним договір застави нерухомого майна (квартири), укладений між позивачем та ПАТ «Росєвробанк» щодо житлового приміщення, розташованого за адресою: місто Москва, вул. Бутирська, буд.6, загальною площею 37,3 кв. Рішення суду у справі цивільної справи, що набрало законної сили, є підставою для уповноваженого державного органу з реєстрації правочинів з нерухомим майном, для анулювання запису в Єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно та правочинів з ним про обмеження права (іпотеки) на житловий будинок.
Стягнути з ПАТ «Росєвробанк», Товариства з обмеженою відповідальністю «Альянс» на користь позивача витрати на оплату державного мита на рівних частках.